— N° RG 24/00161 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMAZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 28]

2ème chambre – section 2

Contentieux

N° RG 24/00161 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMAZ

Minute n° 25/ 130

JUGEMENT du 11 JUILLET 2025

Le

FE :

M^e KOLLEN

M^e DESCHAMPS

CCC :

Me [B]

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [L] [D] [G] [M]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Claire KOLLEN, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, M^e Angélique PESCAY, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [T] [K] [S] [U]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant/postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

Président : M^me Cécile VISBECQ, Juge

Assesseur : Madame Laura GIRAUDEL, Juge

Statuant en double juges rapporteurs et, en l’absence d’opposition des parties, ont rendu compte des plaidoiries au tribunal dans le délibéré composé de :

Président : M^me Cécile VISBECQ, Juge

Assesseurs : Madame Laura GIRAUDEL, Juge

M^me Marion MEZZETTA, Juge

GREFFIER : Lors des débats et au prononcé : M^me Karima BOUBEKER, Greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 23 mai 2025.

JUGEMENT

— contradictoire ;

— rendu publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe à la date du délibéré, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Cécile VISBECQ, président, et par Karima BOUBEKER greffier, lors du prononcé ;

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Monsieur [L] [M], né le [Date naissance 6] 1972 à [Localité 23] (59), et Madame [T] [U], née le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 30] (75), ont vécu en concubinage.

Le 25 juillet 2015, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [U] ont créé la SCI [25], société ayant notamment pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers destinés à une activité de chambres d’hôtes et/ou de loisirs et de bien-être. Son siège social a été situé [Adresse 3], à [Adresse 14] (77). Monsieur [L] [M] détient 900 parts et Madame [T] [U] 600 parts. Ils sont tous les deux gérants.

Selon acte authentique reçu par Maître [E] [Y], notaire associé à [Localité 29] (76), le 1er mars 2016, Monsieur [L] [M] et Madame [T] [U] ont acquis la pleine propriété indivise à concurrence de la moitié chacun, d’une maison d’habitation avec piscine située [Adresse 4] à [Localité 15] (77), au prix de 413 500 euros financé au moyen d’un prêt souscrit auprès de la [13] à concurrence de 378 873 euros et pour le surplus par des fonds personnels.

Le couple s’est séparé le 7 janvier 2019.

Par acte délivré le 4 janvier 2024 par commissaire de justice, Monsieur [L] [M] a fait assigner Madame [T] [U] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Vu les articles 815 et suivants du code civil,

Vu les articles 1360 et suivants du code de procédure civile,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit,

— ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [T] [U] et lui,

— désigner tel notaire qu’il plaira au tribunal afin de rédiger un projet de partage,

— commettre tel juge du siège qu’il plaira au tribunal de désigner pour suivre les opérations de compte, liquidation et partage,

— prévoir qu’en cas d’empêchement ou de refus du notaire ou du juge désigné, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,

— prévoir que le notaire pourra s’adjoindre d’une personne qualifiée pour intervenir dans un domaine particulier, ce en accord avec les parties ; à défaut, il appartiendra audit notaire de saisir, ou à l’indivisaire le plus diligent, à cet effet, le juge commis pour la surveillance des opérations liquidatives afin de désignation d’un expert judiciaire,

— autoriser ledit notaire à prendre tout renseignement utile auprès de la [20] et a interroger le fichier informatique des comptes bancaires ([22]),

— ordonner la vente du bien sis à [Adresse 16] cadastré section [Cadastre 11] n°[Cadastre 5] d’une contenance de 36 ares et 60 centiares, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux, sur le cahier des charges et conditions de vente sur licitation qui sera dressé et déposé au greffe par M^e KOLLEN, avocat au barreau de Meaux,

— dire que la vente aura lieu sur la mise à prix de 400 000 euros pouvant être baissée en cas de carence d’enchères, le jour même de l’adjudication, du quart, du tiers ou même de la moitié, sans que cette possibilité soit insérée dans la publicité,

— ordonner que la publicité judiciaire préalable à la vente sera celle prévue par les dispositions des articles R.322-31 à R.322-35 du code des procédures civiles d’exécution et la compléter par une annonce de la vente sur Internet, site [26],

— dire que, conformément au 10° de l’article R.32l-3 du code des procédures civiles d’exécution, et pour répondre au 4° de l’article R.322-10 du même code, un commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal descriptif des biens en cause,

— désigner en tant que de besoin, tout commissaire de justice du choix du requérant, aux fins de faire, conformément aux articles R.322-2 et R.322-3 du code des procédures civiles d’exécution, la description détaillée avec superficie et photographies d’ensemble des biens dont s’agit, en se faisant accompagner par tout géomètre ou homme de l’art de son choix à l’effet de faire dresser les attestations et diagnostics qui se révéleraient nécessaires (amiante, termites, plomb, énergétique…) ainsi qu’un relevé de superficie,

— dire que le commissaire de justice dressera alors un procès-verbal qui sera annexé au cahier des conditions de la vente,

— dire que le commissaire de justice pourra pénétrer à cette fin dans les lieux, en faisant ouvrir les portes par un serrurier, avec l’assistance de la force publique ou de deux témoins, s’il y a lieu,

— dire que les modalités de visite de chacun des biens en vue de l’audience d’adjudication s’exerceront de la manière suivante :

« La visite s’effectuera dans la quinzaine qui précédera la vente pendant une durée d’une heure avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier, de la force publique ou de deux témoins, s’il y a lieu, notification de la visite devant être faite six jours avant, par lettre simple et lettre recommandée avec accusé de réception comportant indication des jour et heure de visite. »

— désigner à cet effet tout commissaire du choix du requérant, à l’effet de faire visiter l’immeuble dont s’agit,

— condamner Madame [T] [U] à régler une indemnité d’occupation au titre de sa jouissance du bien sis [Adresse 2] à [Localité 15] à compter du 07/01/19 et jusqu’à la libération effective des lieux ou la signature d’un acte de partage opérant transfert de propriété, ou la vente du bien,

— dire qu’il n’y a pas lieu à abattement, à défaut, fixer celui-ci à 10%,

— enjoindre à Madame [T] [U] de fournir au notaire désigné tout élément utile aux fins de déterminer les revenus tirés de la mise en location du bien et notamment ses relevés de compte sur lesquels apparaissent ces revenus locatifs, ses déclarations 2020 à 2023 sur les revenus 2019 à 2022, les récapitulatifs des sommes versées établis chaque année par chaque intermédiaire,

— condamner Madame [T] [U] à restituer à l’indivision les revenus tirés des locations du bien indivis depuis le 07/01/ 19,

— fixer les créances qu’il détient contre Madame [T] [U] comme suit :

* 9.128,27 euros au titre des factures [21],

* 8.921,28 euros au titre des factures eau et assainissement,

* 6.399,15 euros au titre des taxes foncières,

* 4.444,70 euros au titre de la taxe ordures ménagères,

— constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [T] [U] à lui payer la somme de 3600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Au soutien de sa demande de partage judiciaire, Monsieur [L] [M] indique qu’il a adressé deux courriers à Madame [T] [U] aux fins de parvenir à un partage amiable mais que celui-ci n’a pu aboutir faute de réponse.

Il sollicite la licitation du bien afin de pouvoir parvenir au partage, sauf si Madame [T] [U] sollicite l’attribution du bien et justifie des conditions de financement de la soulte.

Il ajoute qu’avant sa séparation, le couple avait débuté une activité de chambre d’hôtes au sein du bien indivis, que Madame [T] [U] a poursuivi seule par la suite. Il explique que les revenus tirés de cette activité constituent des fruits pour l’indivision en application de l’article 815-10 du code civil qui doivent être portés à l’actif et partagés. Il relève également que, selon l’article 815-8 du code civil, Madame [T] [U] doit rendre compte des revenus tirés de ces locations depuis la séparation. Il souligne que les revenus ne sont plus placés sur le compte joint et demande qu’il soit enjoint à Madame [T] [U] de produire les relevés de compte sur lesquels apparaissent ces revenus, ses déclarations 2020 à 2023 sur les revenus de 2019 à 2022, les récapitulatifs des sommes versées chaque année par chaque intermédiaire.

Concernant l’indemnité d’occupation, il expose que Madame [T] [U] occupe seule le bien depuis le 7 janvier 2019 et qu’elle est dès lors redevable d’une indemnité qu’il appartiendra au notaire d’évaluer. Il ajoute qu’elle n’a jamais été troublée dans sa jouissance et demande d’écarter tout abattement ou de le réduire à 10%.

S’agissant de ses créances, il explique avoir fait l’objet de poursuites et saisies au titre des factures d’électricité, d’eau et assainissement et des taxes foncières postérieures à son départ. Il considère que les factures [21] et les taxes d’ordures ménagères incombaient intégralement à Madame [T] [U], celle-ci jouissant du bien tandis que les factures d’eau et d’assainissement et les taxes foncières, taxe d’ordures ménagères déduites, incombaient à l’indivision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, Madame [T] [U] demande de :

Vu les articles 815 et suivants du code civil,

Vu les articles 1360 et suivants du code de procédure civile,

— ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [L] [M] et elle,

— désigner tel notaire qu’il plaira au tribunal afin de rédiger un projet de partage,

— commettre tel juge du siège qu’il plaira au tribunal de désigner pour suivre les opérations de compte, liquidation et partage,

— prévoir qu’en cas d’empêchement ou de refus du notaire ou du juge désigné, il sera procédé à leur remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,

— prévoir que le notaire pourra s’adjoindre d’une personne qualifiée pour intervenir dans un domaine particulier, ce en accord avec les parties ; à défaut, il appartiendra audit notaire de saisi, ou l’indivisaire le plus diligent, à cet effet, le juge commis pour la surveillance des opérations liquidatives afin de désignation d’un expert judiciaire,

— autoriser ledit notaire à prendre tout renseignement utile auprès de la [20] et à interroger le fichier informatique des comptes bancaires ([22]).

Madame [T] [U] s’associe à la demande de partage judiciaire.

Elle reconnaît devoir une indemnité d’occupation au titre de la jouissance exclusive du bien mais demande qu’un abattement de 20% soit appliqué conformément à l’usage. Elle ajoute qu’elle a réglé seule les échéances du crédit immobilier et qu’il devra en être tenu compte dans le cadre des opérations de partage.

Elle s’oppose à la demande relative aux revenus tirés de la location du bien indivis, au motif qu’il s’agit de son outil de travail.

Elle ne conteste pas que Monsieur [L] [M] a réglé les factures [21] mais s’oppose aux autres demandes de créances, indiquant que la preuve du règlement des factures d’eau et d’assainissement par celui-ci n’est pas rapportée et qu’elle a également réglé les taxes foncières 2019, 2020 et 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture a été ordonnée le 16 septembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 23 mai 2025 et mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’ouverture des opérations de partage judiciaire et de désignation d’un notaire :

En application de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut-être toujours provoqué, à moins qu’il y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 de ce même code ajoute que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

En l’espèce, les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur un partage amiable de l’indivision conventionnelle existant entre elles, malgré les démarches entreprises, attestées par les pièces produites aux débats par Monsieur [L] [M].

Il convient en conséquence d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire de l’indivision conventionnelle existant entre les parties selon les modalités précisées au dispositif.

Selon l’article 1361 du code de procédure civile, le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation du bien, et désigne un notaire chargé de dresser l’acte de partage.

L’article 1364 du même code précise que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, la complexité des opérations à venir, qui devront prendre en compte diverses créances dues entre concubins ainsi qu’à l’indivision ou par l’indivision, dont l’actif se compose d’un bien immobilier justifient la désignation d’un notaire sous le contrôle d’un juge commis.

Les parties ne s’étant pas mises d’accord sur la désignation d’un notaire, il convient de nommer Maître [Z] [B], notaire à [Localité 17] (77).

Il sera rappelé que le notaire désigné par le tribunal a pour mission conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile de dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir.

L’esprit de la loi, tel qu’il résulte des articles 1373 à 1375 du code de procédure civile, n’est pas de faire trancher par le juge, au stade de l’ouverture des opérations, des contestations isolées en préjugeant des opérations de liquidation partage qui forment un tout. La présente juridiction n’a en effet pas vocation à effectuer une pré-liquidation des droits respectifs des parties, une telle mission incombant au notaire saisi dans les conditions fixées par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile. Ce n’est qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’acte liquidatif dressé par le notaire commis, que le tribunal, auquel ce projet, ainsi qu’un procès-verbal des dires respectifs des parties seront transmis, statuera sur l’ensemble des désaccords persistants.

Néanmoins, il peut s’avérer opportun, en dehors du cadre posé par les dispositions précitées, de trancher des contestations, notamment des contestations de principe, dès lors que les parties en ont débattu de façon complète, et que la décision sur ce point n’est pas susceptible de nuire à la cohérence des opérations à venir.

Sur la demande de licitation du bien immobilier :

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies, à savoir que tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés.

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

Monsieur [L] [M] souhaite sortir de l’indivision.

Madame [T] [U] indique qu’elle est toujours dans l’optique de discuter, qu’il faudra que les parties se rapprochent devant le notaire désigné, sans exprimer ses intentions relatives au bien indivis et ce, alors que le couple est séparé depuis plus de six ans.

Or, le droit au partage consacré par l’article 815 du code civil qui constitue un principe d’ordre public s’oppose à ce qu’un indivisaire soit maintenu dans l’indivision contre sa volonté. Le juge aux affaires familiales doit donc prendre les décisions permettant la sortie de l’indivision, voulue par les parties.

Le bien immobilier n’étant pas facilement partageable en nature s’agissant d’une maison d’habitation, la sortie de l’indivision ne peut se faire qu’en vendant le bien immobilier indivis.

Il convient donc d’ordonner la licitation du bien indivis, afin de permettre le partage de l’indivision existant entre les parties, étant rappelé que ces modalités ne sont pas un obstacle à une vente de gré à gré pour autant que les parties s’entendent pour ce faire.

L’article 1273 du code de procédure civile précise que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens et les conditions essentielles de la vente.

Il convient de rappeler que le montant de la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale du bien ; qu’elle doit nécessairement être attractive afin de ne pas dissuader les éventuels acquéreurs de se faire représenter à l’audience de vente, au détriment de l’indivision ; qu’enfin, le montant de la mise à prix ne préjuge pas du montant auquel le bien vendu à la barre trouvera en réalité preneur.

En l’espèce, Monsieur [L] [M] propose de fixer la mise à prix à la somme de 400 000 euros. Il ne produit pas d’estimations de la valeur vénale du bien.

Madame [T] [U] ne s’est pas prononcée sur la mise à prix. Elle produit deux avis de valeur :

— estimation IAD du 25 mai 2024 : entre 370 000 et 390 000 euros net vendeur,

— estimation [12] du 13 mai 2024 : entre 370 000 et 390 000 euros net vendeur.

Les deux estimations précisent qu’une partie seulement des fenêtres est en double vitrage, que le bien présente des fissures structurelles traversantes à l’étage et des fuites le long du conduit de cheminée entraînant des infiltrations dans plusieurs pièces, que la salle d’eau privée est inutilisable et que le radiateur d’une des chambres fuit.

Il ressort de l’acte d’acquisition du 1er mars 2016 et des avis de valeurs que le bien immobilier se situe [Adresse 4] à [Localité 15] (77). Il s’agit d’une maison d’habitation de 350 m2 composée au rez-de-chaussée, d’un hall d’entrée, d’une cuisine aménagée, d’un salon avec cheminée donnant sur terrasse, d’une petite salle à manger, d’une salle de réception, d’un séjour, d’une buanderie, d’un cellier, d’un WC et d’un bureau ; à l’étage, de 8 chambres dont 5 avec suite, d’une salle de vidéo-projection et d’un grenier ; à l’extérieur d’un jardin de 3660 m2 avec terrasse et piscine. Le bien a été acquis en 2016 au prix de 413 000 euros. La partie destinée aux chambres d’hôtes comprend une entrée, un salon-séjour avec cheminée, la buanderie et 4 chambres avec chacune sa salle de bain avec WC.

Au regard des caractéristiques du bien immobilier, de sa situation matérielle et juridique, des conditions économiques de marché, de l’acte d’acquisition et des avis de valeur produits aux débats, il convient de fixer la mise à prix à la somme de 270 000 euros.

Les modalités de licitation seront détaillées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation et les fruits et revenus du bien :

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Selon l’article 815-10 du code civil, les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

L’article 815-8 du code civil précise que quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires.

Monsieur [L] [M] sollicite dès à présent la fixation d’une indemnité au titre de la jouissance exclusive du bien immobilier indivis par Madame [T] [U] depuis la séparation ainsi que la restitution à l’indivision des revenus tirés de la location de chambres d’hôtes dans le bien immobilier indivis.

Madame [T] [U] ne formule aucune demande au dispositif de ses conclusions. Dans la partie discussion, elle reconnaît jouir seule du bien indivis depuis le 7 janvier 2019, date de la séparation et souhaite voir appliquer l’abattement usuel de 20%. S’agissant des revenus locatifs, elle indique qu’il s’agit de son activité professionnelle et que le principe de sommes dues à ce titre doit être discuté.

Sur l’indemnité d’occupation :

* Sur le principe et le point de départ de l’indemnité d’occupation du bien indivis :

L’existence d’une telle indemnité d’occupation suppose la jouissance exclusive du bien indivis par l’un seulement des indivisaires, cette jouissance entraînant une impossibilité de droit ou de fait, pour les coïndivisaires, d’user de la chose.

L’utilisation du bien indivis par les autres indivisaires doit ainsi être exclue par l’occupation privative. L’indemnité est due même en l’absence d’occupation effective des lieux, dès lors que cette occupation est privative.

Les parties s’accordent pour dire que la séparation date du 7 janvier 2019 et que Madame [T] [U] occupe seule le bien immobilier depuis cette date.

Madame [T] [U] est donc redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 7 janvier 2019.

* Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

Monsieur [L] [M] et Madame [T] [U] indiquent qu’il appartiendra au notaire d’évaluer cette indemnité d’occupation et s’opposent sur l’abattement éventuel.

Il est relevé que la détermination du montant de l’indemnité relève de l’office du juge et ne saurait être déléguée au notaire liquidateur dont la mission se borne à donner un avis de pur fait sur les éléments d’évaluation de l’indemnité d’occupation. En revanche, le juge peut avoir recours, pour la fixation de l’indemnité, à une mesure d’instruction telle qu’une expertise.

Madame [T] [U] produit deux estimations de la valeur locative du bien immobilier :

— IAD le 2 avril 2024 : entre 900 et 1100 euros par mois hors charges,

— [12] le 13 mai 2024 : entre 1000 et 1100 euros par mois,

soit une valeur locative moyenne de 1025 euros.

Un abattement de 10% sera appliqué pour tenir compte du caractère juridiquement précaire de l’occupation et ce, peu important l’existence ou non de troubles durant cette jouissance ou le remboursement des échéances du prêt qui donneront en revanche lieu à indemnité au titre de l’article 815-13 du code civil.

Compte tenu de la précarité de l’occupation, de l’acte d’acquisition, des conditions économiques du marché, de la situation géographique et des caractéristiques du bien rappelées ci-dessus, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à l’indivision par Madame [T] [U] à la somme de 922,50 euros après abattement de 10 % (1025 – 10%).

Madame [T] [U] est donc redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation mensuelle de 922,50 euros à compter du 7 janvier 2019.

Sur les revenus locatifs :

Si les deux parties indiquent que les chambres du bien immobilier indivis sont louées, il est souligné qu’il existe une incertitude sur la nature des revenus locatifs compte tenu d’une part, de la création d’une SCI aux fins de louer des chambres d’hôtes situées dans le bien immobilier qui n’a cependant pas été acquis par la SCI mais par les parties elles-mêmes en indivision et d’autre part, de l’évocation par Madame [T] [U] d’une activité professionnelle dédiée.

Les parties sont dès lors invitées à produire au notaire tout document lui permettant de déterminer la nature et l’étendue des revenus tirés de la location des chambres d’hôtes, le juge aux affaires familiales se réservant le droit de statuer sur les éventuelles contestations.

Sur les créances contre l’indivision :

Aux termes de l’article 815-13 alinéa 1 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Un indivisaire peut être créancier de l’indivision lorsqu’il a effectué une dépense d’amélioration ou de conservation du bien indivis (article 815-13 alinéa 1er du code civil).

Pour qu’il y ait créance, il faut que la dépense ait été financée sur les deniers personnels d’un indivisaire et qu’elle n’ait pas présenté d’intérêt uniquement pour l’indivisaire qui l’a faite.

La dépense d’amélioration est celle qui, sans être indispensable, est utile à la valorisation du bien. La dépense de conservation est celle qui est nécessaire. Une dépense d’entretien, qui ne constitue pas une dépense d’amélioration ou de conservation, n’ouvre pas droit à une indemnité au titre de l’article 815-13 du code civil.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

* Sur les taxes foncières :

Les taxes foncières constituent des dépenses de conservation et doivent être supportées par l’indivision sans qu’il soit nécessaire de dissocier le montant de la taxe d’ordure ménagère, celle-ci ne dépendant pas de la consommation de ce service mais étant obligatoire et fonction du seul bien immobilier.

Monsieur [L] [M] soutient qu’il a réglé diverses sommes au titres des taxes foncières relatives au bien immobilier indivis.

Madame [T] [U] le conteste et indique avoir elle-aussi réglé des sommes au titre des taxes foncières.

Monsieur [L] [M] verse aux débats un tableau récapitulatif établi par ses soins ainsi que les avis de taxes foncières, les mises en demeure et une notification de saisie administrative à tiers détenteur. Il ne produit pas les relevés de compte permettant d’attester du paiement au moyen de deniers personnels.

Madame [T] [U] communique une notification de saisie administrative à tiers détenteur d’un montant de 4697,63 euros. Ce seul document ne peut suffire à établir la nature de la dette et le compte ayant été débité.

Les parties sont donc invitées à communiquer au notaire liquidateur les avis de taxes foncières et les relevés de leurs comptes bancaires faisant apparaître en débit les sommes afférentes au règlement de ces taxes, le juge aux affaires familiales se réservant le pouvoir de trancher une éventuelle contestation, en cas de difficulté devant le notaire.

Sur les créances entre concubins :

Les dépenses d’entretien courant (électricité, eau) ne sont pas des charges de l’indivision et doivent être réglées par l’indivisaire occupant.

Monsieur [L] [M] indique avoir réglé la somme de 9128,27 euros au titre des factures [21] relatives au bien indivis et non réglées par Madame [T] [U] qui occupe seule le bien depuis la séparation.

Madame [T] [U] reconnaît que Monsieur [L] [M] a réglé cette somme.

En conséquence, il convient de fixer la créance de Monsieur [L] [M] à l’encontre de Madame [T] [U] à la somme de 9128,27 euros au titre du règlement des factures [21].

Concernant les factures d’eau et d’assainissement, Monsieur [L] [M] produit uniquement le bordereau de situation établi par la [19] qui a procédé au recouvrement des sommes ainsi qu’une notification de saisie administrative à tiers détenteur.

Ces documents ne permettent pas d’établir la nature exacte de chaque somme due et le compte ayant été débité pour le règlement.

En conséquence, les parties seront invitées à communiquer au notaire liquidateur les factures d’eau et d’assainissement ainsi que les relevés de comptes bancaires faisant apparaître au débit les sommes afférentes à leur règlement, le juge aux affaires familiales se réservant le pouvoir de trancher une éventuelle contestation, en cas de difficulté devant le notaire.

Sur les demandes accessoires :

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de droit prévue par cet article sera rappelée.

Sur les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de la nature familiale du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [M] les frais irrépétibles qu’il a dû engager dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [L] [M] sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en qualité de juge aux affaires familiales, publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne l’ouverture des opérations de compte liquidation partage judiciaire de l’indivision conventionnelle existant entre Monsieur [L] [M], né le [Date naissance 6] 1972 à [Localité 23] (59), et Madame [T] [U], née le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 30] (75) sur l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] (77) ;

Commet pour y procéder Maître [Z] [B], notaire à [Localité 18], [Adresse 8] ;

Désigne en qualité de juge commis le magistrat présidant la section des liquidations et indivisions relevant de la compétence du tribunal judiciaire de Meaux pour surveiller ces opérations et faire son rapport sur le partage en cas de difficulté ;

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge commis rendue sur requête ;

Rappelle que le notaire accomplira sa mission dans les conditions fixées par les articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

Rappelle que les parties devront remettre au notaire tout document utile à l’accomplissement de sa mission, et qu’à défaut le juge commis peut prononcer une astreinte à cette fin ;

Dit que le notaire commis sera autorisé à interroger les fichiers [22] ;

Dit que le notaire commis pourra sur simple présentation du présent jugement se faire communiquer par les administrations, banques ou offices notariaux, tous les renseignements concernant le patrimoine mobilier ou immobilier, ou le revenu des parties, sans que ne puisse lui être opposé le secret professionnel ;

Rappelle que le notaire ainsi désigné dispose d’un délai d’un an après que le jugement sera passé en force de chose jugée pour achever les opérations de liquidation et de partage, sauf à en référer au juge commis de toute difficulté, dans les conditions prévues à l’article 1365 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de défaillance d’une des parties lors des opérations de liquidation et de partage, un représentant devra lui être désigné selon la procédure prévue aux articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile ;

Rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage amiable et qu’en cas de signature d’un tel acte de partage amiable, le notaire en informe le juge commis qui constate la clôture de la procédure ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties de signer un état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties et son projet d’état liquidatif comprenant une proposition de composition de lots ;

Rappelle qu’en application de l’article 1374 du code de procédure civile, les parties ne seront plus recevables, sauf si le fondement est né ou s’est révélé postérieurement, en des demandes qu’elles n’auraient pas exprimées antérieurement au rapport du juge commis ;

Et préalablement à ces opérations de compte, liquidation et partage et pour y parvenir à défaut de vente amiable,

Ordonne, qu’il soit procédé, en présence de l’ensemble des parties ou celles-ci dûment appelées en l’audience des criées du tribunal judiciaire de Meaux (77100), après accomplissement des formalités légales et de publicité, sur le cahier des conditions de vente dressé par Maître Claire KOLLEN, avocat au barreau de Meaux, ou de tout autre avocat du même barreau qui s’y substituerait, à la vente sur licitation au plus offrant et dernier enchérisseur du bien immobilier situé du bien immobilier situé [Adresse 4] à Choisy-en-Brie (77) cadastré Section AB n°[Cadastre 5] Lieudit [Adresse 2] d’une surface de 36a60ca ;

Fixe la mise à prix à la somme de 270 000 euros ;

Dit qu’à défaut d’enchère sur le montant de cette mise à prix, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix du quart et faute d’enchère sur une mise à prix baissée du quart, il sera immédiatement procédé à une nouvelle mise en vente sur la baisse de mise à prix de moitié ;

Autorise tout commissaire de justice choisi par l’avocat auteur du cahier des conditions de vente, qui pourra s’adjoindre tout expert en diagnostic de son choix, à pénétrer dans les lieux et, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier après deux visites infructueuses, afin de dresser un procès-verbal de description de l’immeuble et faire effectuer les diagnostics nécessaires à la vente et d’organiser les visites des amateurs potentiels en vue de l’adjudication dans le mois précédent la vente avec un maximum de deux heures par jour du lundi au samedi de 9h à 12h et de 14h à 18h ;

Rappelle que sont applicables à la licitation d’immeuble les dispositions des articles R.322-39 à R.322-49, R.322-59, R.322-61, R.322-62 et R.322-66 à R.322-72 du code des procédures civiles d’exécution, et ce à l’exclusion des dispositions des articles R.322-31 à R.322-38 du même code ;

Fixe comme suit en application de l’article 1274 du code de procédure civile les modalités de la publicité applicable à la présente vente :

— distribution de 50 affiches à main format A4,

— affichage de 10 affiches de couleur format A3 apposées dans les locaux de la juridiction siège de la vente et en tout lieu autorisé et accessible au public,

— insertion d’une annonce dans le journal [Localité 24] ou Le Pays Briard, dans un journal spécialisé d’annonces légales ou sur un site internet dédié,

— une annonce sur le site internet [26] ;

Renvoie les parties à poursuivre les opérations de partage devant le notaire commis, une fois la licitation intervenue ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [T] [U] à l’indivision à la somme de 922,50 euros à compter du 7 janvier 2019 ;

Invite les parties sont à communiquer au notaire tout document lui permettant de déterminer nature et l’étendue des revenus tirés de la location des chambres d’hôtes et dit que le juge aux affaires familiales tranchera le cas échéant les contestations subsistantes ;

Fixe la créance de Monsieur [L] [M] à l’encontre de Madame [T] [U] à la somme de 9128,27 euros au titre du règlement des factures [21] relatives au bien immobilier indivis ;

Invite les parties à remettre au notaire commis les avis de taxes foncières et les relevés de leurs comptes bancaires faisant apparaître en débit les sommes afférentes au règlement de ces taxes et dit que le juge aux affaires familiales tranchera le cas échéant les contestations subsistantes ;

Invite les parties à communiquer au notaire les factures d’eau et d’assainissement ainsi que les relevés de leurs comptes bancaires faisant apparaître au débit les sommes afférentes à leur règlement et dit que le juge aux affaires familiales tranchera le cas échéant les contestations subsistantes ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et de vente ;

Déboute Monsieur [L] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience dématérialisée de mise en état du juge commis du 11 décembre 2025 à 9 heures pour contrôle de l’avancement des opérations de compte liquidation et partage ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :

— pour les parties représentées par un avocat, par RPVA,

— à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné par courrier électronique à l’adresse : [Courriel 27] ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours.

La greffière, Le président,