COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES 3

MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/02063 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NUJX

Pôle Civil section 1

Date : 12 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [K] [T]

née le 02 Mai 1956 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sylvie PRAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Le syndicat des copropriétaire de la “[Adresse 2] à [Localité 3]”, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ASE IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial CANOPEE, immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le n° 788 707 156, sis [Adresse 4],

représentée par Maître Eve TRONEL-PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING, Juge unique

assistée de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 09 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 12 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

[K] [T] est propriétaire sein de la copropriété située [Adresse 5] à [Localité 1].

Par requête en date du 2 novembre 2020, des copropriétaires ont saisi la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire.

Suivant ordonnance en date du 1er décembre 2020, il a été fait droit à la demande et Maître [S] [P] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires pour une durée de 12 mois à compter du 1er décembre 2020.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 avril 2022, [K] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] à Montpellier, pris en la personne de Maître [S] [P], en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par ordonnance en date du 14 mars 2024, le juge de la mise en état a

— condamné [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 1] une somme provisionnelle de 33 265,63€ au titre des arriérés de charges de copropriété dus à la date du 2 septembre 2022,

— condamné [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 1] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné [K] [T].

Le 27 mars 2024, [K] [T] a interjeté appel de la décision précitée.

Par ordonnance en date du 3 juillet 2024, le premier président de la Cour d’appel de [Localité 1] a ordonné la radiation de l’affaire pour inexécution de la décision appelée.

Par jugement en date du 11 décembre 2025, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats pour permettre au conseil du syndicat des copropriétaires de signifier ses écritures et s’expliquer contradictoirement sur les demandes formées par [K] [T].

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 24 juin 2022, [K] [T] demande au tribunal de :

— l’exonérer des charges appelées par le requis dans le cadre du commandement précité à défaut par ce dernier justifier des sommes objet dudit commandement,

— rejeter toutes demandes de condamnations qui pourraient être dirigées à son égard à hauteur de la somme de 13.486,02 €, relative au commandement, et 22.471,60 € relative à l’appel de fonds du premier semestre 2022, comme injustes et mal fondées,

— déclarer prescrite la demande de Madame [P] es qualité de représentant du syndicat requis portant sur la somme de 5.593,12 € au titre d’un décompte établi au 1er janvier 2014 en vertu des dispositions de l’article 2224 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires en vertu des dispositions de l’article 544 du Code civil et de l’article 1240 du même code à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la réouverture du passage dont bénéficie la requérante en vertu du passage, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, en vertu des dispositions de l’article 544 du code civil,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens en ce compris les frais du procès-verbal de constat de commissaire établi par Maître [U] [X] le 6 décembre 2021,

— l’exonérer de toutes les condamnations, tant en principal frais et accessoires qui seront prononcées, en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, comme étant injustes et mal fondées,

— rejeter toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, tenant la nature du litige.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ASE IMMOBILIER, demande au tribunal de :

— juger irrecevable la fin de non-recevoir soulevée devant le Tribunal au fond,

— à titre subsidiaire, rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prétendue prescription,

— condamner [K] [T] à payer une somme de 33.265,63 € au titre de l’arriéré de charges dues au 2 septembre 2022,

— débouter [K] [T] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouter [K] [T] de sa demande de voir ordonner la réouverture du passage dont elle bénéficierait,

— juger irrecevable la demande d’expertise présentée au fond

— à titre subsidiaire, débouter [K] [T] de sa demande d’expertise.

— condamner [K] [T] à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner [K] [T] à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’incident.

Par le jugement susvisé, la clôture de la procédure a été différée au 13 février 2026. A l’issue de l’audience du 9 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

➢ Sur la prescription de la créance du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la prescription constitue une fin de non-recevoir tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état depuis le 1er janvier 2020 date d’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soutenue par [K] [T] tirée de la prescription quinquennale des demandes n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état postérieurement à sa saisine par des conclusions d’incident qui lui auraient été adressées.

Cette demande de voir déclarer irrecevable, sans examen au fond, la demande de [K] [T] est une fin de non-recevoir qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non du tribunal auquel elle est soumise aux termes des conclusions au fond de [K] [T].

Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état avant son dessaisissement, la demande de [K] [T] à ce titre sera déclarée irrecevable.

II . SUR LE FOND

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, sans fondement juridique précis, [K] [T] sollicite l’exonération des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires selon commandement de payer en date du 4 août 2021, soit la somme de 13.486,02 € au titre des charges impayées au 2 août 2021, ainsi que de la somme de 22.471,60 € réclamée au titre de l’appel de fonds du premier semestre 2022, estimant ces sommes injustes et mal fondées.

Elle demande également le rejet de toutes condamnations faisant valoir une absence de justification des sommes sollicitées. Elle fait également état de réclamations effectuées auprès de Maître [S] [P], en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, concernant l’existence de désordres occasionnés par l’implantation de piquet sans son autorisation l’empêchant de vendre ou de louer le premier étage.

Elle s’interroge sur l’approbation des budgets de l’exercice 2020 ainsi que celui de l’exercice suivant. Enfin elle déclare ne pas avoir été informée du renouvellement Maître [S] [P] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des demandes d’exonération de [K] [T] sollicitant sa condamnation définitive aux sommes accordées provisoirement par le juge de la mise en état, soit la somme de 33.265,63 € au titre des charges impayées au 2 septembre 2022.

Il réfute également l’ensemble des allégations de la demanderesse et produit l’ensemble des pièces justifiant sa demande soit :

— les ordonnances de désignation de Maître [S] [P], en qualité d’administrateur provisoire et de prorogation de mission,

— un courrier recommandé avec accusé de réception signé par [K] [T] l’informant de la désignation de Maître [S] [P], en qualité d’administrateur provisoire à compter du 1er décembre 2020,

— un relevé de compte propriétaire mentionnant un solde débiteur de 22.471,60 € au 1er janvier 2022,

— un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 mars 2022 mettant en demeure [K] [T] de payer la somme de 22.471,60 € au titre des charges impayées,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 avril 2022, ayant approuvé les budgets des exercices clos de 2019, 2020 et 2021ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023,

— la notification dudit procès-verbal à [K] [T],

— un relevé de compte propriétaire mentionnant un solde débiteur de 33.265,63 € au 1er juillet 2022,

— un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 août 2022 mettant en demeure [K] [T] de payer la somme de 33.265,63 € au titre des charges impayées,

— un relevé de compte propriétaire mentionnant un solde débiteur de 37. 008,16 € au 1er février 2023.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que toutes les sommes échues mentionnées dans le relevé de compte propriétaire en date du 1er juillet 2022 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu’elles sont dues par [K] [T].

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifiant des sommes réclamées, il convient de condamner [K] [T] au paiement de la somme de 33.265,63 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er juillet 2022. Il devra éventuellement être déduit de cette somme tout versement intervenu en application de la condamnation prononcée à titre provisionnel.

➢Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil d’une part, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et d’autre part le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

En l’espèce, le non-paiement par [K] [T] de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

Ainsi ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de condamner [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 300€ à titre de dommages et intérêts.

➢ Sur la demande concernant les préjudices subis par [K] [T]

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au visa des articles précités, [K] [T] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande, elle invoque des travaux de rénovation réalisés par un copropriétaire ayant occasionné de multiples désordres dans son lot ainsi que de l’inertie de Maître [S] [P], reprochant à cette dernière d’avoir manqué à sa mission d’administrateur provisoire.

Or aucune des pièces produites ne sont suffisantes pour établir que les désordres constatés [K] [T], liés a priori à des travaux de rénovation d’un copropriétaire, trouvent leur origine dans une partie commune, de sorte que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée.

La demande de Maître [S] [P] tendant à l’indemnisation de ses préjudices par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Quant à la demande de réouverture du passage dont elle bénéfice sous astreinte, le procès-verbal de constat établi à la demande [K] [T] le 6 décembre 2021, ne peut suffire à justifier sa demande, ce document ne faisant que constater la fermeture d’une porte métallique dont [K] [T] déclare ne pas avoir la clé.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [K] [T] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner par [K] [T] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

[K] [T] succombant en ses prétentions, sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

➢Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par [K] [T] ;

CONDAMNE [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 33.265,63 € au titre des charges dues arrêtées au 1er juillet 2022 ;

DÉBOUTE [K] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société ASE IMMOBILIER, la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE [K] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [T] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.