TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00197 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E2NE

DEMANDEURS :

Madame [F] [U] née [M] demeurant [Adresse 1], es qualité d’usufruitier, comparante ;

Monsieur [W] [U] demeurant [Adresse 5] (AUSTRALIE), es qualité de nu-propriétaire, représenté par Madame [F] [U] née [M], sa mère, dûment munie d’un pouvoir de représentation ;

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [E] demeurant [Adresse 4],

non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 21 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 7 avril 2023, Madame [F] [M] épouse [U] a donné à bail à Monsieur [D] [E], pour un loyer mensuel de 360 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], dont elle était usufruitière et dont son fils [W] [U] avait été donataire de la nue-propriété par acte de donation-partage en date du 24 décembre 2014.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, Madame [F] [M] épouse [U] a fait signifier à Monsieur [D] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2059 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, Madame [F] [M] épouse [U] et Monsieur [W] [U] ont fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auxquels ils demandent de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, pour défaut de paiement du loyer et des charges,

— dire que Monsieur [D] [E] est occupant sans droit, ni titre du local à usage d’habitation situé [Adresse 3],

— ordonner l’expulsion de corps et de bien du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner par provision Monsieur [D] [E] à leur payer la somme de 4109 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025 (date de signification du commandement) sur la somme de 2059 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus, mois d’août 2025 inclus,

— condamner par provision Monsieur [D] [E] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail, fixée au montant actuel du loyer tel que les parties en ont convenu, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués avec remise des clés au bailleur, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [D] [E] à leur payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [D] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la notification de l’assignation au préfet, ainsi que le cas échéant, le coût des actes sigifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 21 octobre 2025, Madame [F] [M] épouse [U] et Monsieur [W] [U], représenté par Madame [F] [M] épouse [U], maintiennent leurs demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4929 euros. Ils renoncent en revanche à leur demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur demande en paiement du coût du commandement de payer.

Monsieur [D] [E], cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [W] [U]

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Sur le fondement de l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Selon les dispositions de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent en demander l’exécution.

En l’espèce, il résulte de l’acte de donation-partage en date du 24 décembre 2014 que Madame [F] [M] épouse [U] a fait donation à Monsieur [W] [U] de la totalité de la nue-propriété du bien immobilier situé [Adresse 3], et s’est réservé la totalité des droits en usufruit sur ledit bien.

Le contrat de bail portant sur le bien immobilier a par ailleurs été conclu par Madame [F] [M] épouse [U] seule en qualité de bailleresse et de titulaire de l’usufruit de la totalité du bien.

Dès lors, Monsieur [W] [U], nu-propriétaire et tiers au contrat de bail, n’a pas qualité à agir pour solliciter l’exécution du contrat, tant s’agissant des demandes inhérentes au constat de l’acquisition de la clause résolutoire que s’agissant des demandes en paiement.

Par conséquent, l’action de Monsieur [W] [U] sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

3°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Madame [F] [M] épouse [U] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, qui en a accusé réception le 25 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de Madame [F] [M] épouse [U] est par conséquent recevable.

4°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 7 avril 2023 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 24 avril 2025, pour la somme en principal de 2059 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

Monsieur [D] [E] devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

5°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 25 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Madame [F] [M] épouse [U] produit un décompte établissant que Monsieur [D] [E] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4109 euros incluant le loyer du mois d’août 2025. Si Madame [F] [M] épouse [U], poduit un décompte actualisé à l’audience, il n’en sera pas tenu compte au regard du caractère non contradictoire de cette pièce, non communiquée au locataire.

Monsieur [D] [E], non comparant, ne produit aucun élément de preuve de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4109 euros par provision.

Il sera également condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Par ailleurs, il n’est pas établi que Monsieur [D] [E] ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et sa situation financière actuelle est inconnue compte tenu de sa carence pour la réalisation du diagnostic social et financier et de son absence à l’audience. Dans ces conditions, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

6°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [E], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, à l’exception du coût du commandement de payer, Madame [F] [M] épouse [U] ayant renoncé à l’audience à sa demande à ce titre.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable l’action en référé de Monsieur [W] [U],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2023 entre Madame [F] [M] épouse [U] et Monsieur [D] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 juin 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [M] épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [D] [E] à payer à Madame [F] [M] épouse [U] la somme provisionnelle de 4109 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’août 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025 sur la somme de 2059 euros, à compter du 20 août 2025 sur la somme de 2050 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [D] [E] aux dépens, à l’exception du coût du commandement de payer,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 28 novembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION