TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02131 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6JM

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 décembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [I] [G], né le 19 Février 1977 à [Localité 7] (HAUT-RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [E], [P], [S] [U], née le 10 Septembre 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 24 octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2022, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [I] [G] et Mme [E] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 324,48 € outre 106,41 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 571,39 € au titre des loyers et charges échus au 14 décembre 2023 et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [I] [G] et Mme [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 29 février 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 519,63 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 juillet 2024 et à l’échéance du mois de juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 562,61 € (loyer net 347,58 € + provision sur charges de 215,03 €) hors APL et RLS à compter du 29 février 2024 jusqu’à la libération complète des lieux,

— dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,

— enjoindre aux défendeurs de produire le justificatif d’assurance,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 8 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 octobre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle déclare que les impayés s’élèvent à la somme de 3 519 € et que les défendeurs n’ont pas réglé leurs loyers sur une très longue période. Elle ajoute qu’un échéancier a été mis en place mais qu’il n’a pas été respecté. Elle ajoute que les loyers sont payés depuis juin mais que les locataires n’ont toujours pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [I] [G] que pour Mme [E] [U], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais précisent que seul M. [I] [G] travaille et perçoit un salaire de 1 700 €. Ils ajoutent qu’ils n’ont aucune aide de la caisse d’allocations familiales. Mme [E] [U] déclare que le loyer est désormais payé tous les mois.

Elle indique avoir été victime d’un infarctus raison pour laquelle elle ne travaille pas. Les défendeurs sollicitent les plus larges délais de paiement et précisent qu’ils peuvent apurer la dette par des paiements mensuels de 100 €.

L’affaire est mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 octobre 2024, la dette locative de M. [I] [G] et Mme [E] [U] s’élève à la somme de 2 636,70 € (soit la somme de 2 826,67 € figurant dans le dernier décompte du 15 octobre 2024, diminuée d’un montant de 189,97 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que les locataires n’ont pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 28 décembre 2023 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 février 2024, conformément à la date retenue par la bailleresse et aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il convient de souligner que si une suspension des effets de la clause résolutoire aurait pu être octroyée compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, l’absence de production d’une attestation d’assurance pour la période litigieuse s’y oppose.

L’expulsion de M. [I] [G] et Mme [E] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [I] [G] et Mme [E] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [I] [G] et Mme [E] [U] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 76,00 €, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de M. [I] [G] et Mme [E] [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [G] et Mme [E] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM Néolia les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2022 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et M. [I] [G] et Mme [E] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [I] [G] et Mme [E] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [I] [G] et Mme [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [I] [G] et Mme [E] [U] solidairement à verser à la SA d’HLM Néolia la somme de 2 636,70 € (deux mille six cent trente-six euros et soixante-dix centimes) selon décompte arrêté au 15 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [I] [G] et Mme [E] [U] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 76,00 € (soixante-seize euros) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 12 de chaque mois et pour la première fois le 12 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS M. [I] [G] et Mme [E] [U] solidairement à verser à la SA d’HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS M. [I] [G] et Mme [E] [U] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de l’assignation.

Le Greffier, Le Président,