DOSSIER : N° RG 25/01488 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QDOE

Copie exécutoire à

M^e Thierry BERGER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 06 Mai 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Gaëlle CABARET, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [H] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 07 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 06 Mai 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 10 janvier 2024 et ayant pris effet le 11 janvier 2024, Monsieur [O] [S], représenté par l’agence SAGESTIMM, a donné à bail à Monsieur [H] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 515 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 110 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [S] a fait signifier à Monsieur [H] [U], par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 908,53 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 5 août 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 7 novembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [O] [S] a fait assigner Monsieur [H] [U] pour l’audience du 7 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [H] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [H] [U] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [H] [U] à payer la somme de 3 372,33 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [H] [U] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [H] [U], daté du 2 mars 2026. La conclusion est que la dette serait liée à des frais d’obsèques. A la suite d’un héritage, Monsieur aurait réglé la dette et la reprise du loyer serait en cours. Il souhaiterait se maintenir dans le logement, ses ressources le lui permettant.

***

À l’audience du 7 avril 2026, Monsieur [O] [S] était représenté par son conseil. Monsieur [H] [U] a comparu.

Monsieur [O] [S] a indiqué que la situation avait été régularisée après la délivrance de l’assignation, précisant que le locataire se trouvait désormais créditeur d’une somme de 600 euros.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [O] [S] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [O] [S] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été signé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 13 août 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Toutefois, en l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [H] [U] se trouve créditrice de la somme de 675,51 euros en arriéré de loyer et de charges échus, arrêtés au 23 mars 2025, selon décompte établi par le bailleur et après enlèvement des divers frais ne pouvant être considérés comme des loyers et charges récupérables.

Ainsi, le paiement intégral de la dette étant intervenu avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, les bailleurs ne sauraient, sans priver les locataires des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail. Ils les placeraient sinon dans une situation moins favorable que s’ils étaient restés débiteurs de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience. Or, on ne saurait inciter les locataires à demeurer débiteurs jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bail.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 25 septembre 2025, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif.

Dès lors, compte tenu du règlement de l’arriéré, il y a lieu de dire que la clause est réputée ne pas avoir jouée.

Monsieur [O] [S] sera donc débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation provisionnelle.

En l’absence de demande formulée par Monsieur [H] [U], aucune condamnation de Monsieur [O] [S] ne saurait être prononcée concernant ce solde.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [U], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 10 janvier 2024 et ayant pris effet le 11 janvier 2024, entre Monsieur [O] [S] et Monsieur [H] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 1] sont réunies à la date du 25 septembre 2025,

RAPPELONS cependant que ladite clause est réputée ne pas avoir joué dès lors que Monsieur [H] [U] a apuré l’arriéré locatif,

DÉBOUTONS par conséquent Monsieur [O] [S] de sa demande de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation provisionnelle,

CONSTATONS que Monsieur [H] [U] bénéficie d’un solde créditeur de 675,51 euros au profit de Monsieur [O] [S] mais qu’il n’a pas formulé de demande de ce chef,

DÉBOUTONS Monsieur [O] [S] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [H] [U] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [H] [U],

CONDAMNONS Monsieur [H] [U] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.