COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TOTAL copies 2

COPIE REVÊTUE

formule exécutoire avocat

COPIE CERTIFIEE

CONFORME : AVOCAT

COPIE EXPERT

1

COPIE DOSSIER

1

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE transmise par RPVA

N° RG 25/03134 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P2RX

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Février 2026

EXPERT : Monsieur [N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. VINCI

RCS 833 422 686

dont le siège social est sis [Adresse 7], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité à ce siège,

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SIKO [G]

RCS de [Localité 11] 829 934 843,

dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assistée de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 02 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2012, Monsieur [I] [M], représenté par la SARL GÉRARD BOCHU IMMOBILIER, a consenti à la SARL [B] ET [S] un bail commercial portant sur un local en rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer de 9 600 € HT/HC/an.

Ce bail était consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 22 mai 2012 pour se terminer le 21 mai 2021 et pour un usage de « saladerie, sandwicherie, restauration rapide, snacking, plats à emporter, traiteur, restauration traditionnelle ».

Le local est composé d’une pièce donnant accès sur la [Adresse 12], fermée par porte vitrée et grille de sécurité, toilettes, local technique et une pièce donnant sur la [Adresse 14].

Par acte notarié du 10 juin 2017 reçu par Maître [L] [T], notaire à [Localité 9], la SARL IN, venant aux droits de la SARL [B] ET [S], cédait à la SARL SIKO [G] le fonds de commerce dont le droit à bail.

Par acte notarié du 21 juillet 2020 reçu par Maître [Y] [O], notaire à PEROLS (34470), la SCI VINCI a acquis de Monsieur [I] [M] le local commercial.

Le bail commercial s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit de commissaire de justice du 9 août 2024, la SCI VINCI délivrait à la SARL SIKO [G] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2025 aux mêmes clauses et conditions à l’exception du montant du prix du loyer dont elle sollicitait qu’il soit fixé à la somme de 2 500 € HT/HC/mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2025 réceptionnée le 17 avril 2025, la SCI VINCI notifiait à la SARL SIKO [G] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 11 juillet 2025, la SCI VINCI a fait assigner la SARL SIKO [G] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, la SCI VINCI demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L 145-33, L145- 34 et R 145-23 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 514 et 700 du Code de procédure civile,

FIXER le montant mensuel hors taxes et hors charges du loyer commercial exigible à compter du 1er avril 2025 pour le local sis [Adresse 5] [Localité 6] à la somme de 2.500,00 € (deux mille cinq cents euros) hors taxes et hors charges comme correspondant à la valeur locative,

CONDAMNER la société SIKO [G] à payer à la SCI VINCI la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

CONDAMNER la société SIKO [G], aux entiers dépens avec droit pour l’avocat soussigné de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du Code procédure civile,

PRÉSERVER l’exécution provisoire de droit du jugement à venir.

Mais dans l’hypothèse où le Tribunal ne s’estimerait pas suffisamment informé et avant dire droit

DESIGNER un expert à l’effet de donner son avis sur la valeur locative.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur expose que le précédent bail s’étant prolongé au-delà de la durée de 12 années, la règle du plafonnement du loyer n’a pas lieu à s’appliquer et estime que le bail renouvelé doit être fixé à sa valeur locative.

Il soutient que les locaux se situent en centre-ville, dans une zone attractive bénéficiant d’une forte affluence piétonne et automobile, à proximité immédiate de l’artère principale de la ville et dans un secteur privilégié déservant [Localité 11] ainsi que plusieurs villages environnants.

Il fait état d’une évaluation fixant la valeur locative à une somme comprise entre 2 300 et 2 500 €/HT/HC/mois.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SARL SIKO [G] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L145-57 du code de commerce,

Vu l’article R145-30 du code de commerce,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Avant dire droit et à titre provisionnel,

FIXER à titre provisionnel le loyer au montant de 982,65 euros par mois, tant que dure la procédure en fixation du loyer,

ORDONNER une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties en

désignant tel expert qu’il plaira avec mission habituelle en la matière,

Poursuivant et à titre principal,

DÉBOUTER la société VINCI de sa demande en fixation rétroactive au 1er avril 2025 d’un loyer de 2 500 euros hors taxes et hors charges,

FIXER le loyer mensuel du local commercial à la somme de 982,65 euros hors taxes et

hors charges avec effet rétroactif au 1er avril 2025,

En toutes hypothèses,

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit en cas de décision portant condamnation de la SARL SIKO [G] tenant les conséquences manifestement excessives et irréversibles,

À l’inverse,

MAINTENIR l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir si et seulement si

elle fait droit aux prétentions de la SARL SIKO [G],

Poursuivant,

CONDAMNER la Société VINCI à payer à la SARL SIKO [G] la somme de 2.500

au titre de ses frais irrépétibles et dépens,

DÉBOUTER la Société VINCI de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Pour l’essentiel, le preneur conteste la valeur locative avancée par le bailleur et communique une estimation d’un loyer compris entre 900 et 1000 € par mois.

Il rappelle d’ailleurs qu’il s’acquitte actuellement d’un loyer de 982,65 € par mois.

Il communique une attestation de son expert comptable qui rappelle qu’il a réalisé au 31 mars 2025 un chiffre d’affaires de 152 621 € pour un bénéfice de 1 756,42 € et expose que l’augmentation sollicitée par le bailleur ne pourrait être supportée par la SARL SIKO [G].

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 février 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties communique des avis de valeur opposés concernant le montant de la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant du bail renouvelé, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Les parties conviennent que le bail renouvelé est fixé au 1er avril 2025 et il convient d’en prendre acte.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le loyer est renouvelé au 1er avril 2025,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder , Monsieur [N] [C] ( [Adresse 8] Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 13]: [XXXXXXXX02] [10]: pierrick.guerlain @gmail.com) avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 octobre 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SCI VINCI devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 7 avril 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.