COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 25/03745 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3U5

Pôle Civil section 1

Date : 11 Juin 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [I] [X] épouse [F]

née le 18 Janvier 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [R] [F]

né le 03 Décembre 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [Q] [P], demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Syndic. de copro. LE CLOS D’ANDUSE pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Monsieur [Q] [P], dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 13 Avril 2026

MIS EN DELIBERE au 11 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Juin 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, [I] [X] épouse [F] et [R] [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole en la personne de [Q] [P] et [Q] [P], devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

En l’état de leur assignation, [I] [X] épouse [F] et [R] [F] demandent au tribunal, au visa des articles 8, 9 big 14, 14-1, 14-2, 17-1 A, 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 64-2 à 64-5 du décret du 17 mars 1967, de :

— constater les manquements répétés du président du syndicat des copropriétaires, [Q] [P], à ses obligations légales et réglementaires en sa qualité de syndic bénévole,

— constater la violation répétée des dispositions de l’article VIII du règlement de copropriété, notamment les stationnements illicites sur les parties communes,

— constater l‘irrégularité de la convocation à I ‘assemblée générale du 10 juin 2025, pour défaut de respect des dispositions des articles 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 64-2 à 64-5 du décret du 17 mars 1967, faute d’utilisation d’un prestataire de services de confiance qualifié,

— constater en outre le refus fautif de [Q] [P] de transmettre le formulaire de vote par correspondance, en violation de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965,

— constater que l‘usage commercial de l‘adresse du [Adresse 4] par un tiers locataire est contraire à la destination de l’immeuble, telle que fixée par le règlement de copropriété,

— constater que la dépense de 90 € réglée à la société « Fleur Bleue ›› ne présente aucun caractère collectif ou d’intérêt commun,

— dire et juger que ces manquements engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires et/ou la responsabilité personnelle de [Q] [P] pour faute de gestion,

— dire et juger que [Q] [P] a engagé sa responsabilité personnelle en réglant cette dépense sur les fonds de la copropriété,

— condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision, le syndicat des copropriétaires à prendre toutes les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles constatés, et notamment d’interdire tout stationnement non autorisé sur les parties communes,

— annuler l’ensemble des décisions adoptées lors de l’assemblée générale du 10 juin 2025, pour irrégularité substantielle de la convocation et privation du droit de participation des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de faire cesser l’utilisation à titre commercial du lot n°5 de la copropriété dans un délai de 30 jours à compter de la décision, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner [Q] [P] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 90€ au titre de la dépense indue, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et [Q] [P] aux dépens de l’instance,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et [Q] [P] à leur verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dispenser de supporter à la charge d’une quelconque somme en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :

— depuis la démission de [I] [X] épouse [F] aux fonctions d’administratrice bénévole du syndic et l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024, [Q] [P] occupe les fonctions de président et syndic bénévole du syndicat des copropriétaires,

— tenant le stationnement anarchique de véhicules sur les parties communes et en particulier aux abords de leur villa, ils subissent des troubles de jouissance,

— l’utilisation de l’adresse de la copropriété dans le cadre d’une activité commerciale constitue un détournement illicite des parties communes, contraire à la destination de l’immeuble,

— ils ont reçu par courrier électronique depuis l’adresse professionnelle de [Q] [P], une convocation à l’assemblée générale du 10 juin 2025, en violation de l’article 64-2 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit le recours à une prestataire de services de confiance qualifié,

— l’usage d’un simple mail ne permet pas de vérifier l’envoi de la convocation à l’ensemble des copropriétaires et constitue une irrégularité de la convocation entrainant l’annulation de l’assemblée générale,

— cette atteinte au droit fondamental du copropriétaire de participer à l’assemblée générale entraine également l’annulation de toutes les décisions prises lors de l’assemblée générale,

— malgré demande expresse, ils n’ont pas été destinataires du formulaire de vote par correspondance,

— le refus de [Q] [P] de répondre à leur demande d’envoi d’un formulaire de vote par correspondance engage sa responsabilité de syndic bénévole et entraîne l’annulation de l’assemblée générale,

— ils ont constaté l’utilisation de l’adresse de la copropriété à des fins commerciales par la locataire du lot n°5 en violation du règlement de copropriété prévoyant uniquement 10 maisons à usage d’habitation et en l’absence d’autorisation des copropriétaires,

— le syndicat des copropriétaires n’a engagé aucune action pour faire cesser ce trouble,

— il résulte des pièces comptables, qu’une somme de 90 € a été réglée depuis le compte bancaire de la copropriété sans justification,

— cette dépense constitue une faute dans l’utilisation des fonds de la copropriété engageant la responsabilité personnelle de [Q] [P], en sa qualité de mandataire auteur du paiement.

Le syndicat des copropriétaires et [Q] [P], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Le conseil des époux [F] ayant acquiescé à la procédure sans audience, une ordonnance de clôture sans audience a été rendue le 13 janvier 2026 fixant la date du dépôt du dossier de plaidoirie du 7 au 10 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence des défendeurs, il appartient au tribunal, conformément à l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, de vérifier la recevabilité et le bien-fondé de la demande.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à « dire » « juger » et « constater» ne constituent pas, en dehors des cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y répondre.

➢ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Au visa du texte précité et de l’article VIII du règlement de copropriété concernant les conditions de jouissance, les époux [F] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires faisant valoir son inertie devant l’occupation illicite des parties communes par des véhicules stationnant de façon anarchique et répétée.

Au soutien de leur demande, ils produisent une mise en demeure de respecter le règlement de copropriété envoyée le 29 mai 2025 à [Q] [P], en sa qualité de président du syndicat des copropriétaires, faisant état de stationnements anarchiques sur les parties communes et plus particulièrement des préjudices causés par ces stationnements, soit une impossibilité d’effectuer leurs travaux, une obligation de maintenir un véhicule devant leur portail pour protéger leur intimité, des nuisances visuelles ainsi qu’une entrave à la jouissance paisible de leur bien.

Or force est de constater que cet unique document ne peut suffire à la mise en œuvre de la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires pour troubles anormaux du voisinage, dès lors que la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux n’est pas rapportée.

Les époux [F] seront donc déboutés de leur demande de condamnation, sous astreinte, du syndicat des copropriétaires à prendre toutes les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles constatés, et notamment d’interdire tout stationnement non autorisé sur les parties communes.

➢ la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2025

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les époux [F] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2025, invoquant notamment le refus du syndicat des copropriétaires de leur transmettre un formulaire de vote par correspondance, en violation du texte précité.

Ils justifient de leur demande de transmission dudit formulaire auprès de [Q] [P], en sa qualité de syndic bénévole, à la réception de la convocation à l’assemblée générale litigieuse ainsi que du courrier de ce dernier répondant défavorablement à leur demande au motif que « la copropriété du [Adresse 5] n’est pas une entreprise du CAC 40 ».

Il résulte de ces éléments, qu’en s’abstenant d’annexer à la convocation un formulaire de vote par correspondance, le syndicat des copropriétaires a méconnu le formalisme édicté par l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Ce refus constitue, comme soutenu par les demandeurs, une atteinte portée au droit fondamental des copropriétaires de participer à l’assemblée générale au moyen d’un formulaire de vote par correspondance justifiant l’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2025, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs.

➢ Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de faire cesser l’utilisation à titre commercial du lot n°5 de la copropriété

Aux termes de l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Les demandeurs soutiennent, sans en justifier, l’utilisation de l’adresse de la copropriété à des fins commerciales ainsi que l’inaction du syndic pour faire cesser ce trouble, en violation de l’article précité et du l’état descriptif de division faisant mention de dix maisons individuelles à usage d’habitation.

Il convient dès lors de les débouter de leur demande tendant à la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de faire cesser l’utilisation à titre commercial du lot n°5 de la copropriété.

➢ Sur la demande de condamnation de [Q] [P] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 90€ au titre d’une dépense indue

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 de cette loi, « I.-A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L. 126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L. 173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 de la présente loi.

II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Au regard des décisions prises par l’assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

III.-Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan ».

Au visa des articles précités, les époux [F] soutiennent que la somme de 90 € apparaissant dans les documents comptables de la copropriété est injustifiée et que l’utilisation fautive des fonds de la copropriété engage la responsabilité personnelle de [Q] [P], en sa qualité de syndic bénévole. Il sollicite donc la restitution de cette somme au syndicat des copropriétaires au titre de la réparation de son préjudice moral et financier.

Or, non seulement les époux [F] ne justifient pas d’un intérêt à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires, mais il résulte de leurs propres pièces versées aux débats que la facture émise par la société FLEUR BLEUE pour un montant de 90 € concernant un assemblage de plantes a été validée par l’ensemble des copropriétaires.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande tendant à la condamnation de [Q] [P] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 90€ au titre d’une dépense indue

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de la présente décision, chaque partie succombant partiellement, chacune conservera la charge de ses propres frais et dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

Les époux [F] succombant partiellement en leurs prétentions, leur demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, sera rejetée.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE l’assemblée générale du 10 juin 2025 ;

DÉBOUTE [I] [X] épouse [F] et [R] [F] du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.