COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 24/01391 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OVR3

Pôle Civil section 2

Date : 01 Juin 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. GREN VALLEY, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 538 525 718 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yamina DEHMEJ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. [Localité 1] AQUEDUC LAVIT immatriculée au RCS d’ Aix-en-Provence sous le n° 753 897 974, représentée par son Président en exercice, dont le siège social est sis “Le Duomo”, [Adresse 2]

représentée par Maître Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Valérie VALEUX de la SELARL EIDJ- ALISTER, avocats plaidants au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE

Cécilia FINA-ARSON

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 12 Mai 2026 prorogé au 01 Juin 2026

JUGEMENT : rédigé par Cécilia FINA-ARSON et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 01 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon deux contrats de ventes en l’état futur d’achèvement signés le 18 novembre 2020, la SCI GREEN VALLEY a acquis auprès de la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT deux locaux commerciaux correspondant aux lots AC1 n°37 et AC2 n°38, situés [Adresse 3] à [Localité 1] (34), moyennant les prix respectifs de 104.520 et 123.480 euros.

Les procès-verbaux de livraison et de remise des clés ont été établis le 16 décembre 2021.

Par courrier daté du 31 mars 2022, la SAS ART PROMOTION, gérante de la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT, a sollicité des travaux auprès de la société POMOBAT concernant des infiltrations dans le local commercial.

Par mails des 16 mai, 24 mai et 03 juin 2022, la SCI GREEN VALLEY a relancé la SAS ART PROMOTION sur la réalisation des travaux d’étanchéité.

Par courrier officiel daté du 23 février 2023, la SCI GREEN VALLEY a mis en demeure la SAS ART PROMOTION de l’indemniser des préjudices subis.

Par ordonnance du 27 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment dit n’y avoir lieu à statuer en référé et renvoyé la SCI GREEN VALLEY à mieux se pourvoir concernant sa demande de provision, estimant qu’il existait des contestations sérieuses. La SCI GREEN VALLEY a interjeté appel de cette ordonnance.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2024, la SCI GREEN VALLEY a fait assigner la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de solliciter :

— sa condamnation à lui payer la somme de 16.800 euros au titre de la créance contractuelle de loyers commerciaux sur la période du 16 décembre 2021 au 26 octobre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022,

— ou subsidiairement, sa condamnation à lui payer la somme de 10.836,31 euros au titre des échéances de l’emprunt contracté auprès de la caisse d’épargne du Languedoc Roussillon et payées par la SCI sur la période du 16 décembre 2021 au 26 octobre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022,

— en tout état de cause, sa condamnation à lui payer la somme de 3.271,01 euros au titre de la créance certaine, liquide et exigible appelée par le syndicat des copropriétaires de la résidence entre le 16 décembre 2021 au 26 octobre 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022,

— le rejet de l’intégralité des demandes de la SCI [Localité 1] AQUEDUC,

— sa condamnation à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT sollicite quant à elle :

— le rejet de toutes les demandes de la SCI GREEN VALLEY ainsi que celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

***

La clôture a été fixée au 16 décembre 2025 par ordonnance du 04 novembre 2025.

A l’audience du 10 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 1e juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la responsabilité contractuelle de la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT

Sur le principe

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Aux termes de l’article 1603 du même code, le vendeur a deux obligations principales, dont celle de délivrer la chose qu’il vend.

Selon l’article 1611 du code civil, applicable aux ventes en l’état futur d’achèvement, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Ainsi, la charge de la preuve incombe au demandeur à l’instance qui supporte la charge d’établir la réalité des faits qu’il allègue à l’appui de sa prétention. Une fois qu’il a prouvé son allégation, il appartient au défendeur de prouver les faits qu’il avance et qui viennent combattre les prétentions de son adversaire.

En l’espèce, il résulte des contrats de vente en l’état futur d’achèvement signés entre les parties le 18 novembre 2020 que la clause, identique dans les deux actes, intitulée « DELAI PREVISIONNEL DE LIVRAISON » stipule en page 7 des actes : « Le VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que l’achèvement et la livraison des BIENS vendus interviennent au QUATRIEME TRIMESTRE 2021 (soit au plus tard le 31 décembre 2021) sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement d’une cause légitime de suspension de la livraion ».

Or, si le procès-verbal de réception avec remise de clés a été dressé le 16 décembre 2021 pour les deux lots, il résulte des écritures de la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT que dès le 14 janvier 2022, la SCI GREEN VALLEY a dénoncé par téléphone des infiltrations d’eau dans le lot n°37. Un sondage destructif a été réalisé le 08 avril 2022, révélant une absence totale d’étanchéité sur le mur séparatif entre ce lot et le local d’ordures ménagères qui est contigü au lot n°37.

Une réparation provisoire a été effectuée le 12 mai 2022, date que la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT souhaite donc voir retenue comme celle de la fin du préjudice alors que la SCI GREEN VALLEY sollicite sa fixation à la date de réparation définitive, en octobre 2022.

La société GREEN VALLEY produit un mail du 24 mai 2022 dans lequel son gérant a adressé des photographies à la société ART PROMOTION prises la veille dans le local dont il est propriétaire et dans le local poubelle. Cependant, les photographies ne figurent pas dans le dossier produit au tribunal. Elle produit également diverses photographies dans ses pièces numérotées 14 à 16 mais qu’il est impossible de dater.

La demanderesse verse ensuite aux débats un mail du 16 mai 2022 dans lequel Monsieur [K] [L], gérant de la SCI GREEN VALLEY, se plaint auprès de la société ART PROMOTION que depuis cinq mois rien n’est fait quant aux réserves qui n’ont toujours pas fait l’objet de reprises et joint des photographies qu’il dit avoir prises le jour même. La qualité de ces photographies ne permet pas d’en tirer des conclusions.

Par mail en réponse du même jour, le 16 mai 2022, la société ART PROMOTION a écrit à Monsieur [K] [L] :

« Je comprends votre agacement.

Nous assumerons les préjudices que vous avez subis.

Je peux vous confirmer que les travaux d’étanchéité ont été réalisés dans le local poubelles et qu’il ne devrait plus y avoir de présence d’humidité dans vos commerces. Pouvez-vous me le confirmer ?

Notre Maître d’œuvre doit se rendre dans vos locaux aujourd’hui pour faire le point de l’assèchement des supports ».

Il est associé à ce mail une attestation d’avancement de travaux dressée par maître d’œuvre le 16 mai 2022, aux termes de laquelle il « atteste que les actions correctives partielles ont été réalisées pour palier à l’absence d’étanchéité avec la mise en place d’une équerre flashing sur le mur du local poubelle qui jouxte le commerce numéro 37 ».

Il résulte ensuite d’un constat d’huissier du 14 juin 2022 dressé dans le local poubelles à la demande de la société ART PROMOTION que : « A ce jour l’étanchéité n’est pas réalisée. Seule une bande flashing sur le mur située à main droite côté local commercial a été réalisée. Travaux non conformes aux travaux initialement prévus ». Ainsi, alors que les travaux provisoires ont été réalisés un mois plus tôt, il est constaté qu’ils ne sont pas conformes à ce qui était prévu.

Par mail daté du 03 juin 2022 le gérant de la SCI GREEN VALLEY a alerté la société ART PROMOTION de la présence d’une fuite d’eau au plafond du local 1, information que cette dernière a répercuté par mail du même jour à la société POMOBAT en demandant une intervention rapide. La SCI MONTEPLLIER AQUEDUC LAVIT argue d’une réparation immédiate, sans apporter la moindre pièce justificative.

Par conséquent, la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT ne démontre pas que les travaux réalisés au mois de mai 2022 ont permis de mettre le local n°37 hors d’eau, d’autant qu’il est question d’une autre fuite, dont la survenance n’est pas contestée, au début du mois de juin 2022.

Il n’est pas contesté par la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT que les travaux pérennes et définitifs de reprise de l’étanchéité ont été réalisés courant octobre 2022 (page 4 de ses conclusions). En effet, la SCI GREEN VALLEY produit un mail du 12 octobre 2022 sur lequel figure le planning des travaux avec la finition du béton le 12 octobre, la mise en place de l’étanchéité le 17 octobre et la mise en place du carrelage le 26 octobre. Il n’est pas indiqué que ce planning n’a pas été respecté et aucune pièce n’est produite en ce sens.

La date du 26 octobre 2022 sera donc retenue conformément aux demandes de la SCI GREEN VALLEY.

La faute est donc caractérisée, un délai de neuf mois s’étant écoulé entre la livraison et la réparation du désordre et donc la délivrance définitive du bien.

Sur les conséquences

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du code civil prévoit que dans le cas de retard de paiement de sommes d’argent, les dommages et intérêts consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

La SCI GREEN VALLEY sollicite l’indemnisation des postes suivants :

— le montant des loyers ou subsidiairement celui de l’emprunt,

— les charges de copropriété.

La SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT s’oppose à ces demandes, arguant de l’absence de lien de causalité entre les travaux de reprise et le retard pris par la SCI GREEN VALLEY sur l’aménagement des locaux qui serait, selon elle, imputable uniquement à la SCI GREEN VALLEY.

Sur le lien de causalité, il convient de relever que dans un courrier daté du 31 mars 2022, la société ART PROMOTION, gérante de la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT, a écrit à la société POMOBAT : « Pour rappel des infiltrations perdurent depuis la réception de ce local à son propriétaire Monsieur [L] soit depuis plus de 3 mois.

Cette situation ne peut en aucun cas perdurer et n’est plus acceptable pour le propriétaire qui nous vous le rappelons est bloqué pour le démarrage de ses travaux d’aménagement dans ce local. »

Par mail du 04 mars 2022, la société ART PROMOTION avait déjà rappelé à la même société que « la perte de jouissance du propriétaire des commerces depuis plus de 2 mois devra faire l’objet d’un protocole transactionnel de notre part que nous serons contraints de vous répercuter », reconnaissant ainsi l’existence d’un lien de causalité entre les travaux non exécutés et la perte de jouissance de la SCI GREEN VALLEY (pièce 4 de la défenderesse).

La SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT verse aux débats un constat d’huissier de justice daté du 09 mars 2023 duquel il ressort que le commerce n’est pas encore ouvert et que des travaux semblent en cours dans les locaux objets du présent litige. Il n’en demeure pas moins que la SCI GREEN VALLEY a dû supporter un retard d’environ neuf mois avant de bénéficier d’un local commercial exempt d’infiltrations d’eau, ce que la SCI défenderesse reconnaît. Ce retard a nécessairement provoqué un retard de la même durée des travaux d’aménagement du local, peu important ensuite que ce retard ait pu se poursuivre dans le temps du fait d’autres circonstances, cette fois étrangères à la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT. En tout état de cause, l’huissier de justice a pu constater que des travaux étaient en cours le 09 mars 2023.

Par conséquent, il existe bien un lien de causalité entre la faute de la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT qui est un retard de livraison de neuf mois et les préjudices économiques invoqués par la SCI GREEN VALLEY. Il convient dès lors de les examiner.

Sur le préjudice de perte de chance de percevoir des loyers

Le principe est celui de la réparation intégrale des différents chefs de préjudice. L’élément de préjudice constitué par la perte d’une chance peut présenter en lui-même un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition, par l’effet du délit, de la probabilité d’un évènement favorable, encore que, par définition, la réalisation d’une chance ne soit jamais certaine. Dès lors, en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle ; elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la SCI GREEN VALLEY verse aux débats, au soutien de sa demande, le bail commercial signé le 28 décembre 2021 avec la SAS BOULANGERIE PIERRESVIVES qui contient une date de prise d’effet au 1er janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 1.680 euros TTC. En réponse à l’argumentation de la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT, il convient de relever que le fait que des personnes physiques soient communes à la SCI GREEN VALLEY et à la SAS BOULANGERIE PIERRESVIVES est sans conséquence juridique.

Sur le fait que les préjudices ne concerneraient que le lot n°37 qui a subi les infiltrations et non le lot n°38, la rationalisation économique des travaux d’aménagement justifie que les deux lots aient été impactés, la SCI GREEN VALLEY étant propriétaire des deux locaux qui ont été donnés à bail tous les deux à la SAS BOULANGERIE PIERREVIVES.

Le préjudice invoqué ne peut s’analyser qu’en une perte de chance, la SCI GREEN VALLEY ne démontrant pas que l’ouverture du commerce était prévue dès le mois de janvier 2022 puisqu’elle reconnaît elle-même que des travaux d’aménagement étaient prévus, sans en préciser la durée. En outre, elle ne produit aucun compte de gestion justifiant de la situation financière de la société ni pièce permettant d’établir la durée finale des travaux et la date d’entrée en jouissance du preneur.

La perte de chance de percevoir les loyers sera donc fixée à 40% de sorte que la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT sera condamnée à payer à la SCI GREEN VALLEY la somme de 6.720 euros (40% de 10 mois x 1.680 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, date de la mise en demeure adressée par le conseil de la SCI GREEN VALLEY à la société ART PROMOTION. La demanderesse sollicitait que le point de départ soit fixé au 26 octobre 2022, date de la fin des travaux, ce qui n’est pas prévu par l’article 1231-6 précité.

Sur le préjudice lié aux charges de copropriété

En l’espèce, la SCI GREEN VALLEY demande l’indemnisation de la somme de 3.271,01 euros au titre des charges de copropriété.

Cependant, le paiement des charges de copropriété est une obligation attachée à la qualité de propriétaire, peu important qu’il soit occupant ou non, et ne saurait donc constituer un préjudice ici. En effet, la SCI GREEN VALLEY aurait exposé ces frais que les travaux soient finis à la date convenue ou non.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la SCI GREEN VALLEY sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT à payer à la SCI GREEN la somme de 6.720 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de perte de chance de percevoir des loyers des locaux commerciaux correspondant aux lots AC1 n°37 et AC2 n°38, situés [Adresse 3] à [Localité 1] (34),

DEBOUTE la SCI GREEN VALLEY de ses autres demandes indemnitaires,

CONDAMNE la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT aux dépens,

CONDAMNE la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT à payer à la SCI GREEN VALLEY la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI [Localité 1] AQUEDUC LAVIT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 1er juin 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.