N° RG 26/00244 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QJFD

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

DEMANDEURS:

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [D] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e BRUMM & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Madame [H] [J], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 16 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 03 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Avril 2026 par

Claire GUILLEMIN, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e NGUYEN PHUNG

Par acte ayant pris effet le 12 avril 2023, M. [U] [L] et Mme [D] [G] par le biais de leur mandataire l’agence NEXITY, ont consenti à M. [P] [I] et Mme [H] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 312,88 euros outre une provision sur charges de 27 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [U] [L] et Mme [D] [G] ont fait signifier à M. [P] [I] et Mme [H] [J], par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 1641,82 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 10 juin 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025 signifié à étude, M. [U] [L] et Mme [D] [G] ont assigné M. [P] [I] et Mme [H] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier pour l’audience du 16 février 2026, aux fins de :

constater la résiliation du bail,

ordonner l’ expulsion de M. [P] [I] et Mme [H] [J] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2625,24 euros outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal,

les condamner solidairement à une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

les condamner in solidum au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner in solidum aux dépens de l’instance.

Lors de cette audience, M. [U] [L] et Mme [D] [G] étaient représentés par leur conseil qui a maintenu ses demandes initiales outre actualisation de la dette à la somme de 4040,04 euros arrêtée au 19 janvier 2026.

M. [P] [I] et Mme [H] [J] n’étaient ni présents ni représentés.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe du tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [U] [L] et Mme [D] [G] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 juin 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 10 septembre 2025, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [U] [L] et Mme [D] [G] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 11 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 25 juin 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai applicable conformément à l’article précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2025, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, M. [P] [I] et Mme [H] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que M. [P] [I] et Mme [H] [J] se trouvent redevables de la somme de 4040,04 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêtée au 19 janvier 2026, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par les bailleurs, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

M. [P] [I] et Mme [H] [J] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 4040,04 euros à M. [U] [L] et Mme [D] [G].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par les bailleurs que les défendeurs n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges avant l’audience à laquelle ils ne se sont par ailleurs pas présentés.

Le juge n’est donc pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n’a été formulée. Il convient de préciser qu’en l’absence des défendeurs, le juge ne dispose d’aucun pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [P] [I] et Mme [H] [J] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [I] et Mme [H] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, M. [P] [I] et Mme [H] [J] devront verser à M. [U] [L] et Mme [D] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de M. [U] [L] et Mme [D] [G] à l’égard de M. [P] [I] et Mme [H] [J] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 12 avril 2023 entre d’une part, M. [U] [L] et Mme [D] [G] et d’autre part M. [P] [I] et Mme [H] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 août 2025,

DÉCLARE en conséquence M. [P] [I] et Mme [H] [J] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 26 août 2025,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [P] [I] et Mme [H] [J] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 26 août 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles, et les CONDAMNE solidairement au paiement de ces sommes ;

CONDAMNE solidairement M. [P] [I] et Mme [H] [J] à payer à M. [U] [L] et Mme [D] [G] la somme de 4040,04 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêtés au 19 janvier 2026, mensualité du mois de janvier comprise ;

DIT qu’à défaut par M. [P] [I] et Mme [H] [J] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par les bailleurs ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [I] et Mme [H] [J] à payer à M. [U] [L] et Mme [D] [G] une somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [I] et Mme [H] [J] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [P] [I] et Mme [H] [J] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.