TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/01746 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YBCH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 FEVRIER 2024

MINUTE N° 24/00379

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Nous, Madame Christelle HILPERT, Première vice présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Décembre 2023 avons mis l’affaire en délibéré au 29 Janvier 2024 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE YMDK, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alice GIRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire R126

ET :

La Société APROMEOS XVI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

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EXPOSE DU LITIGE

La société YMDK a acquis, suivant contrat de réservation du 13 mars 2022, puis par acte notarié du 29 septembre 2022, un local commercial en l’état de futur d’achèvement ainsi qu’un emplacement de stationnement dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2], pour un prix de 240.000 euros.

Aux termes de l’acte réitératif, la livraison a été fixée au 30 octobre 2022, sauf force majeure ou suspension du délai de livraison pour des causes limitativement énumérées.

Ayant constaté des non-conformités contractuelles (réservation du niveau de la chape de 21 cm au lieu de 15 cm et différentiel de niveau entre la vitrine côté rue et la porte coupe-feu donnant sur le hall de l’immeuble), la SCI YMDK a sollicité par mail du 26 octobre 2022 des adaptations avant la livraison, puis en l’absence d’accord trouvé avec le constructeur, a mis en demeure le 5 janvier 2023 la SCCV APROMEOS XVI de lui régler diverses sommes en réparation des deux réserves susvisées et au titre du retard dans la livraison.

Un RDV de livraison a été fixé au 10 février 2023, finalement converti en RDV de pré-réception compte tenu du désaccord entre les parties, la société APROMEOS XVI acceptant les réserves de la SCI YMDK telles que constatées dans un PV de commissaire de justice du même jour mais sollicitant le versement ou la consignation du solde du prix de vente.

Le 28 février 2023, un PV de livraison a été rédigé entre les parties, mentionnant les réserves et la consignation des 5% du prix de vente (preuve en attente). Le procès-verbal n’a été signé que par la SCI YMDK et la remise des clefs n’a pas eu lieu, tel que constaté par PV de commissaire de justice du même jour.

Par mail du 24 mars 2023, la SCI YMDK a envoyé le récépissé en date du 15 mars 2023 de la consignation de la somme de 12.000 euros à la Caisse des dépôts faite par ses soins le 23 février 2023 et sollicité la remise des clefs.

Par mail du 12 avril 2023, la société APROMEOS XVI a conditionné la remise des clefs et la signature du PV de livraison par ses soins à la conclusion d’un protocole d’accord entre les parties.

Par assignation délivrée le 22 août 2023 à la société APROMEOS XVI, la société YMDK a saisi le juge des référés du tribunal de céans.

Suivant conclusions développées oralement à l’audience du 11 décembre 2023, elle sollicite, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de :

CONDAMNER la société APROMEOS à lui remettre les clés du local commercial dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, délai au-delà duquel la société APROMEOS sera condamnée à une astreinte de 500 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois. Cette astreinte pourra être liquidée à l’issue du délai de 3 mois susvisé et renouvelée par le juge des référés qui s’en réserve la compétence. CONDAMNER la société APROMEOS à lui payer les sommes provisionnelles suivantes : 1140 € TTC au titre de la reprise de la chape et 1962€ TTC au titre du remplacement de la porte d’entrée coupe-feu, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir. Cette astreinte pourra être liquidée à l’issue du délai de 3 mois susvisé et renouvelée par le juge des référés qui s’en réserve la compétence. 15.000 € pour résistance abusive. CONDAMNER la société APROMEOS à payer à la SCI YMDK la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions en défense et reconventionnelles développées oralement à l’audience du 11 décembre 2023, la SCCV APROMEOS XVI sollicite :

DE DIRE N’Y AVOIR LIEU A REFERE, en raison de contestations sérieuses et de l’absence de risque de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite,D’ORDONNER la déconsignation du solde du prix de vente indument séquestré par la société YMDK, soit la somme de 8.898 euros,DE CONDAMNER la société YMDK au paiement de cette somme, augmentée des intérêts de retard au taux contractuel de 1% par mois à compter du 28 février 2023, date de la livraison,DE CONDAMNER la société YMDK à payer à la société APROMEOS XVI la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,DE CONDAMNER la société YMDK à verser à la société APROMEOS XVI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens de l’instance.

La société APROMEOS XVI prétend que la livraison n’a pas eu lieu car l’intégralité du prix n’a pas été réglé, la consignation opérée auprès de la Caisse des dépôts étant illicite, intervenant en dehors de toute procédure judiciaire et ne pouvant valablement se fonder sur les dispositions de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation.

Elle rappelle qu’elle a déjà donné son accord pour le versement des sommes de 1140 € TTC au titre de la reprise de la chape et de 1962€ TTC au titre du remplacement de la porte d’entrée coupe-feu mais qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée à son encontre, ces sommes devant être imputées sur le solde du prix de vente indument consigné. Elle ajoute à l’audience qu’elle est en outre en mesure d’effectuer les travaux correspondants elle-même.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2024, prorogé au 12 février 2024.

La société APROMEOS XVI a transmis une note en délibéré ainsi que des pièces le 22 janvier 2024 pour justifier que la porte coupe-feu a été remplacée le 4 janvier2024 en réponse aux réserves émises, note qui a été suivie d’une note en délibéré en réponse de la société YMDK le 24 janvier 2024 et d’une réplique de la société APROMEOS XVI le 25 janvier 2024.

Ces notes en délibéré, transmises sans autorisation, mais qui sont utiles pour la compréhension du litige et ont été contradictoirement débattues, seront admises aux débats.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des moyens et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures des parties déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la remise des clefs sous astreinte

En droit, l’article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code précise que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

En l’espèce, force est de constater que l’acte de vente prévoit en page 27, dans la rubrique « Constatation de l’achèvement des ouvrages et prise de possession » que :

«  Le vendeur invitera l’acquéreur à constater la réalité de l’achèvement des travaux au jour et heure fixés et prendre livraison du bien vendu.

Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal. L’acquéreur aura la faculté d’insérer audit procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat. Il est rappelé, à cet égard, qu’aux termes de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation précité : la constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que les acquéreurs tiennent de l’article 1642-1 du code civil. Les réserves de l’acquéreur seront acceptées ou contredites par le vendeur. Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des biens à sa disposition. Il est spécifié que :

la remise des clés ne pourra intervenir que si l’acquéreur a payé l’intégralité des sommes dues au vendeur et notamment le solde du prix en principal, les intérêts de retard éventuels et les travaux supplémentaires si ces derniers n’avaient pas encore été réglés. En cas de refus de règlement pour quelque cause que ce soit de tout ou partie des sommes dues, les clés ne seront pas remises à l’acquéreur. le solde du prix pourra être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, conformément aux disposition de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur ne pouvant dans ce cas refuser de remettre les clés à l’acquéreur dès lors qu’il est fait état d’une non-conformité apparemment sérieuse et à condition que le solde du prix soit effectivement consigné entre les mains du notaire soussigné ou de l’établissement financier centralisateur des versements. "

Ces dispositions contractuelles, prévues dans le cadre de la vente en l’état de futur achèvement d’un bien situé dans un immeuble dont il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, sont parfaitement claires et ne nécessitent pas d’interprétation par le juge des référés.

Il résulte des mails entre les parties versés aux débats, en particulier un mail de Mme [J] [Y], responsable programmes immobiliers au sein de la direction commerciale de la société APROMEOS XVI, en date du 16 février 2023, que la livraison du bien, initialement prévue le 10 février 2023, a été reportée au 28 février 2023 du fait de l’absence de versement du solde du prix de vente ou « de la preuve de consignation de la somme de la livraison ».

Le 28 février 2023, après visite des locaux, un procès-verbal de livraison a été rédigé, signé par les acquéreurs.

Le versement d’une consignation de 5% est mentionnée dans le procès-verbal de livraison, avec la mention « preuve en attente ».

La preuve de la consignation, réalisée le 23 février 2023, soit antérieurement à la livraison, comme cela résulte du récépissé de la Caisse des dépôts du 15 mars 2023, a été transmise le 24 mars 2023 par la société YMDK à Mme [J] [Y], qui en a accusé réception dans un mail du 31 mars 2023.

Dans ce mail, cette dernière reconnaît expressément que la livraison a eu lieu le 28 février et propose la rédaction d’un protocole d’accord avant remise des clefs.

Dans ces conditions, au regard de la consignation du solde du prix, qui a eu effectivement lieu le 23 février 2023, et nonobstant le retour en arrière du constructeur sur la réalité de la livraison à partir du moment où les acquéreurs ont refusé les conditions proposées dans le cadre du projet de protocole d’accord, il y a lieu de considérer que la livraison du bien a bien eu lieu le 28 février 2023 et que les acquéreurs sont donc en droit de se voir remettre les clefs sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles formulées par la société YMDK

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1)Sur les demandes de provision au titre des travaux nécessaires pour la levée des réserves

La demande de provision au titre du remplacement de la porte d’entrée coupe-feu est devenue sans objet, tel que cela résulte des notes échangées en cours de délibéré.

Cela n’est pas le cas en ce qui concerne la reprise de la chape et LA SOCIÉTÉ APROMEOS XVI sera condamnée à verser à la société YMDK une somme provisionnelle de 1140 € TTC au titre de la reprise de la chape, ce montant n’étant pas contesté par les parties. Cette condamnation sera assortie d’une astreinte comme indiqué au dispositif de la décision.

2)Sur la demande de provision au titre la résistance abusive

Il n’est pas contestable que la société YMDK a subi un préjudice du fait de la résistance de LA SOCIÉTÉ APROMEOS XVI relativement à son obligation de remise des clefs. Cette résistance a entraîné un préjudice certain à la société YMDK, qui a perdu une chance de louer le local commercial à compter de la date de livraison initialement prévue, soit le 26 octobre 2022. La société YMDK verse aux débats une estimation locative de la valeur du bien à la somme de 1800 euros par mois hors charges hors taxes, de sorte que la provision de 15.000 euros sollicitée au titre de la résistance abusive est justifiée quant à son montant. La société APROMEOS XVI sera par conséquent condamnée à verser cette somme.

Sur les demandes reconventionnelles de la société APROMEOS XVI

1)Sur la demande de déconsignation du solde du prix de vente

Cette demande étant subordonnée au préalable à la remise des clefs et au paiement du montant de la reprise, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef.

2)Sur la demande de provision au titre la résistance abusive

Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé de ce chef en l’absence de démonstration de toute résistance abusive de la part de la société YMDK .

Sur les frais de procédure

LA SOCIÉTÉ APROMEOS XVI qui succombe sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 4500 euros à la société YMDK au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort, par ordonnance contradictoire,

CONDAMNONS la société APROMEOS XVI à remettre à la société YMDK les clés du local commercial qu’elle lui a vendu dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2], ce dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai au-delà duquel la société APROMEOS XVI sera condamnée à une astreinte de 100 € par jour de retard,

CONDAMNONS la société APROMEOS XVI à payer à la société YMDK les sommes provisionnelles suivantes :

1140 € TTC au titre de la reprise de la chape, ce dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, délai au-delà duquel la société APROMEOS XVI sera condamnée à une astreinte de 100 € par jour de retard, 15.000 € pour résistance abusive,

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

CONDAMNONS la société APROMEOS XVI à payer à la SCI YMDK la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la déboutons de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNONS la société APROMEOS XVI aux entiers dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 FEVRIER 2024.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA PRÉSIDENTE

Christelle HILPERT