TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 10 Juillet 2025 avancé au 19 Juin 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 19 Juin 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Juin 2025

à Mr [U] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06490 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5S6O

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FATHER AND SON, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 897 412 276, domiciliée : chez Société LEXGO IMMO NESTENN (administrateur de bien), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [Y]

né le 03 Mai 1980 à , demeurant [Adresse 6] En sa qualité de locataire – [Localité 2]

comparant en personne

Monsieur [V] [Y] décédé le 07 Mars 20218 à [Localité 10]

né le 18 Juillet 1955 à [Localité 9] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3] – En sa qualité de caution solidaire – [Localité 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 30 janvier 2012 à effet au 8 février 2012, Monsieur [Z] [X] a donné à bail à usage d’habitation Monsieur [U] [Y] un appartement de type 1 situé n°[Adresse 5] pour un loyer mensuel de 380 euros outre une provision sur charges de 20 euros;

Monsieur [V] [Y] s’est porté caution des engagements du locataire, par acte séparé du 30 janvier 2012;

Par acte de vente du 31 mai 2021, la SCI FATHER AND SON a acquis la pleine propriété du bien sis n°[Adresse 5] ;

Le 7 juin 2023, la SCI FATHER AND SON a fait signifier par acte de commissaire de justice à Monsieur [U] [Y] un congé pour vente à effet au 7 février 2024.

Monsieur [U] [Y] n’ayant pas donné suite à l’offre de vente et s’étant maintenu dans les lieux au-delà du 7 février 2024, par actes de commissaire de justice du 3 octobre 2024 et 14 octobre 2024 auxquels il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI FATHER AND SON a fait assigner Monsieur [U] [Y] et Monsieur [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection et demande en substance au tribunal, de:

— valider le congé pour vente en date du 7 juin 2023 à effet au 7 février 2024

En conséquence,

— déclarer que Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 février 2024, des lieux qu’il occupe à l’adresse sise [Adresse 7], et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Monsieur [V] [Y] à payer une indemnité mensuelle d’occupation du jour du prononcé de la décision à celui du départ effectif de l’occupant, d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail ;

— déclarer qu’il ne leur sera accordé aucun délai éventuel de paiement ;

— déclarer n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Monsieur [V] [Y] à payer une somme de 391,27 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 16 septembre 2024 ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Monsieur [V] [Y] à payer une somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Monsieur [V] [Y] à payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Monsieur [V] [Y] au paiement des entiers dépens tels que prévus à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du congé signifié, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [Y] et Monsieur [V] [Y] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 et après renvoi, a été retenue à l’audience du 24 avril 2025 date à laquelle la SCI FATHER AND SON a été représentée par son avocat qui a réitéré les termes de son assignation en faisant valoir qu’elle a déposé auprès du service de l’État Civil de Nantes une demande de délivrance d’acte de naissance de Monsieur [V] [Y] en date du 13 février 2025, à laquelle il lui a été répondu le 19 mars 2025 que l’acte de naissance de l’intéressé ne figurait pas au registre du service central d’état civil ;

La SCI requérante a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette au 24 avril 2025 ;

Monsieur [V] [Y] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Monsieur [U] [Y] a comparu en personne en déclarant avoir pris connaissance du congé pour vente qu’en juin 2024. Il précise avoir quatre enfants qui ne vivent pas avec lui et être actuellement en recherche d’un nouveau logement.

Le requis indique être mécanicien, percevoir un salaire mensuel d’environ 1000 euros et s’être acquitté du loyer de février.

Monsieur [U] [Y] sollicite un délai pour quitter les lieux et produit l’acte de naissance de Monsieur [V] [Y] mentionnant son décès survenu le 7 mars 2018 ;

En conséquence, la SCI FATHER AND SON a indiqué qu’elle se désistait de ses demandes à l’encontre de Monsieur [V] [Y] ;

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025 avancé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

La SCI FATHER AND SON justifie par l’attestation notariée du 31 mai 2021 établie par Maître [W] [S] notaire à Marseille, être propriétaire en pleine propriété du bien objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

La SCI FATHER AND SON est en conséquence recevable en ses demandes.

Sur les demandes à l’encontre de la caution, Monsieur [V] [Y]

Il sera constaté que la SCI FATHER AND SON se désiste de l’ensemble de ses demandes en paiement à l’encontre de Monsieur [V] [Y], caution, l’acte de décès établi le 5 août 2022 établissant que celui-ci est décédé le 7 mars 2018 ;

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

Lorsque le propriétaire envisage de vendre le logement loué, cette circonstance doit être notifiée au locataire au moyen d’un congé qui doit obligatoirement préciser quels sont le prix et les conditions de la vente et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 § 1 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, le locataire dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien et c’est la raison pour laquelle il doit être parfaitement informé des conditions envisagées pour la vente.

L’article 15-I stipule en son avant dernier alinéa que le congé doit être notifié par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement et que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l’une des personnes nommément visées par la loi ou encore faute pour le preneur de se porter acquéreur du logement qu’il occupe, celui-ci est dépourvu de tout titre d’occupation des locaux loués. Dès lors, le locataire doit libérer les lieux.

À défaut, il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l’expulsion du locataire. Toutefois, l’article L 613-1 du Code de la construction et de l’habitation donne alors la possibilité au juge d’accorder au locataire des délais pour libérer les lieux si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Cet article précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu’il doit être tenu compte par le juge de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant.

En l’espèce, se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de Monsieur [U] [Y] en ce qu’il s’est maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour vendre le logement qui lui a été signifié, sans qu’il n’ait accepté l’offre de vente, la SCI FATHER AND SON entend obtenir son expulsion;

Le bailleur se prévaut d’un congé signifié le 7 juin 2023 à effet 7 février 2024, qui a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail précitée. Il sera relevé en outre qu’est annexée au congé la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017.

En outre, aux termes de l’arrêté du 13 décembre 2017 susvisé le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ; tel est le cas pour le congé signifié le 7 juin 2023 ;

Le congé mentionne sans équivoque l’auteur du congé ;

La réalité du congé pour vendre n’est pas contestée ;

Monsieur [U] [Y] conteste avoir eu connaissance du congé le 7 juin 2023 et indique en avoir été informé qu’un an plus tard, soit postérieurement au 7 février 2024, ce sans plus de précisions.

Il est relevé que le procès verbal de remise de l’acte de congé mentionne la vérification avec certitude du domicile du requis par une enquête menée auprès du voisinage ainsi qu’ un avis de passage laissé au domicile à 12h42 de sorte que les diligences du requérant pour porter à la connaissance de Monsieur [U] [Y] du congé pour vente ont été effectuées, et qu’il appartenait qu’à ce dernier de récupérer à l’étude du commissaire de justice ledit acte dans les délais impartis ;

Monsieur [U] [Y] n’apporte aucun élément concret au soutien de sa contestation;

Force est de constater que le congé pour vente signifié le 7 juin 2023 par la SCI FATHER AND SON à Monsieur [U] [Y] répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 6 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 7 février 2024 ;

Faute pour Monsieur [U] [Y] de s’être porté acquéreur du logement qu''il occupait dans le délai imparti, n’avait pas d’autre choix que de libérer les lieux .

Le congé sera déclaré régulier et valable et il sera en conséquence constaté que le bail liant les parties a été résilié de plein droit par l’effet du congé signifié le 7 juin 2023 à effet au 7 février 2024;

Monsieur [U] [Y] qui n’a pas libéré les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 7 février 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique si besoin est ;

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Depuis le 7 février 2024, Monsieur [U] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui est source de préjudice pour le bailleur.

En application de l’article 1240 du Code civil, il convient de réparer ce dommage en le condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 472,03 euros ;

Monsieur [U] [Y] sera dès lors condamné à payer à la SCI FATHER AND SON une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 472,03 euros, selon les modalités précisées au dispositif, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

La SCI FATHER AND SON sollicite le paiement de la somme de 216,06 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Elle fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé arrêté à la somme de 216,06 euros au 24 avril 2025 produit en cours de délibéré;

Monsieur [U] [Y] ne conteste pas le montant de la dette soit la somme de 216,06 euros;

Monsieur [U] [Y] sera en conséquence condamné à payer à la SCI FATHER AND SON la somme de 216,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 avril 2025 ;

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

La SCI FATHER AND SON sollicite la condamnation de Monsieur [U] [Y] au paiement de la somme de 6000 euros en réparation de son préjudice moral en faisant valoir des troubles et des tracas engendrés par l’attitude du requis et en soutenant avoir été freinée dans la vente de l’appartement ;

Toutefois, le préjudice moral allégué n’étant pas suffisamment caractérisé, la SCI FATHER AND SON sera déboutée de sa demande de ce chef;

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux formulée par Monsieur [U] [Y]

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.»

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

En l’espèce, Monsieur [U] [Y] a sollicité l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Toutefois, Monsieur [U] [Y] ne justifie d’aucune démarche entreprise pour rechercher un autre logement ; il a déclaré vivre seul , travailler en tant que mécanicien et percevoir environ 1000 euros de revenus mensuels ;

Et Monsieur [U] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 février 2024 soit depuis plus de 16 mois, compte tenu de ces éléments et des délais déjà octroyés de fait il n’y a pas lieu d’accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il s’ensuit que Monsieur [U] [Y] sera débouté de sa demande d’octroi de délai pour quitter les lieux ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Y], qui succombe principalement, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur [U] [Y] à payer à la SCI FATHER AND SON la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déclare la SCI FATHER AND SON recevable en ses demandes ;

Constate que la SCI FATHER AND SON se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [V] [Y] décédé le 7 mars 2018 ;

Constate la validité du congé pour vente délivré le 7 juin 2023, à effet au 7 février 2024;

Constate que le bail d’habitation liant la SCI FATHER AND SON et Monsieur [U] [Y] est résilié de plein droit par l’effet du congé au 7 février 2024;

Dit que Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 8] depuis le 7 février 2024;

Ordonne en conséquence à Monsieur [U] [Y] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FATHER AND SON pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute Monsieur [U] [Y] de sa demande d’octroi de délais supplémentaire pour quitter les lieux sis [Adresse 8];

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliatiion du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 472,03 euros,

Condamne Monsieur [U] [Y] à payer à la SCI FATHER AND SON la somme de 216,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 avril 2025;

Condamne Monsieur [U] [Y] à payer à la SCI FATHER AND SON l’indemnité d’occupation fixée à 472,03 euros, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux;

Déboute la SCI FATHER AND SON de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral ;

Condamne Monsieur [U] [Y] aux dépens;

Condamne Monsieur [U] [Y] à payer à la SCI FATHER AND SON la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la SCI FATHER AND SON de sa demande de paiement au titre des frais d’exécution forcée;

Rejette toute autre demande, différente, plus ample ou contraire ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE