DOSSIER : N° RG 25/01434 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QCQO

Copie exécutoire à

la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT

expédition à

Mme [X] [Z]

M. [C] [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 11 Mars 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de [X] GARCIA, Greffier, lors des débats

et de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [C] [Q], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 17 Février 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 11 Mars 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 8 février 2022 et ayant pris effet le 15 février 2022, Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] ont donné à bail à Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par courrier remis en mains propres en date du 5 septembre 2024, Monsieur [N] [S] a mis en demeure Monsieur [C] [Q] et Madame [X] [Z] de payer la somme de 7 940 euros au titre des impayés de loyer.

Par courrier remis en mains propres en date du 23 septembre 2024, Monsieur [N] [S] a mis en demeure Monsieur [C] [Q] et Madame [X] [Z] de payer la somme de 7 940 euros au titre des impayés de loyer.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] ont fait signifier à Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q], par actes de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 13327 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 27 mai 2025 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 22 septembre 2025, notifiés au représentant de l’État dans le département, Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] ont fait assigner Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] pour l’audience du 17 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] au paiement de celle-ci, due à compter de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— la condamnation solidaire de Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q], daté du 10 février 2026. La conclusion est que la famille rencontre des difficultés budgétaires . Un dossier de surendettement a été déposé. Le couple a trouvé un emploi et un nouveau logement. Un rendez-vous avec le commissaire de justice devrait se faire pur l’état des lieux et la remise des clefs. Un délai de 36 mois est souhaité pour le règlement de la dette.

***

À l’audience du 17 février 2026, Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] étaient représentés par leur conseil. Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] ont comparu.

Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 32 293 euros.

Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] ont exposé leur situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle et sollicité qu’il leur soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens des demandeurs.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 30 mai 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si les locataires ne justifient pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu’il importe peu qu’ils aient été effectivement assurés dès lors qu’ils ne démontrent pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Ils seront également solidairement redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera constaté au préalable que dans leur assignation, les demandeurs n’ont pas sollicité la condamnation provisionnelle des locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Toutefois, eu égard au déroulé de l’audience, il sera considéré que cette demande a été formulée oralement.

L’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers […], le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement a, par décision définitive prononcé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui sont entrées en vigueur le 5 août 2025.

La créance de Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] a été déclarée à la somme de 9 499 euros.

Il résulte, par ailleurs, des documents et décomptes versés aux débats que Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] ont payé la somme totale de 14 005 euros de sorte que ce montant a été soustrait de celui des loyers et charges dus figurant au décompte et s’élevant à 32 293 euros.

Par conséquent, Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] se trouvent solidairement redevables de la somme de 8 789 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 17 février 2026, mensualité du mois de février comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] seront donc condamnés solidairement, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 8 789 euros à Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S].

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n’apparaît pas utile à l’exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l’expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l’autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

Par conséquent, Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q], parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement, à ce titre, Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 8 février 2022 et ayant pris effet le 15 février 2022 entre Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] et Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 1er juillet 2025, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er juillet 2025,

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par les bailleurs,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] de leur demande de condamnation à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] devront solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 1er juillet 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] la somme provisionnelle de 8789 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 17 février 2026, mensualité du mois de février comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidairement à la charge de Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q],

CONDAMNONS Madame [X] [Z] et Monsieur [C] [Q] à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [U] [S] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS