N° RG 24/10472 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFRG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/10472

N° Portalis DB2E-W-B7I-NFRG

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Laurie TECHEL

— Mme [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Laurie TECHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BMI

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 519 805 717

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurie TECHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 96

DEFENDERESSE :

Madame [D] [H]

née le 03 Novembre 1992 à [Localité 9] (70)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 septembre 2023 signé électroniquement et ayant pris effet le 15 septembre 2023, la S.C.I. BMI représentée par la société IMMOVAL a donné à bail à Mme [D] [H] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation type 2 lot n° 70, 2ème étage et un garage n° 31, lot n° 74 sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 680 € et une provision pour charges de 75 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. BMI a fait signifier le 4 septembre 2024 à Mme [D] [H] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 261,75 €, de justifier d’une assurance locative et sommation de justifier de l’occupation du logement, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 12 septembre 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 17 janvier 2025 par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire à la suite d’un licenciement a subi une baisse de ses ressources alors qu’elle était en situation d’endettement.

Elle a repris le paiement du loyer courant et pourrait bénéficier de prestations sociales au logement. Elle adhère à l’accompagnement social mis en place. Le travailleur social propose un maintien du bail.

La S.C.I. BMI, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location consentie a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner que la locataire ainsi que tous occupants de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Mme [D] [H] au paiement d’une somme de 2 050,71 € à parfaire au jour de l’audience au titre des arriérés augmentée des intérêts au taux légal ;

— condamner Mme [D] [H] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner Mme [D] [H] à lui payer 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le bailleur expose que la dette locative est actualisée à la somme de 1 551,01 €, le loyer de janvier 2025 ayant également été réglé. Il s’oppose aux délais, à défaut demande une clause cassatoire.

Mme [D] [H] a comparu. Elle indique qu’elle a fait une demande de plan d’apurement CAF afin d’obtenir ses droits à prestations sociales au logement à hauteur de 30 € par mois, plan qui n’a pas été signé par le bailleur.

Elle propose de nouveau de régler 30 € par mois en sus de son loyer courant afin d’être maintenue dans les lieux dans l’attente de l’intervention des APL.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. BMI, justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 12 septembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII – Clause résolutoire », et un commandement de payer a été signifié le 4 septembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines en ce qui concerne l’obligation de payer, seuls deux paiements de 700 € et 300 € étant intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2024 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. BMI produit un décompte établissant que Mme [D] [H] restait lui devoir la somme de 1 551,01 € fin décembre 2024.

Mme [D] [H] s’accorde sur le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 551,01 € (décompte arrêté à la date du 31 décembre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 2 janvier 2025 et des déclarations des parties à l’audience que la locataire a repris le paiement du loyer courant, qu’elle a réduit sa créance locative et souhaite rester dans les lieux. Le diagnostic social et financier confirme l’accompagnement social dont fait état la locataire, des prestations sociales et aides financières au logement pourraient être mobilisées et réduire la dette ou améliorer la capacité financière.

Des délais de paiement peuvent donc être accordés selon les modalités précisées au dispositif.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Mme [D] [H] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [D] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 12 septembre 2023 signé électroniquement et ayant pris effet le 15 septembre 2023 entre la S.C.I. BMI et Mme [D] [H] concernant un logement à usage d’habitation type 2 lot n° 70, 2ème étage et un garage n° 31, lot n° 74 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à payer à la S.C.I. BMI au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1 551,01 € (décompte arrêté au 31 décembre 2024) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Mme [D] [H], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer à leur terme contractuel à savoir au plus tard le 5 du mois suivant, en 35 mensualités de 43 € et une 36ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que cette mensualité devra intervenir au plus tard le 15 du mois et pour la première avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. BMI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [D] [H] soit condamné à verser à la S.C.I. BMI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [D] [H] à verser à la S.C.I. BMI la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN