TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/59129 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3L3A

AS M N° : 7

Assignation du :

05 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 juin 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT-OPH

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ARS ALIMENTATION

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Abiramy RAJKUMAR, avocat au barreau de PARIS – #C1108, M^e Mélanie TISSIER, avocat au barreau de PARIS – #A0216

DÉBATS

A l’audience du 24 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 27 octobre 2010, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT – OPH a renouvelé le bail commercial consenti à Madame [W] [M] portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 6300 euros, hors charges et hors taxes, payable à une fréquence trimestrielle.

Par l’effet de cessions de droit au bail successives, la société à responsabilité limitée ARS ALIMENTATION est devenue locataire des locaux sus-visés.

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2020, l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH et la société ARS ALIMENTATION ont renouvelé le bail à effet au 1er avril 2020, le loyer annuel étant porté à 6900 euros payable à une fréquence trimestrielle et à terme échu.

Par acte d’huissier délivré le 7 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 14 764,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 août 2023, augmentée du coût de l’acte.

Par exploit d’huissier délivré le 5 décembre 2023, l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH a fait assigner la société ARS ALIMENTATION devant le Président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société ARS ALIMENTATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société ARS ALIMENTATION à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH la somme provisionnelle de 15 019,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— condamner la société ARS ALIMENTATION au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— dans l’hypothèse de délais de paiement, dire que faute de paiement à bonne date d’une seule des échéances prévues à l’ordonnance à intervenir ou d’un terme de loyer et accessoires, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette deviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et la société bailleresse autorisée à poursuivre l’expulsion de la société locataire dans les conditions ci-dessus mentionnées ;

— condamner la société ARS ALIMENTATION au paiement d’une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la levée des extraits Kbis et de l’état des inscriptions et de la dénonciation aux créanciers inscrits.

La société défenderesse a constitué avocat à l’audience du 24 janvier 2024, lors de laquelle il a été fait droit à sa demande de renvoi motivée par des pourparlers engagés entre les parties.

A l’audience du 24 avril 2024, le dirigeant de la société ARS ALIMENTATION s’est présenté en personne et sans son conseil.

L’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH, par l’intermédiaire de son conseil, a actualisé à 15334,62 euros le quantum de sa demande de condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et s’est déclaré favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire sous la condition de l’apurement de la dette en vingt-et-une mensualités. Il a renoncé au surplus des prétentions formulées dans son exploit introductif d’instance, à l’exception de sa demande portant sur les frais irrépétibles dont il a limité le montant à 500 euros.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 7 septembre 2023 à la société ARS ALIMENTATION vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 14 764,96 euros , selon décompte annexé à l’acte.

Il ressort du décompte versé aux débats par l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n’est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s’élève à la somme de 15334,62 euros au 17 avril 2024, ce montant incluant l’échéance de loyer afférente au premier trimestre 2024.

Aussi la société ARS ALIMENTATION sera-t-elle condamnée à verser à l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de 15334,62 euros à titre provisionnel.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique dramatique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi à la société ARS ALIMENTATION de délais de paiement, suite à des discussions engagées avec le représentant de la société preneuse et son conseil.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

A défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société ARS ALIMENTATION doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification mais non celui de la levée de l’état des créanciers inscrits qui ne constitue pas un dépens ni n’entretient de lien étroit et nécessaire avec l’instance dès lors qu’il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ARS ALIMENTATION ne permet d’écarter la demande de l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Constatons la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 octobre 2023 à minuit ;

Condamnons par provision la société ARS ALIMENTATION à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de 15334,62 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 17 avril 2024 (1er trimestre 2024 inclus) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société ARS ALIMENTATION verse à l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de quinze mille trois cent trente-quatre euros et soixante-deux centimes (15334,62 euros) en vingt versements mensuels d’un montant de sept cent cinquante euros (750 euros) suivis d’un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 25 de chaque mois à partir du mois de mai 2024 inclus ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société ARS ALIMENTATION des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,

— la société ARS ALIMENTATION devra payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société ARS ALIMENTATION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 7 septembre 2023 ;

Condamnons la société ARS ALIMENTATION à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT – OPH la somme de cinq cents euros (500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 28 juin 2024

Le Greffier,Le Président,

Anne-Sophie MORELMarie-Hélène PENOT