N°Minute:25/01879

N° RG 24/02452 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLD4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.R.L. ATALA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e SELAS AGIS AVOCATS, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]

représenté par Mme [B] [U], épouse

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 5] [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 23 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 08 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 08 Septembre 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e NGO

Copie certifiée delivrée à : M. [W] [U], M. [M] [U]

Le 08 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 juin 2022 ayant pris effet le 10 juin 2022, la SARL ATALA a donné à bail à Monsieur [M] [U] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 589,16 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 57,06 euros et une provision sur la taxe d’ordures ménagères à hauteur de 10,81 euros.

Par acte sous seing privé en date du 07 juin 2022, Monsieur [W] [U] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [M] [U].

Des loyers et charges demeurant impayés, la SARL ATALA a, par acte de commissaire de justice en date du 08 mars 2024, fait délivrer à Monsieur [M] [U] un commandement de payer la somme principale de 4148,58 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ledit commandement a été dénoncé à Monsieur [W] [U], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SARL ATALA a fait assigner Monsieur [M] [U] et Monsieur [W] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [U] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et de la clause pénale, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 6 094,63 euros, outre les loyers, charges, clause pénale contractuelle ou les indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal,

les condamner in solidum au paiement de la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’exécution à venir.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [M] [U], en date du 01 avril 2025. La conclusion est que Monsieur est célibataire et sans enfant. Les difficultés financières sont apparues à la suite du lancement de son auto-entreprises puisque ses ressources ne lui ont pas permis d’assumer ses charges locatives. Il a repris le paiement du loyer accompagné par la mission locale jeune et travaille depuis quelques mois en intérim. Monsieur a été orienté vers la CLCV pour être accompagné au dépôt d’un dossier de surendettement. Lors du rendez-vous, il n’a pas été possible d’établir son budget. Monsieur ne souhaite pas se maintenir dans le logement, mais il demande des délais pour effectuer des démarches de relogement.

Après plusieurs renvois, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

A cette audience, la SARL ATALA, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette locative à la somme de 10 062,73 euros selon décompte produit à l’audience et arrêté au 09 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise. Elle a soutenu que le locataire organise son insolvabilité.

En défense, Monsieur [M] [U] a comparu. Il a expliqué avoir déposé un dossier de surendettement et avoir arrêté son activité libérale afin que celui-ci soit pris en charge par la Banque de France. Il a précisé percevoir des revenus de deux sources, d’une part à hauteur de 1700 ou 1800 euros par mois en étant salarié et, d’autre part, à hauteur de 1 000 euros en étant monteur audiovisuel en libéral. Il a reconnu qu’il ne déclarait pas ses ressources audiovisuelles. Il a indiqué être d’accord sur le montant de la dette à hauteur de 10 062,73 euros, et a affirmé avoir repris le paiement des loyers, avoir versé au mois de juin la somme de 600 euros. Il a enfin souligné que les allocations logement sont toujours suspendues.

Monsieur [W] [U] était représenté par Madame [B] [U], son épouse.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En tant que bailleur personne morale, la SARL ATALA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 12 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SARL ATALA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer, des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.

Le commandement signifié à Monsieur [M] [U] le 08 mars 2024, dénoncé à Monsieur [W] [U], en sa qualité de caution, le 18 mars 2024, d’avoir à payer la somme principale de 4 148,58 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis au locataire de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 09 mai 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SARL ATALA produit un décompte arrêté au 09 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, duquel il ressort que Monsieur [M] [U] reste redevable de la somme de 10 062,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [M] [U] affirme avoir procédé à un versement à hauteur de 600 euros au mois de juin 2025, qui n’apparait pas dans le décompte versé aux débats par la bailleresse. Le locataire ne produit néanmoins aucun document justifiant dudit paiement, les captures d’écran n’étant nullement datées.

Monsieur [M] [U], locataire, et Monsieur [W] [U], caution, seront par conséquent solidairement condamnées à payer à la SARL ATALA la somme de 10 062,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 09 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que Monsieur [M] [U] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants avant la date de l’audience, et ce même en comptabilisant les allocations logement suspendues.

Dans ces conditions, et au regard de l’importance de la dette locative, le Juge ne peut par conséquent ni lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard pour apurer l’arriéré locatif, ni suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [U] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [M] [U], locataire devenu occupant sans droit ni titre, et Monsieur [W] [U], caution, seront tenus solidairement de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [U] et Monsieur [W] [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Monsieur [M] [U] et Monsieur [W] [U] seront condamnés in solidum à payer à la SARL ATALA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

DECLARE recevable la demande formée par la SARL ATALA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 juin 2022 ayant pris effet le 10 juin 2022, entre la SARL ATALA et Monsieur [M] [U] concernant le logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 09 mai 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [M] [U] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 09 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [U], locataire, et Monsieur [W] [U], caution, à payer à la SARL ATALA une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, avec indexation, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [U], locataire, et Monsieur [W] [U], caution, à payer à la SARL ATALA la somme de 10 062,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 09 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [M] [U] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par la bailleresse ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U] et Monsieur [W] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [U] et Monsieur [W] [U] à payer à la SARL ATALA la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,