COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 22/02897 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NYN5

Pôle Civil section 2

Date : 10 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [Q]

né le 15 Mars 1986 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [A] épouse [Q]

née le 25 Mars 1986 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son maire domicilié sis [Adresse 3] – [Adresse 4]

représentée par Maître Gaëlle D’ALBENAS de la SELARL TERRITOIRES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Magali ESTEVE et Madame Cécilia FINA-ARSON, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Karine ESPOSITO, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Magali ESTEVE, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 13 Janvier 2026 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 10 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié des 10, 11 et 12 juillet 2013, la commune de [Localité 3] (34) a cédé à Monsieur [H] [Q] et Madame [T] [A] épouse [Q], la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 1] moyennant le prix de 60.260 euros, avec notamment une clause d’inaliénabilité pendant 7 ans, sauf cas de force majeure.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 25 février 2020, le notaire des époux [Q] a informé la commune de leur intention de céder le bien en raison de la mutation professionnelle de Monsieur [H] [Q] et de la situation de chômage de Madame [T] [Q].

En l’absence de réponse de la commune, les époux [Q] ont cédé le bien le 18 juin 2020.

Le 22 janvier 2021, la commune a émis un titre exécutoire pour la somme de 44.540 euros à l’encontre des époux [Q].

Ils ont contesté ce titre par courrier officiel daté du 1er février 2021.

Par requête enregistrée le 26 février 2021, les époux [Q] ont contesté le titre exécutoire devant le tribunal administratif de Montpellier, qui s’est déclaré incompétent par décision du 02 juin 2022, rappelant que le contrat de vente dont découle le titre exécutoire en cause est un contrat de droit privé soumis à la compétence du juge judiciaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 18 juin 2022, le Trésor public a adressé une mise en demeure de payer aux époux [Q].

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2022, Monsieur [H] [Q] et Madame [T] [A] épouse [Q] ont fait assigner la COMMUNE DE SAINT JUST devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de solliciter l’annulation du titre exécutoire pris par la commune et de la mise en demeure subséquente.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, Monsieur [H] [Q] et Madame [T] [A] épouse [Q] sollicitent du tribunal :

— que la commune soit déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— l’annulation du titre exécutoire pris par la commune d’un montant de 44.540 euros,

— l’annulation de la mise en demeure de payer portant sur le même titre exécutoire,

— qu’ils soient déchargés de payer la somme de 44.540 euros,

— à titre subsidiaire, si par impossible le tribunal n’annulait pas le titre exécutoire, qu’il réduise la pénalité due par eux à 1 euro,

— en toutes hypothèses, que la commune soit condamnée aux dépens et à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025, la COMMUNE DE [Localité 3] sollicite quant à elle :

— le rejet des demandes des époux [Q],

— en tout état de cause, que l’exécution provisoire de droit soit écartée,

— la mise à la charge solidaire des époux [Q] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été fixée au 16 décembre 2025 par ordonnance du 04 novembre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande d’annulation du titre exécutoire

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1192 du même code, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

L’acte de vente signé par Monsieur [H] [Q] et Madame [T] [A] épouse [Q] d’une part, et la COMMUNE DE [Localité 3] d’autre part, les 10, 11 et 12 juillet 2013, stipule en ses pages 6 et 7, dans la clause intitulée « MESURES DE SECURISATION ET DISPOSITIONS ANTI-SPECULATIVES » :

« ENGAGEMENT DE CONSERVATION DU BIEN PRESENTEMENT ACQUIS

Engagement de ne pas aliéner le BIEN sauf cas de force majeure :

En contrepartie de l’avantage financier qui lui a été consenti et pendant une période de sept (7) années décomptées de quantième à quantième, savoir :

— à compter de la date d’achèvement des travaux,

— ou à compter de la date de l’acte authentique de vente, si celle-ci est postérieure à la première,

L’ACQUEREUR s’engage formellement, sauf cas de force majeure ci-après énumérés, à ne pas aliéner, à titre gratuit ou onéreux (donation, vente, échange, apport en société etc) le BIEN objet des présentes.

[…]

Cas de force majeure :

Pour l’application des dispositions qui précèdent, il est convenu que la force majeure sera caractérisée par un des évènements suivants concernant directement l’ACQUEREUR, son conjoint ou partenaire de pacte civil de solidarité :

— mutation entrainant un trajet de plus de 100 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le BIEN acquis ;

— chômage d’une durée supérieure à une année, durée attestée par l’inscription au Pôle Emploi ;

— invalidité ou incapacité reconnue par une décision de la COTOREP.

Dans ces cas de force majeure ci-dessus rapportés, tout comme à l’expiration du délai de 7 années décomptées comme dit ci-dessus, l’ACQUEREUR pourra aliéner le BIEN.

Aliénation dans le délai de sept (7) années sus visé, pour cas de force majeure avéré :

En cas d’aliénation pour cas de force majeure, l’acte d’aliénation devra comprendre une déclaration par l’ACQUEREUR – devenu vendeur – indiquant l’évènement motivant la mutation opérée. Devront figurer en annexe dudit acte les justificatifs adéquats.

L’alinéation sera alors valablement réalisée, le VENDEUR devant néanmoins avoir été informé du projet d’alinéation par le notaire compétent, ceci à titre préalable et par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

Aliénation dans le délai de sept (7) années susvisé, hors cas de force majeure avéré :

Hors les cas ci-dessus listés de force majeure, toute aliénation du BIEN avant expiration du délai de sept (7) années décomptées comme dit ci-dessus, donnera lieu à la mise en œuvre d’un mécanisme de pénalisation financière.

Le VENDEUR sera informé du projet d’aliénation par les soins du notaire compétent, toujours préalablement et par courrier recommandé avec demande d’avis de réception.

L’acte d’aliénation devra comprendre la mention de la non-survenance d’un cas de force majeure résultant de l’énumération ci-dessus et la précision du déclenchement corrélatif du mécanisme de pénalisation financière.

Pénalité :

L’ACQUEREUR remboursera sur le prix de vente perçu le coût de l’avantage dont il aura bénéficié à l’acquisition, correspondant à la différence mathématique, convenue non indexée et non révisable, entre le prix d’acquisition du terrain tel que mentionné dans le présent acte de vente et la valeur vénale réelle du même bien telle que résultant de l’avis de Monsieur le Directeur des services fiscaux en date du 26 septembre 2012 ci-dessus visé.

Soit pour information au titre du présent contrat la somme de QUARANTE-QUATRE MILLE CINQ CENT QUARANTE EUROS (44.540,00€).

Précision faite que le notaire en charge de l’acte prélèvera sur le solde disponible du prêt ladite pénalité pour remboursement au VENDEUR.

L’ACQUEREUR parfaitement informé de ce que ci-dessus rapporté, s’engage dès à présent à adhérer sans réserve et pleinement aux engagements objet des présentes ».

En l’espèce, les époux [Q] ont acquis le terrain les 10, 11 et 12 juillet 2013 et ont revendu le terrain, après y avoir édifié une maison, le 18 juin 2020, soit 6 ans, 11 mois et 6 jours plus tard. Le délai de sept ans n’était donc pas écoulé et il convient d’examiner s’ils ont rempli les conditions contractuelles leur permettant de vendre.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 25 février 2020, le notaire en charge de la vente du 18 juin 2020 entre les époux [Q] et les consorts [I], a informé la mairie de [Localité 3] de ce projet, conformément aux stipulations précitées de l’acte de vente. La commune n’a pas répondu à ce courrier, sans que cela puisse toutefois lui être reproché, l’acte authentique ne prévoyant que son information préalable.

Sur les motifs, la clause précitée énumère limitativement et de façon claire les cas considérés comme des cas de force majeure pouvant justifier la levée de la clause d’inaliénabilité dans le délai de 7 ans, à savoir : la mutation professionnelle, le chômage et l’invalidité ou l’incapacité (« Pour l’application des dispositions qui précèdent, il est convenu que la force majeure sera caractérisée par un des évènements suivants concernant directement l’ACQUEREUR, son conjoint ou partenaire de pacte civil de solidarité […] Dans ces cas de force majeure ci-dessus rapportés, tout comme à l’expiration du délai de 7 années décomptées comme dit ci-dessus, l’ACQUEREUR pourra aliéner le BIEN. »)

Contrairement à ce qu’indique la commune de [Localité 3] dans ses écritures, il n’est fait aucune référence aux critères juridiques habituels de la force majeure, c’est-à-dire l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité aux parties, qui viendraient s’ajouter aux cas limitativement énumérés. D’autant que ces critères sont par nature incompatibles avec ces cas, aucun n’étant notamment extérieur aux parties. La clause est parfaitement claire, la force majeure est caractérisée uniquement par un des trois évènements précités et aucune condition ne saurait lui être ajoutée sans la dénaturer.

Ainsi, le courrier préalable adressé par le notaire pour prévenir la commune était accompagné de deux pièces jointes. En premier lieu, une attestation de mobilité de rédigée le 12 février 2020 par l’employeur de Monsieur [H] [Q], directeur commercial pour le groupe Orpi depuis 2008. Il y est indiqué qu’il « s’est vu [proposer] le développement de notre activité sur le secteur de [Localité 4] et ses alentours, dans le département de la Drôme. Monsieur [H] [Q] aura pour mission de prospecter le secteur en vue de l’ouverture potentielle de nouvelles agences. Ceci entrainera une présence quotidienne de Monsieur [H] [Q] sur ce secteur ». En second lieu, une attestation Pôle emploi concernant Madame [T] [Q] du 28 décembre 2020, dont il résulte qu’elle est inscrite en continu depuis le 08 avril 2018 sur les listes de demandeurs d’emploi.

Par conséquent, les époux [Q] justifient chacun rentrer dans les conditions d’un des cas limitativement énumérés par l’acte de vente du mois de juillet 2013 pour justifier de la levée de la clause d’inaliénabilité. En effet, Monsieur [H] [Q] a été muté à près de 200 kilomètres du bien acquis à [Localité 3] (34) et Madame [T] [A] épouse [Q] était au chômage depuis près de deux ans au moment du courrier recommandé adressé par le notaire le 25 février 2020 à la commune.

Sur le fait que les époux [Q] résident toujours sur la commune de [Localité 3], il est incontestable qu’ils affirment mais ne justifient pas de l’abandon du projet professionnel de Monsieur [H] [Q] à [Localité 4] du fait de la pandémie du Covid 19. Cependant, Madame [T] [A] épouse [Q] remplissait les conditions et justifiait au moment de la vente entrer dans un des cas limitativement énumérés constituant la force majeure au sens de l’acte authentique signé en 2013.

Par ailleurs, et toujours conformément aux conditions contractuelles précitées, la clause de « MESURES DE SECURISATION ET DISPOSITIONS ANTI-SPECULATIVES » de l’acte notarié de 2013 a été intégralement reproduite dans celui de 2020 par lequel les époux [Q] ont cédé leur bien aux consorts [I]. Les pièces justificatives de leurs situations respectives ont également été annexées à l’acte de vente de 2020, conformément aux dispositions de la clause de l’acte authentique de 2013.

En conclusion, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [Q], au moment où ils ont vendu le bien objet du présent litige, remplissaient les conditions permettant de lever la clause d’inaliénabilité avant la fin des sept années qui, au surplus, prenait fin moins d’un mois plus tard. Ils ont également respecté l’intégralité des conditions de forme et modalités administratives qui étaient imposées dans l’acte de vente en reproduisant la clause et en annexant les pièces justificatives. Aucune pénalité n’est donc due par les époux [Q] à la commune de [Localité 3] et le titre exécutoire émis par cette dernière le 22 janvier 2021 pour la somme de 44.540 euros ne pourra qu’être annulé. La mise en demeure de payer prise par le centre de finances publiques de [Localité 5] reçue par les époux [Q] le 18 juin 2022, en exécution de ce titre exécutoire, sera également déclarée non avenue du fait de l’annulation de ce dernier.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 3], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la COMMUNE DE [Localité 3] sera condamnée à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [H] [Q] et Madame [T] [A] épouse [Q] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

ANNULE le titre exécutoire n°333 émis le 22 janvier 2021 par la MAIRIE DE [Localité 3] (34) à l’encontre de Monsieur [H] [Q] et Madame [T] [A] épouse [Q], pour la somme de 44.540 euros,

DECLARE la mise en demeure de payer HL_RV96, prise en exécution de ce titre exécutoire par le Centre de finances publiques de [Localité 6] (34) non avenue,

CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 3] (34) aux dépens,

CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 3] (34) à payer à Monsieur [H] [Q] et Madame [T] [A] épouse [Q] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la COMMUNE DE [Localité 3] (34) de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 10 mars 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.