N° RG 25/02151 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P7KP

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 30 Mars 2026

DEMANDEUR:

Madame [K] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [G] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 02 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 30 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 30 Mars 2026 par

Delphine BRUNEAU, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Lisa VERNHES

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 décembre 2022 ayant pris effet le 09 décembre 2022, Madame [K] [C] a donné à bail à Madame [G] [H] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 465 €, outre un forfait de charges à hauteur de 85 €, hors taxe d’ordures ménagères, et un dépôt de garantie à hauteur de 930 €.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué en date du 29 novembre 2022.

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [G] [H].

Des loyers demeurant impayés, Madame [K] [C] a, par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, fait délivrer à Madame [G] [H] un commandement de payer la somme principale de 3 211 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 05 avril 2024 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Madame [G] [H] a quitté le logement le 28 août 2024 en laissant les clés dans la boite aux lettres.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 21 août 2025 pour la locataire et délivré à domicile en date du 25 août 2025 pour la caution, Madame [K] [C] a fait assigner Madame [G] [H], en qualité de locataire, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

prononcer la résiliation du contrat de bail intervenue six semaines après la délivrance du commandement de payer en date du 15 mai 2024, et aux torts exclusifs de la locataire pour manquement à ses obligations,

fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et de la provision sur charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du contrat de bail, et ce à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, et condamner Madame [G] [H] au paiement de ladite indemnité,

condamner solidairement Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement de la somme de 4 025 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2024,

condamner Madame [G] [H] au paiement de la somme de 3 420,18 € au titre des réparations locatives

condamner Madame [G] [H] au paiement de la somme de 2 264 € au titre de la perte de revenus locatifs générés durant la réalisation des travaux,

condamner solidairement Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

maintenir l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 02 février 2026, Madame [K] [C], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens. Elle a expliqué que la locataire est entrée dans les lieux en décembre 2022, qu’elle est partie en septembre 2024 en laissant les clés dans la boite aux lettres et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé.

En défense, Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’ont pas comparu ni n’ont été représentées.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’indemnité d’occupation

Madame [G] [H] ayant quitté le logement et restitué les clés en date du 28 août 2024, les demandes de la bailleresse relatives à la résiliation du contrat de bail et à la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation sont désormais sans objet.

Sur les loyers impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [K] [C] sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement de la somme de 4 025 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2024.

Le décompte de la dette locative versé aux débats mentionne que la locataire resterait redevable de la somme de 4 025 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024 compris.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 112 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2023, non justifiée.

Il convient également de relever que le décompte locatif impute à la locataire la somme de 120 € au titre de la taxe d’ordures ménagères pour 2024, alors que la taxe foncière pour 2024 produit par la bailleresse fait état d’une taxe d’ordures ménagères à hauteur de 148 € pour le bien situé [Adresse 6] à [Localité 1] soit, au prorata sur la période du 01 janvier au 28 août 2024, 97,45 €, soit une différence de 22,55 €.

Madame [G] [H], locataire, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution solidaire, seront par conséquent solidairement condamnées à payer à Madame [K] [C] la somme de 3 890,45 € (4 025 – 112 – 22,55) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024 compris.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S’il n’a pas été fait un état des lieux d’entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [K] [C] sollicite la condamnation de Madame [G] [H] au paiement de la somme de 3 420,18 € au titre des réparations locatives, outre 2 264 € au titre de la perte de revenus locatifs générés durant la réalisation des travaux.

Il ressort des SMS versés aux débats par la demanderesse que la locataire a quitté le logement en mettant simplement les clés dans la boite aux lettres.

Madame [K] [C] ne produit néanmoins aucun état des lieux de sortie réalisé par la bailleresse contradictoirement, en présence de Madame [G] [H], ni même effectué en l’absence de cette dernière.

La bailleresse ne verse en outre aux débats aucun procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice, qui aurait pu être opposé à la locataire même en son absence.

Les photographies produites par la demanderesse ne sont de surcroit ni localisées, ni datées, et ne peuvent donc suffire à imputer les potentielles dégradations locatives à Madame [G] [H].

En l’absence d’état des lieux de sortie opposable à la locataire, et ainsi de comparaison possible avec l’état des lieux d’entrée, Madame [K] [C] sera par conséquent déboutée de sa demande au titre des frais de remise en état du logement et, par suite, de sa demande en indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de louer le logement durant les travaux.

En tout état de cause, la bailleresse ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité de louer le logement durant plusieurs mois, ni que cela serait imputable à la locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnées aux dépens, Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES seront condamnées in solidum à payer à Madame [K] [C] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition ;

DIT que les demandes au titre de la résiliation du contrat de bail et de la fixation d’une indemnité d’occupation sont sans objet en raison du départ des lieux de la locataire et de la restitution des clés en date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [H], locataire, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, à payer à Madame [K] [C] la somme de 3 890,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024 compris ;

DEBOUTE Madame [K] [C] de ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à payer à Madame [K] [C] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.