TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00071

N° Portalis DBX4-W-B7J-TVTB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

S.C.I. FAMILLE [I], domiciliée chez son mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION

C/

[M] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FAMILLE [I], dont le siège social est sis [Adresse 4], domiciliée chez son mandataire la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [G]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 25 avril 2024 et signé électroniquement, la SCI FAMILLE [I], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, a donné à bail à M. [M] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking n°40, pour un loyer mensuel de 539,22€ et 100€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FAMILLE [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 septembre 2024 pour un montant en principal de 1928,16€.

Par un acte de commissaire de Justice du 09 décembre 2024, la SCI FAMILLE [I] a ensuite fait assigner M. [M] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et le condamner au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024 à la somme de 3277,60 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et d’une majoration de 10 % en application de l’article 14 du contrat ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, en application de l’article 14 du contrat ;

* de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 07 mars 2025, la SCI FAMILLE [I], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 5784,48 €. Elle s’oppose aux demandes en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire précisant que le locataire n’a pas réglé le loyer depuis juillet 2024.

M. [M] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 560 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise percevoir un revenu de 1800 euros et indique qu’il est en capacité financière de régler la somme totale de 1200 euros par mois pour le loyer et l’arriéré locatif. Il explique les impayés locatifs par des motifs personnels, ses parents étant décédés puis enterrés en Tunisie où il a été tenu de se rendre.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 07 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI FAMILLE [I], SCI familiale, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail à effet au 25 avril 2024 contient une clause résolutoire (article XIV) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1928,16€ a été signifié le 10 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI FAMILLE [I] produit un décompte démontrant que M. [M] [G] reste devoir, après soustraction des frais de relance pour un montant total de 31,50€ qui ne relèvent pas les loyers et charges impayés, la somme de 5752,98 € à la date du 03 mars 2025, mois de mars 2025 inclus.

M. [M] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Il sera donc condamné à payer à la SCI FAMILLE [I] cette somme de 5752,98 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1928,16 € à compter de la date du commandement de payer (10 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La SCI FAMILLE [I] sera déboutée de sa demande de majoration de 10 % de la somme due, en ce que celle-ci n’est pas prévue contractuellement, contrairement aux affirmations de la bailleresse. En tout état de cause, une telle clause s’analyserait comme une clause réputée non écrite en application de l’article 04 de la loi du 06 juillet 1989.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [M] [G] fait valoir qu’il est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 04 juillet 2024. Ainsi, depuis son entrée dans les lieux, il n’a procédé qu’au règlement de trois loyers et la dette n’a cessé d’augmenter pour atteindre la somme considérable de 5752,98 €. En outre, le défendeur ne peut valablement opposer ses difficultés personnelles et familiales compte tenu de la durée de sa carence et de l’absence de justificatifs produits à ce titre. Il n’est également pas justifié qu’il a fait part de ces difficultés auprès du bailleur afin de trouver une solution amiable.

Enfin, le défendeur propose de rembourser la dette locative par échéances de 560€ en sus de la somme de 639,22€ (loyer et charges actuels), soit un montant total de 1199,22€, ce qui est manifestement disproportionné à ses revenus actuels déclarés et non justifiés de 1800€, compte tenu des autres charges de la vie courante. Il n’est donc pas établi que M. [M] [G] soit en capacité de rembourser la dette dans les délais requis.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de

paiement de M. [M] [G] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 11 novembre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [M] [G] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [M] [G] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [M] [G] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [M] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Il ne peut être fait application de la clause prévue à l’article 14 du contrat qui prévoit une indemnité d’occupation du double du montant du loyer et charges, en ce que cette clause est réputée non écrite en application de l’article 04 de la loi du 06 juillet 1989.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [M] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er avril 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FAMILLE [I], M. [M] [G] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 25 avril 2024 conclu entre la SCI FAMILLE [I] et M. [M] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking n°40, sont réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

DEBOUTE M. [M] [G] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTE la SCI FAMILLE [I] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FAMILLE [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [M] [G] à verser à la SCI FAMILLE [I] à titre provisionnel la somme de 5752,98 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 03 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 sur la somme de 1928,16 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE M. [M] [G] à payer à la SCI FAMILLE [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 11 novembre 2024 au 1er avril 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [M] [G] à verser à la SCI FAMILLE [I] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente