TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/52090 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64AN

N° : 7

Assignation du :

17 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mai 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ISAC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocats au barreau de PARIS – #G0242

DEFENDEUR

Monsieur [R] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 10 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2024, la société SCI ISAC a consenti un bail commercial à Monsieur [R] [O] portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à PARIS (75018).

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024 à M. [O], pour une somme de 12 983,31 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la société SCI ISAC a fait assigner M. [O] devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial ;

— constater en conséquence la résiliation du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] et au besoin avec l’assistance et le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier, et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner à M. [O] de remettre les clefs au propriétaire ou à leur mandataire ;

— ordonner en tant que de besoin le transport des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de la personne expulsée ;

— condamner M. [O] au paiement par provision de la somme de 2l.638,85 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, arrêtés au 9 décembre 2024, majoré de 10% des sommes dues, soit 23.802,74 € ;

— fixer à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 21 décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux, remise des clés et état des lieux, à la somme de 4.500 € par mois.

— condamner M. [O] à payer ladite indemnité d’occupation.

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— juger que l’indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

— condamner M. [O] à payer et à porter à la SCI ISAC, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code dc procédure civile ;

— condamner M. [O] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 21 novembre 2024.

L’affaire a été entendue à l’audience du 10 avril 2025.

A cette audience, la SCI ISAC soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

Bien que régulièrement assigné, M. [O] n’est pas représenté, de sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, l’ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions aux seules écritures de la société SCI ISAC que constituent l’acte introductif d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, les demandes de « juger » ne sont pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, en sorte que le juge des référés n’est pas tenu d’y répondre.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune contestation possible.

Le bail commercial en date du 22 avril 2024, lequel a été consenti pour une durée de 9 années, à compter du 1er avril 2024, prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer qui est resté infructueux.

La société SCI ISAC a fait délivrer un commandement de payer le 21 novembre 2024, lequel reprend ladite clause résolutoire. En outre, un décompte actualisé des sommes réclamées par la société bailleresse, lesquelles sont arrêtées au mois de novembre 2024 inclus, a été joint audit commandement.

Au vu de ces éléments, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent.

Par suite, le commandement contient, en conséquence, toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées ainsi que de procéder au règlement des sommes dues.

Ce commandement, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 21 novembre 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 12.983,31 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 décembre 2024 à minuit et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il aurait résulté de la poursuite du bail.

A toutes fins utiles, il sera précisé que toute demande plus ample formé à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 21.638,85 euros au 8 janvier 2025 inclus.

Dès lors, l’obligation M. [O] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 21.638,85 euros au 8 janvier 2025, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner le défendeur ; et ce avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la demande de majoration de 10% de cette somme par application de la clause prévue à cet effet dans le bail, laquelle s’analyse en une clause pénale dès lors susceptible de modération par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, sera rejetée au stade des référés.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024.

Partie tenue aux dépens, M. [R] sera condamné à payer à la société SCI ISAC la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 21 décembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 3]), M. [R] [O] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [R] [O] à payer à la société SCI ISAC une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Monsieur [R] [O] à payer à la société SCI ISAC la somme provisionnelle de 21.638,85 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 8 janvier 2025, échéance du mois de janvier incluse ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons Monsieur [R] [O] à payer à la société SCI ISAC la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [R] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024 ;

Rejetons le surplus des demandes de la SCI ISAC, en ce y compris celles formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 27 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI