TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08395 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5BS

Minute : 25/00243

Association FREHA

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [D] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ,

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEUR :

Association FREHA,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [T],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2016, la SARL LA CITE DU PRINTEMPS a donné à bail à Madame [D] [T] un logement situé [Adresse 2], [Localité 6] (5ème étage, escalier A1), pour un loyer mensuel de 300,00 euros, et 70,00 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 5 décembre 2019, l’Association FREHA a acquis l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, l’Association FREHA a fait signifier à Madame [D] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 14162,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 10 avril 2024 l’Association FREHA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, l’Association FREHA a fait assigner Madame [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Madame [D] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner Madame [D] [T] au paiement des sommes suivantes :

«  la somme de 15188,61 euros incontestablement due au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le Juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation,

«  une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

«  la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

«  les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 août 2024.

À l’audience du 2 décembre 2024, l’Association FREHA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17660,71 euros arrêtée au 22 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

L’Association FREHA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2024. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’Association FREHA souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant puisqu’il n’y a plus de paiement depuis des années.

Madame [D] [T], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [T] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Association FREHA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’Association FREHA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 septembre 2016, du commandement de payer délivré le 29 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 novembre 2024 que l’Association FREHA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 186,34 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [T] à payer à l’Association FREHA la somme de 17474,37 euros, au titre des sommes dues au 22 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 sur la somme de 14112,09 euros, de l’assignation du 9 août 2024 sur la somme de 840,18 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 8 septembre 2016, renouvelé le 8 septembre 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2016 à compter du 30 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 mai 2024, Madame [D] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [T] à son paiement à compter de 30 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [T] à payer à l’Association FREHA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Association FREHA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 septembre 2016 entre l’Association FREHA d’une part, et Madame [D] [T] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], [Localité 6], sont réunies à la date du 30 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [T] à compter du 30 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer à l’Association FREHA la somme de 17474,37 euros (dix-sept mille quatre cent soixante-quatorze euros et trente-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2024 sur la somme de 14112,09 euros, de l’assignation du 9 août 2024 sur la somme de 840,18 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer à l’Association FREHA l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 novembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [D] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [D] [T] à payer à l’Association FREHA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE