N°Minute: 25/ 00213

DOSSIER : N° RG 24/01175 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PL24

Copie exécutoire à

SELARL VPNG

expédition à

Mme [P] [X]

le 06 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Février 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 14 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 juillet 2019, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [P] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 477,36 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 57,31 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [P] [X], par acte d’huissier de justice en date du 27 décembre 2023, un commandement de payer la somme principale de 1 486,16 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 22 décembre 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte d’huissier de justice délivré à étude le 11 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Madame [P] [X] pour l’audience du 14 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— la déclaration de Madame [P] [X] occupant sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail,

— l’expulsion de Madame [P] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [P] [X] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [P] [X] à payer la somme de 3 662 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [P] [X] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [P] [X], daté du 03 décembre 2024. La conclusion est que la locataire n’a pas souhaité être accompagnée, sa situation financière étant trop instable.

À l’audience du 14 janvier 2025, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Madame [P] [X] a comparu.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5928,61 euros. Il a par ailleurs accepté que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame [P] [X] a reconnu le montant de la dette fixé par le bailleur. Elle a sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré. Elle a cependant indiqué que de récents versements n’avaient pas été pris en compte et a précisé avoir fait un virement de 2 400 euros une semaine avant l’audience et avoir repris le paiement de ses loyers début janvier. ACM HABITAT a indiqué ne pas être informé et a été autorisé à produire une note en délibéré à ce propos. Madame [P] [X] a également indiqué désirer vendre sa voiture à 3 600 euros ce qui lui permettrait de solder sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2025.

Autorisée par le juge des référés à produire un décompte actualisé en délibéré tenant compte des règlements effectués par la locataire, ACM habitat a fait parvenir ce décompte par courrier électronique du 15 janvier 2025.

Motifs

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 27 décembre 2023 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, ACM HABITAT justifie avoir adressé au greffe, le 15 janvier 2025, une note précisant que Madame [P] [X] avait effectué deux versements récents : un de 2 400 euros et un de 595,98 euros.

Madame [P] [X] se trouve donc redevable de la somme de 2 932,63 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 15 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [P] [X] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 2 932,63 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire par la mise en place d’un plan d’apurement. Il convient donc d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [P] [X] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [X], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [P] [X] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2019 entre ACM HABITAT et Madame [P] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 février 2024,

CONDAMNONS Madame [P] [X] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 2 932,63 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 15 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

AUTORISONS Madame [P] [X] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 81,46 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [P] [X] :

— sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

— devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 28 février 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [P] [X] aux dépens comprenant, s’agissant des dépens actuels et le cas échéant, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui ne seront exigibles qu’au terme du plan susvisé,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [P] [X],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS