Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 16 janvier 2026, n° 25/00685

TJ Orléans 16 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer mentionnait la clause résolutoire et que les loyers n'avaient pas été réglés dans le délai imparti, rendant la demande de résiliation recevable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de l'occupation illégale des locaux par la société ALLO PIZZA suite à la résiliation du bail.
Accepté
Justification de la créance
La cour a constaté que la créance était justifiée et que les montants réclamés étaient fondés, rendant la demande de provision recevable.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation illégale
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due en raison de l'occupation sans droit des locaux par la société ALLO PIZZA.
Accepté
Partie succombante
La cour a confirmé que la société ALLO PIZZA, en tant que partie succombante, devait supporter les dépens.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [R] les frais engagés pour faire valoir ses droits, condamnant ainsi la société ALLO PIZZA à verser des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 16 janv. 2026, n° 25/00685
Numéro(s) :	25/00685
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel POTIER
Cabinet(s) :	CASADEI-JUNG
Parties :	S.A.R.L. ALLO PIZZA [ Localité 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Janvier 2026

N° RG 25/00685 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKSQ

DEMANDERESSE :

Madame [C] [R]

née le 23 Septembre 1940 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ALLO PIZZA [Localité 3]

892 667 502 RCS Orléans, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 31 Octobre 2025 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, madame la 1ère vice-présidente, a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DOUZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction, puis le délibéré a été prorogé au SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2018, madame [R] [C] a donné à bail à monsieur [N] [Z] et madame [F] [G], aux droits desquels se trouve la société ALLO PIZZA [Localité 3], des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date 15 janvier 2025, madame [R] [C] a fait signifier à la société ALLO PIZZA [Localité 3] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 3.213,90 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, comprenant le coût de l’acte.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, madame [R] [C] a fait assigner la société ALLO PIZZA [Localité 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans afin d’obtenir, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 834, 835 du code de procédure civile, de :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,CONSTATER la résiliation du bail commercial à compter du 16 février 2025,

ORDONNER l’expulsion de la société ALLO PIZZA [Localité 3] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force publique si besoin,CONDAMNER la société ALLO PIZZA [Localité 3] au paiement d’une provision d’un montant de 2.420 euros, au titre des loyers échus au 15 février 2025 et de la taxe foncière due pour les années 2023 et 2024, FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à 659,05 euros jusqu’à libération effective des lieux,CONDAMNER par provision la société ALLO PIZZA [Localité 3], à payer à madame [R] [C] la somme de 4.150,80 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation et de la taxe foncière 2025, décompte arrêté au 30 septembre 2025,CONDAMNER par provision la société ALLO PIZZA [Localité 3], à payer à madame [R] [C] la somme de 1.100 euros à titre d’indemnité de résiliation, payable par imputation sur le dépôt de garantie, CONDAMNER la société ALLO PIZZA [Localité 3] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la société ALLO PIZZA [Localité 3] aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer pour un montant de 153,53 euros.

Pour un exposé des moyens développés par madame [R] [C] à l’appui de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La société ALLO PIZZA [Localité 3] n’a pas constitué avocat.

A l’audience utile tenue le 31 octobre 2025, madame [R] [C] a maintenu ses demandes.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, prorogée au 16 janvier 2026 suivant, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

1/ Sur la résiliation du bail commercial en vertu de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bail commercial signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement d’un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par exploit du 15 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3.213,90 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que le délai prévu par l’article L145-41 du code de commerce si bien que la demande afin de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers impayés n’ont pas été réglés dans le mois dudit commandement.

Dès lors, l’obligation dont se prévaut le bailleur n’étant pas sérieusement contestable et l’urgence étant caractérisée compte tenu du maintien du locataire dans les lieux alors qu’il ne s’acquitte pas du loyer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 15 février 2025.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de la société ALLO PIZZA [Localité 3] et de tous occupants de son fait, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

2/ Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le bail étant résilié, la société ALLO PIZZA [Localité 3] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à hauteur de 659,05 euros TTC.

Cette indemnité provisionnelle sera due à compter du 15 février 2025. Elle sera due au prorata temporis et payable mensuellement, à terme d’avance, et au plus tard le 5 du mois.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 15 février 2025 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3/ Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 1103 nouveau du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés qui n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 4150,80 euros, arrêtée au 30 septembre 2025, sous déduction de la somme de 1100 euros versée par le preneur à titre de dépôt de garantie, qui restera acquise à madame [R] en application de l’article 7 du bail.

Par conséquent, la société ALLO PIZZA [Localité 3] sera condamnée à payer à la somme provisionnelle de 3050,80 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4 / Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société ALLO PIZZA [Localité 3], partie succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [R] [C] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits. La société ALLO PIZZA [Localité 3] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre madame [R] [C] et la société ALLO PIZZA [Localité 3] concernant le local situé [Adresse 1], ce à compter du 15 février 2025 ;

DIT qu’à défaut pour la société ALLO PIZZA [Localité 3] et ses occupants d’avoir volontairement quitté les lieux un mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

FIXE à 659,05 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société ALLO PIZZA [Localité 3] à madame [C] [R], jusqu’à libération des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable mensuellement à terme d’avance et au plus tard le 5 du mois ;

CONDAMNE la société ALLO PIZZA [Localité 3] à payer à madame [R] [C] la somme provisionnelle de somme provisionnelle de 3050,80 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE la société ALLO PIZZA [Localité 3] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la société ALLO PIZZA [Localité 3] à payer à madame [R] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les autres chefs de demande.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le SEIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1ÈRE VICE-PRÉSIDENTE.