COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [E] [U], [R] [N] épouse [U] c/ [C] [A], [O] [I]

N° 24/

Du 06 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/04131 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPUQ

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

la SELARL CABINET FB JURILEX,

M^e Céline ZEKRI

le 06 Décembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [E] [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Magali FAYET de la SELARL CABINET FB JURILEX, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [R] [N] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Magali FAYET de la SELARL CABINET FB JURILEX, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [C] [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Céline ZEKRI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [O] [I] prise en sa qualité de syndic bénévole du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 2])

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] sont propriétaires d’un bâtiment à usage d’habitation constituant le lot n°2 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], qu’ils ont acquis au terme d’un acte authentique établi le 9 mai 2018 et qui jouxte une cour comportant des emplacements de stationnement.

M. [P] [A] et Mme [K] [T] épouse [A] sont propriétaires d’un bâtiment à usage d’habitation constituant le lot n°1 du même ensemble immobilier acquis suivant acte authentique dressé le 21 février 2017 dans lequel réside également Mme [Y] [A].

Cette copropriété a été administré par Mme [O] [I], syndic bénévole, jusqu’à la désignation du cabinet Central Gestion en qualité de syndic professionnel.

Lors de leur assemblée générale du 5 juillet 2017, les copropriétaires ont décidé à l’unanimité d’autoriser la pose d’une pergola devant les portes d’entrée du lot numéro 1 et de modifier l’attribution des places de parking pour les lots numéros1, 2 et 3.

Suivant acte authentique dressé le 25 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] a cédé à M. [P] [A] et Mme [K] [T] épouse [A] les lots de copropriété numéros 11, 12, 13, 14 et 15 constituant des emplacements de stationnement.

Faisant valoir qu’ils s’étaient indument appropriés les emplacements de stationnement, parties communes, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] ont, par acte du 10 octobre 2022, fait assigner M. [P] [A] et Mme [O] [I] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir la remise des lieux en leur état initial sous astreinte.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 9 janvier 2024, M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] sollicitent :

la condamnation de M. [P] [A] à :remettre les lieux en leur état initial, conformément à leur destination d’emplacements de stationnement ou au changement de destination autorisé par l’assemblée générale du 5 juillet 2017 après avoir obtenu les autorisations administratives requises dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

que la décision à intervenir soit déclarée commune et opposable au syndic bénévole, Mme [O] [I].

Ils soutiennent que M. [P] [A] s’est accaparé deux emplacements de parking pour les transformer en terrasse privative alors qu’il s’agit de parties communes, ce qu’ils ont fait constater par un huissier de justice qui a dressé un procès-verbal le 21 novembre 2021 dont il ressort que ces emplacements sont délimités par des jardinières. Ils exposent qu’aucune assemblée générale a autorisé la modification de la destination de ces parties communes qui génère des désagréments car elle rend difficile les manœuvres des autres véhicules dans la cour.

Ils rappellent qu’en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire use et jouit des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ils ajoutent que l’article 15 de la même loi permet à un copropriétaire d’agir à titre personnel pour assurer, seul ou conjointement avec le syndicat, la sauvegarde matérielle ou juridique de l’immeuble si les agissements d’un autre copropriétaire portent atteinte à ses droits, notamment en cas de troubles anormaux de voisinage.

Ils font valoir que l’autorisation donné par l’assemblée générale du 5 juillet 2017 d’installer une pergola sur les portes d’entrée du lot numéro 1, qui peut se définir comme une construction légère en extérieur annexée à un jardin, soumise à une autorisation d’urbanisme, ne peut être assimilée à la pose de jardinières et de mobilier. Ils soulignent que le demandeur n’a jamais installé de pergola ou obtenu d’autorisation d’urbanisme pour le faire et que le changement de destination de ses lots n’est pas conforme à l’autorisation obtenue.

Ils demandent en conséquence la remise des lots en leur état initial.

Dans leurs conclusions récapitulatives en réponse communiquées le 19 août 2024, M. [P] [A] ainsi que Mme [K] [T] épouse [A] et Mme [Y] [A], intervenantes volontaires, concluent au débouté et sollicitent à titre reconventionnel la condamnation in solidum de M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] à :

retirer le véhicule deux roues et tout mobilier se trouvant sur les parties communes et obstruant illicitement la bande de 80 centimètres se trouvant devant le lot n°11 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,détruire le muret entre les deux propriétés sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,retirer la palette en bois ou tout objet obstruant le passage situé à l’extrémité Est, partie commune de la copropriété, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,remettre en état les canalisations et équipements extérieurs liés au fonctionnement de la climatisation sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,retirer le système de vidéo-surveillance sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,payer à M. [P] [A] et Mme [K] [T] épouse [A] les sommes suivantes :2.000 euros en réparation du préjudice matériel lié à la destruction des plantes,50.000 euros en indemnisation de la perte de chance de vendre leurs biens immobiliers, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,payer à Mme [Y] [A] les sommes suivantes :10.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les lots 11 à 15 constituent des parties privatives depuis qu’elles leur ont été vendu par le syndicat des copropriétaires et qu’ils ont fait aménager les lots 12 et 13 en terrasse devant leur porte d’entrée après avoir reçu l’autorisation de l’assemblée générale d’y aménager une pergola. Ils rappellent qu’une pergola est une construction placée sur un jardin ou une terrasse et qu’une autorisation d’urbanisme n’est pas nécessaire dès lors qu’elle est inférieure à 5 m², ce qui est le cas en l’espèce. Ils soulignent avoir obtenu ces autorisations avant l’acquisition de leur lot de copropriété par les époux [U] et démentent tout trouble anormal de voisinage occasionné par cet espace utilisé par Mme [Y] [A], âgée de 74 ans, pour y prendre son café. Ils indiquent que les autres copropriétaires n’ont pas à y pénétrer ou à utiliser cet espace pour manœuvrer leur véhicule sauf à violer leur droit de propriété. Ils en concluent que les demandes des époux [U] ne pourront qu’être rejetées.

En revanche, ils considèrent que les époux [U] ont construit un muret entre leur propriété et la leur qui empêche l’évacuation des eaux pluviales et fragilise le talus en méconnaissance de la servitude figurant au règlement de copropriété.

Ils ajoutent que les époux [U] stationnent de manière permanente un véhicule deux roues sur les parties communes devant le lot numéro 11 qu’ils ne peuvent utiliser et qu’ils ont posé une palette en bois obstruant le passage à l’extrémité Est sur une partie commune qu’ils devront être condamnés à retirer sous astreinte.

Ils exposent également que leur système de climatisation ne fonctionne plus car il a été mis hors d’usage après encastrement dans la toiture des époux [U], les canalisations ayant été sectionnés. Ils expliquent qu’un témoin atteste que M. [E] [U] a sciemment mis la climatisation hors d’usage et qu’il ne leur permet pas de la réparer.

Ils font valoir également que les époux [U] ont posé un système de vidéosurveillance au-dessus de leur porte d’entrée qui permet de filmer leurs allées et venues, portant ainsi une atteinte à l’intimité de leur vie privée qu’il convient de faire cesser conformément à l’article 9 du code civil.

Ils indiquent avoir fait constater par un huissier de justice que les plantes présentes dans leurs jardinières avaient été brûlées par un produit toxique, préjudice qui devra être réparé.

Mme [Y] [A] indique être fréquemment menacée et insultée par M. [E] [U] qui l’a percuté avec son deux-roues, la blessant. Elle souligne que des témoins, dont un huissier de justice, relatent ces faits qui ont eu des répercussions sur sa santé, lui ayant occasionné un préjudice moral qui doit être réparé.

Ils soutiennent enfin qu’ils ont mis en vente leur bien mais que M. [E] [U] fait échouer toutes les visites des acquéreurs intéressés, ce dont attestent les agents immobiliers, afin de les forcer à lui céder leur bien au prix dérisoire de 100.000 euros. Ils relèvent qu’il a confirmé devant un commissaire de justice que le bien serait invendable, ce qui constitue une perte de chance dont ils évaluent la réparation à la somme de 50.000 euros.

Mme [O] [I], assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 août 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 prorogé au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de remise en leur état antérieur des emplacements de stationnement.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Dès lors, ce texte habilite le syndicat à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, c’est-à-dire la protection de l’intégrité aussi bien matérielle que juridique de l’immeuble, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires.

Une atteinte aux droits afférents à l’immeuble peut notamment résulter de l’occupation, de l’empiètement ou encore de la modification des parties communes.

Il est désormais acquis que chaque copropriétaire peut agir seul pour exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes portée par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

L’article 9-I. de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties communes comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, selon les actes authentiques d’acquisition des parties, l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est régi par un état descriptif de division et règlement de copropriété reçu le 15 novembre 2002 par Maître [J] modifié par un acte reçu le 9 mai 2018 par Maître [S] qui ne sont pas versés aux débats pour permettre de déterminer l’affectation des différents lors de copropriété.

Toutefois, au terme d’un acte authentique dressé le 25 juin 2021 par Maître [S], notaire, à [Localité 11], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], a vendu à M. [P] [A] et à son épouse, Mme [K] [T], les lots numéros 11, 12, 13, 14 et 15 consistant en des emplacements à usage de parking qui sont situés devant leur lot n°1 à usage d’habitation selon le plan inséré au procès-verbal de constat dressé par Maître [B] [Z] le 5 juillet 2023.

Il ressort des écritures des parties que les emplacements constituant les lots 12 et 13 ont été aménagés en terrasse délimitée par des jardinières dont les époux [U] sollicitent l’enlèvement pour remettre les lieux, qu’ils qualifient de parties communes, en leur état antérieur.

Néanmoins, il ressort de l’acte authentique de vente du 25 juin 2021 que ces lots ont été vendus aux époux [A] par le syndicat des copropriétaires si bien qu’ils ne constituent plus des parties communes mais des parties privatives.

Par ailleurs, si l’état descriptif de division et règlement de copropriété n’est pas produit pour permettre de déterminer s’il contenait une interdiction de modifier l’affectation des lots accessoires, il ressort de l’assemblée générale du 5 juillet 2017 que les copropriétaires ont autorisé à l’unanimité la pose d’une pergola sur le devant les portes d’entrée du lot n°1 (point 12).

Or, les parties concèdent qu’une pergola est une petite construction de jardin utilisée pour servir de support aux plantes grimpantes si bien que cette autorisation fait présumer que la modification de l’affectation des lots 12 et 13, initialement à usage de parking, n’était pas prohibée par le règlement de copropriété.

Les époux [U] font valoir également que cet usage des lots leur cause un trouble anormal de voisinage sans produire d’éléments probants du trouble qu’ils invoquent consistant en des difficultés pour manœuvrer leur véhicule, ce qui ne ressort d’aucun des procès-verbaux de constat versés aux débats.

Dès lors que les lots accessoires dont les demandeurs sollicitent la remise en état sont des lots privatifs depuis qu’ils ont été cédés aux époux [A] par le syndicat des copropriétaires et qu’il n’est démontré ni que leur changement d’affectation était prohibé par le règlement de copropriété ou contraire à la destination de l’immeuble ni que leur usage porte atteinte aux droits des autres copropriétaires, M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes reconventionnelles.

1. Sur les demandes de mesures tendant à faire cesser des atteintes aux parties communes.

Par ses actes ou son comportement, un copropriétaire peut porter atteinte à la sauvegarde de l’immeuble, par occupation, empiétement ou modification de parties communes par des travaux indûment entrepris sur elles, tous agissements contraires aux intérêts de la collectivité.

En ce cas, le copropriétaire, conjointement ou non avec le syndicat, est en droit d’agir lui-même à l’encontre de celui qui porte atteinte à l’intégrité physique ou juridique de l’immeuble.

Ainsi, en l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété.

En l’espèce, aucun plan de la copropriété, autres que ceux figurant dans le procès-verbal dressé par maître [B] [Z] le 5 juillet 2023, n’est versé aux débats pour permettre de distinguer l’assiette des lots privatifs, des parties communes et des parties communes à jouissance privative.

Les époux [A] sollicitent le retrait d’un véhicule de roues et de tout mobilier se trouvant sur les parties communes et obstruant une bande de 80 centimètres, partie commune, se trouvant devant le lot n°11 ainsi que le retrait d’une palette en bois obstruant le passage situé à l’extrémité Est, partie commune de la copropriété, permettant d’accéder à leur jardin à jouissance privative.

Le procès-verbal dressé par maître [B] [Z] le 5 juillet 2023 permet de distinguer la matérialisation d’un emplacement de parking (page 3) constituant le lot 11, partie privative des époux [A], dans l’angle formé par les bâtiments 1 et 2.

Un véhicule deux roues est stationné contre la façade du lot numéro 2, hors l’assiette de cet emplacement de parking, sur un terrain d’assiette qui est présumé partie commune de la copropriété.

Les époux [U] ne s’expliquent pas sur la présence de ce véhicule appuyé contre leur façade constatée le 5 juillet 2023 mais également le 18 janvier 2023 par un autre commissaire de justice.

Il s’ensuit que ce véhicule deux roues est stationné de manière habituelle sur une partie commune de l’immeuble, hors les emplacements de parking attachés au lot des époux [U], rendant plus malcommode l’usage du lot numéro 11 à usage de parking.

Par ailleurs, l’acte d’acquisition des époux [A] prévoit la jouissance d’un jardin situé derrière le bâtiment dont l’accès se situerait par un passage le long du lot numéro 2.

Dans son procès-verbal dressé le 5 juillet 2023, maître [B] [Z] relate :

« Monsieur [U], présent dans son jardin, apostrophe la requérante en ma présence, lui déclarant qu’elle n’a pas accès à son jardin, qu’il a un permis de construire pour le mur mais qu’il n’en n’a pas besoin. Il lui déclare également qu’il ne lui donnera jamais l’accès au jardin et que son bien est invendable. […] Je constate également que les parties communes longeant la maison du lot 2 sont fermées par une palette posée verticalement au niveau du parking et un portillon est posé au niveau de l’accès au jardin. »

Il s’ensuit que, manifestement, la palette est située sur des parties communes pour empêcher le passage le long du bâtiment 2.

Par conséquent, M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] seront condamnés in solidum, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, à :

retirer le véhicule deux roues et tout mobilier se trouvant sur les parties communes devant le lot n°11,retirer la palette en bois ou tout objet obstruant le passage situé à l’extrémité Est, partie commune de la copropriété.

2. Sur la demande de destruction du muret édifié pour délimiter les deux jardins.

La jouissance d’un jardin, fût-elle privative et le droit conféré un droit réel, le jardin sur laquelle ce droit s’exerce demeure une partie commune de l’immeuble.

Dès lors, le copropriétaire qui souhaite y réaliser des travaux doit au préalable demander une autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété qui affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass., 3e civ., 25 janv. 2024).

En l’espèce, aux termes de leurs actes d’acquisition respectifs :

les époux [U] ont acquis le lot numéro 2 qui est un bâtiment à usage d’entrepôt de plain-pied, avec entrée indépendante, ainsi que la jouissance exclusive et perpétuelle d’un terrain à usage de jardin,les époux [A] ont acquis le lot numéro 1 qui est également un bâtiment à usage d’entrepôt élevé d’un étage sur rez-de-chaussée avec terrain autour, la jouissance privative et individuelle du terrain attenant au lot 1 ayant été prévu par une assemblée générale du 7 juillet 2016.

A défaut de production de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, il se déduit des actes d’acquisition des parties que les jardins ne sont pas des parties privatives mais des parties communes avec un droit de jouissance exclusif pour les propriétaires de lot auxquels ils sont rattachés.

Dès lors que les terrains à usage de jardins sont des parties communes, leur modification nécessite l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 par le copropriétaire qui en a la jouissance exclusive.

Or, M. [E] [U] n’a pas contesté devant le commissaire de justice avoir édifié un muret pour délimiter les deux terrains à usage de jardin qui, bien qu’étant à jouissance exclusive des parties, n’en demeurent pas moins des parties communes dont la modification est soumise à autorisation préalable de l’assemblée générale.

Par conséquent, M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] seront condamnés in solidum à détruire le muret édifié sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans le terrain à usage de jardin, partie commune à jouissance exclusive, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois.

3. Sur la remise en état des canalisations et équipements extérieurs liés au fonctionnement de la climatisation.

Selon l’acte d’acquisition de M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U], « chacun des propriétaires ou copropriétaires, le cas échéant, de chaque copropriété, sera tenu de supporter le passage de toutes canalisations nécessaires pour la desserte des constructions édifiées sur l’ensemble de la propriété cadastrée [Cadastre 10] n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ; les servitudes les plus étendues entre chacune d’elles étant consenties par Mme [I] à cet égard. »

Maître [G] [L] a constaté, dans son procès-verbal de constat du 18 janvier 2023, que « le système de canalisation ne fonctionne plus, les différentes canalisations et équipements ayant été sectionnés et mis hors d’usage après encastrement dans la toiture par le voisin. Je constate que cette climatisation ne fonctionne plus et que le split fixé dans le séjour de l’appartement des requérants est hors service. »

Dans son procès-verbal dressé le 5 juillet 2023, maître [B] [Z] relate « Je constate la présence de deux appareils de climatisation installés sur le toit de la maison située sur le lot n° 2. Je constate que ces deux appareils ne sont pas accessibles sans pénétrer sur le lot n°2 ».

Ce commissaire de justice indique en page 9 de son constat que « Pour l’accès aux climatisations, il [Monsieur [U]] lui indique qu’elle doit lui demander l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Mme [Y] [A] justifie avoir adressé une lettre recommandée à M. [E] [U] le 12 juillet 2023 pour lui demander de donner une date et une heure de passage sur son terrain pour lui permettre d’accéder à cette climatisation qui est demeurée sans réponse.

Elle fournit également un témoignage, non conforme à l’article 202 du code de procédure civile, relatant les dires de M. [E] [U] le 4 août 2024 en ces termes « il fait mettre la clim Mme [A]. Ah, c’est vrai elle ne marche pas la clim, tu dois avoir chaud ! », ce qui permet de confirmer que ce copropriétaire à parfaitement connaissance du dysfonctionnement de cet élément d’équipement auquel il ne permet pas l’accès sur son terrain malgré l’existence de la servitude rappelée par son acte d’achat.

Il est indéniable que les époux [U] sont « tenus de supporter le passage de toutes canalisations nécessaires » à la desserte du lot de leurs voisins et qu’ils sont seuls à avoir accès aux alimentations du système de climatisation du lot des époux [A].

Ils seront par conséquent condamnés in solidum à remettre en fonctionnement le système de climatisation desservant le lot des époux [A] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant trois mois.

4. Sur la demande de retrait des caméras de vidéo-surveillance.

Aux termes de l’article 24, II, a, de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des voix exprimées de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique de ses occupants.

Ainsi, l’installation d’un système de vidéosurveillance dans les parties communes d’une copropriété est en principe soumise à la condition de majorité prévue par ce texte.

Ces dispositions doivent être combinées avec celles de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en vertu desquelles chaque copropriétaire use des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, et avec celles de l’article 9 du code civil instituant le droit de chacun au respect de sa vie privée.

En l’espèce, dans son procès-verbal dressé le 5 juillet 2023, maître [B] [Z] a constaté la présente d’une caméra fixe fixée au-dessus de la porte du lot numéro 2 ainsi qu’une plaque au nom de Verisure en façade.

Il n’est pas possible de déterminer ce que filme cette caméra de vidéo-surveillance mais elle a été installée sur une façade partie commune de l’immeuble et, compte-tenu de la configuration des lieux, elle permet d’enregistrer les allées et venues dans la cour commune et notamment l’entrée du lot des époux [A].

Les époux [U] ne justifient pas avoir obtenu une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires alors que l’installation de cette caméra qui filme les parties communes porte atteinte au droit à la vie privée de leurs voisins.

Ils seront donc condamnés in solidum à ôter cette caméra installée sur la façade de leur lot, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant trois mois.

5. Sur les demandes de dommages-intérêts.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La responsabilité délictuelle suppose que soit rapportée la preuve d’une faute imputable au défendeur ayant un lien de causalité direct et certain avec le préjudice invoquée.

a. Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice matériel.

En l’espèce, Maître [G] [L] indique, dans son procès-verbal de constat du 18 janvier 2023, que « toutes les plantes de la terrasse de Madame [A] sont brûlées par un produit toxique, mon interlocutrice en imputant la responsabilité à son voisin. »

Pour autant, ne sont produits aucun témoignage ou élément objectif permettant de rapporter la preuve que M. [E] [U] a versé un produit toxique sur les plantes des consorts [A] à l’origine du préjudice invoqué.

Cette preuve ne peut résulter de présomptions ou des dires des demandeurs si bien qu’à défaut, leur demande d’indemnisation d’un préjudice matériel, évalué forfaitairement, sera rejetée.

b. Sur la demande d’indemnisation d’une perte de chance de vendre le bien immobilier.

La perte de chance consiste en la disparition d’une éventualité favorable par la faute de celui dont la responsabilité est recherchée.

Pour être réparable, il est nécessaire que la disparition de cet événement favorable soit certaine et que la probabilité de survenance de cet évènement ait été sérieuse. Mais la réparation d’une perte de chance réelle et sérieuse doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, les époux [A] produisent une lettre de l’agence Orpi, datée du 3 janvier 2023, comportant les mentions de l’article 202 du code de procédure civile, au terme de laquelle :

« Lors de visite prévues avec notre négociateur et ses acquéreurs, en présence de madame [A], le voisin Monsieur [U], est systématiquement sorti de chez lui pour aller au-devant des acquéreurs et d’un ton agressif, il s’interposait à la visite en hurlant des mensonges (places de parking n’appartenant pas à la maison, vices de forme non signalés …) afin de gêner une future vente. Chacune de ses interventions ont apeuré les personnes présentes du fait de l’agressivité de Monsieur [U]. »

Ils fournissent également l’attestation d’un voisin qui indique que le 19 décembre 2022, Monsieur [U], après avoir insulté Mme [Y] [A], l’a « menacée de procédures sur procédures afin d’empêcher la vente de la maison de son fils. »

Si les faits invoqués par les époux [A] sont suffisamment établis par ces pièces, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas produit d’éléments permettant de démontrer que la vente de leur maison à un acquéreur identifié était certaine et qu’elle n’a échoué qu’en raison du comportement de leur voisin.

Ne sont pas versés aux débats des témoignages d’acquéreurs potentiels dont la probabilité qu’ils acquièrent la maison des époux [A] était sérieuse si bien que la perte de chance invoquée causée par la faute de M. [E] [U] n’est pas démontrée.

A défaut, les époux [A] seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation d’une perte de chance de vendre leur bien immobilier alors qu’il n’est pas acquis que cette vente ne pourra pas intervenir à l’avenir.

c. Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral de Mme [Y] [A].

En l’espèce, Mme [Y] [A] a déposé plainte à plusieurs reprises à l’encontre de M. [E] [U] qui a été poursuivi pour l’avoir percuté avec son véhicule et a été relaxé par le tribunal correctionnel de Nice.

Il n’en demeure pas moins que Mme [Y] [A] verse aux débats les attestations de M. [M] [X], de M. [D] [H] et de Mme [W] [F] qui relatent toutes la virulence avec laquelle M. [E] [U] l’insulte ou adopte un comportement destiné à l’intimider alors qu’elle est âgée de 74 ans, ce qui ressort également de l’attestation de l’agent immobilier chargé de vendre la maison.

Maître [G] [L] a dressé un procès-verbal de constat le 27 mars 2024 à partir d’un enregistrement d’une caméra de surveillance de l’appartement de Mme [Y] [A] le 8 janvier 2024 dont les termes sont éloquents :

« Sur cette vidéo, on aperçoit très distinctement Madame [A] travaillant tranquillement dans son jardin, en train de jardiner et d’arranger les différents éléments le composant.

Survient d’un coup et de façon virulente, un homme qu’elle me décrit comme étant son voisin.

Ce dernier l’agresse immédiatement et violemment verbalement, donne un coup de pied violent dans la jardinière du jardin de ma requérante, la renversant et lui assénant en même temps des injures.

Ce dernier poursuit en lui crachant dessus et lorsque madame [A] a voulu repartir, cet homme a simulé un geste sexuel de type pénétration en se plaquant contre son fessier, tel que cela apparaît sur les captures d’écrans reproduites. »

Mme [Y] [A] produit des certificats médicaux établissant qu’elle subit un stress important et répété attribué à un conflit de voisinage nécessitant un traitement antidépresseur ainsi qu’un suivi attentif d’une pathologie cardiaque.

Ces éléments démontrent que M. [E] [U] a commis des faits constitutifs d’une faute civile qui, par leur caractère répété et virulent, ont causé un préjudice moral à sa voisine âgée de 74 ans qui ne peut vivre paisiblement à son domicile.

Compte-tenu des éléments nombreux fournis pour étayer le préjudice qui en est résulté, sa réparation sera évaluée à la somme de 5.000 euros.

M. [E] [U] est en revanche le seul responsable de ce préjudice si bien que la demande dirigée à l’encontre de son épouse qui n’a pas personnellement commis de fait générateur sera rejetée.

Par conséquent, M. [E] [U] sera condamné à verser à Mme [Y] [A] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral causé par sa faute.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation au paiement d’une somme à caractère indemnitaire au profit de Mme [Y] [A] sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision qui en fixe le montant.

Sur la demande tendant à ce que le jugement soit déclaré commun et opposable à Mme [O] [I], syndic bénévole.

Il ressort des écritures des parties que Mme [O] [I], qui n’a pas constitué avocat, n’exerce plus les fonctions de syndic bénévole de la copropriété si bien que la demande tendant à ce que la présente décision lui soit déclarée commune et opposable sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 3.000 euros à M. [P] [A], Mme [K] [T] épouse [A] et Mme [Y] [A] qui ont fait cause commune.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] à retirer le véhicule deux roues et tout mobilier se trouvant sur les parties communes au droit de la façade de leur lot privatif devant le lot n°11 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] à retirer la palette en bois ou tout objet obstruant le passage situé à l’extrémité Est, partie commune de la copropriété dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] à détruire le muret édifié sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans le terrain à usage de jardin, partie commune à jouissance exclusive, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] à remettre en fonctionnement le système de climatisation desservant le lot des époux [A] dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] à ôter la caméra installée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires sur la façade de leur lot dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] sera condamné à verser à Mme [Y] [A] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral causé par sa faute ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme globale de 3.000 euros à M. [P] [A], Mme [K] [T] épouse [A] et Mme [Y] [A] ;

DEBOUTE M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] de toutes leurs demandes ;

DEBOUTE M. [P] [A], Mme [K] [T] épouse [A] et Mme [Y] [A] de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [U] et Mme [R] [N] épouse [U] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT