COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 24/04571 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PFTY

Pôle Civil section 2

Date : 19 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EPICERIE MOULARES, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 885 276 865, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son mandataire liquidateur Maître [A] [N], ès qualités désignée par Jugement du Tribunal de Commerce en date du 23 janvier 2023, domiciliée [Adresse 2],

représentée par Maître David GUYON de la SARL DAVID GUYON AVOCAT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. L’HIRONDELLE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 532 008 075, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3],

représentée par M^e Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 12 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 19 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2020, la SCI L’HIRONDELLE a donné à bail commercial à la SARL EPICERIE MOULARES un local commercial situé au rez-de-chaussée d’une résidence située [Adresse 4] à Montpellier (34), pour exercer une activité d’épicerie.

Sur assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment, par ordonnance du 24 février 2022 :

— enjoint la SARL EPICERIE MOULARES, prise en la personne de son représentant légal, à fermer chaque jour à 21h le commerce, quelle qu’en soit l’activité, dans les 24h de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’une astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée courra contre la société pendant 6 mois.

Par arrêt du 10 novembre 2022, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf concernant l’astreinte provisoire dont elle a porté le montant à la somme de 1.500 euros par infraction constatée par procès-verbal de constat d’huissier.

Par jugement du 23 janvier 2023, le tribunal de commerce de Montpellier a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la SARL EPICERIE MOULARES et désigné Maître [A] [N], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur de la société.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 septembre 2024, la SARL EPICERIE MOULARES, représentée par Maître [A] [N], mandataire judiciaire désigné liquidateur, a fait assigner la SCI L’HIRONDELLE devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de demander :

— à titre principal, sa condamnation à lui verser la somme de 162.000 euros en réparation de ses préjudices relatifs à des manquements au titre de l’obligation de délivrance,

— à titre subsidiaire, sa condamnation à lui verser la même somme, au titre de la garantie due concernant les troubles de jouissance,

— en tout état de cause, sa condamnation à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la SCI L’HIRONDELLE sollicite quant à elle :

— le rejet des demandes de la société,

— la condamnation de Me [A] [N] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été fixée au 05 janvier 2026 par ordonnance du 02 septembre 2025.

A l’audience du 12 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur a notamment deux obligations : délivrer au preneur la chose louée et assurer la jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail.

Le bail conclu le 11 mai 2020 entre la SCI L’HIRONDELLE et la SARL EPICERIE MOULARES est en outre régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, tel qu’il le rappelle en sa page 1.

A titre principal, la SARL EPICERIE MOULARES affirme que la SCI l’HIRONDELLE a manqué à son obligation de délivrance conforme. A titre subsidiaire, elle estime que la bailleresse ne lui a pas assuré une jouissance paisible. Il convient donc d’examiner ces fondements successivement.

Sur la délivrance conforme

La preneuse affirme qu’en ne l’informant pas du fait que l’ouverture de son établissement la nuit était prohibée par le règlement de copropriété, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme.

En premier lieu, il convient de relever que la SARL ne produit pas ses statuts mais que son extrait Kbis n’indique comme activité principale que celle d’épicerie et alimentation générale, sans référence à une activité de nuit. Il en va de même du bail qui stipule, dans la clause « III-Affectation des lieux loués » en page 4 : « Les locaux faisant l’objet du bail devront être consacrés par « le preneur » à l’exploitation de son activité EPICERIE ». Ainsi, la société preneuse ne démontre pas avoir précisé au bailleur son intention d’ouvrir la nuit.

En second lieu, le règlement de copropriété stipule en son article 3 que « Les prohibitions édictées par l’article précédent ne s’appliquent pas aux locaux du rez-de-chaussée. Ces locaux pourront être affectés à l’usage de commerce. Il ne pourra y être établi aucun café chantant ou donnant des concerts, aucun restaurant ou établissement de nuit […]. ». Le bail signé par les deux parties comprend la mention suivante en sa page 9, dans la clause relative aux obligations du locataire concernant la jouissance des lieux loués : « Le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille, se conformer au règlement de copropriété et/ou règlement intérieur de l’immeuble dont il reconnaît avoir pris connaissance et dont un exemplaire demeurera annexé au présent bail ». Si l’annexion au bail n’est effectivement pas établie, il n’en demeure pas moins que le preneur a reconnu avoir eu connaissance du règlement de copropriété, d’autant qu’il résulte de la page 2 du bail que ce règlement a été publié au service de la publicité foncière.

Par conséquent, alors que la preneuse n’établit pas avoir informé sa bailleresse de sa volonté d’ouvrir la nuit, la SCI L’HIRONDELLE, à l’inverse, démontre avoir porté à la connaissance de la SARL EPICERIE MOULARES le règlement de copropriété dont les dispositions interdisent cette ouverture de nuit. La société demanderesse ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande principale.

Sur la jouissance paisible

La SARL EPICERIE MOULARES affirme d’abord que la SCI L’HIRONDELLE a nui à sa jouissance paisible en ne l’informant pas du règlement de copropriété. Cependant, il a été répondu sur ce point ci-dessus, de sorte que l’argument ne saurait prospérer davantage sur le fondement de la jouissance paisible.

Ensuite, la SARL considère que le comportement du syndicat des copropriétaires lui a causé un trouble de jouissance dont le bailleur doit répondre. Toutefois, aux termes du bail la preneuse s’était engagée à « jouir des lieux en bon père de famille [et à] se conformer au règlement de copropriété » (page 9) mais aussi « sur un plan général [à] prendre toutes précautions pour que l’exercice de son activité n’entraîne pour les autres occupants de l’immeuble ou pour les voisins aucun trouble de voisinage » (page 10).

Or, le juge des référés, dans son ordonnance du 24 février 2022, confirmée en appel sur ce point, indique : « Au vu de ces différents éléments, le règlement de copropriété dans son article 3 autorisant seulement les commerces en rez-de-chaussée de nature à ne pas gêner l’occupation bourgeoise de l’immeuble, force est de relever que l’exploitation d’une épicerie jusqu’à 1h du matin constitue par son mode de fonctionnement un établissement de nuit, interdit par le règlement de copropriété, cette infraction au règlement de copropriété étant constitutif d’un trouble manifestement illicite au droit de jouissance des autres copropriétaires qu’il convient de faire cesser ».

Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’a fait qu’obtenir la reconnaissance de son propre trouble de jouissance du fait de l’activité exercée par la SARL EPICERIE MOULARES en contradiction avec le règlement de copropriété. Cette reconnaissance judiciaire ne saurait constituer un trouble de jouissance pour la preneuse, s’agissant d’un rappel de ses obligations issues tant du règlement de copropriété que du bail. La preneuse n’établit donc aucunement que sa bailleresse a empêché sa jouissance paisible.

A titre surabondant, aucun lien de causalité entre l’injonction judiciaire de fermer l’épicerie à 21h et l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire quelques mois plus tard n’est établie par la preneuse, cette injonction laissant possible minimum 10h d’exploitation journalière.

En conclusion, la SARL EPICERIE MOULARES sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SARL EPICERIE MOULARES, représentée par Maître [A] [N], mandataire judiciaire désigné liquidateur, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SARL EPICERIE MOULARES ne pourra qu’être déboutée de sa demande. La SCI L’HIRONDELLE verra également sa demande sur ce fondement rejetée, dans la mesure où elle la forme à l’encontre de « Maître [A] [N] » et non de la SARL EPICERIE MOULARES, représentée par son mandataire judiciaire.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL EPICERIE MOULARES, représentée par Maître [A] [N], mandataire judiciaire désigné liquidateur, de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SARL EPICERIE MOULARES, représentée par Maître [A] [N], mandataire judiciaire désigné liquidateur, aux dépens,

DEBOUTE la SARL EPICERIE MOULARES, représentée par Maître [A] [N], mandataire judiciaire désigné liquidateur et la SCI L’HIRONDELLE de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 19 mai 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.