TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01225 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZU3

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 15 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [Y] [O]

né le 05 Décembre 1939 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [I] [L] [P] [U]

né le 19 Novembre 1995 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [X] [T] [F]

née le 10 Janvier 1971 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 04 octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE :

M. [Y] [O] a donné à bail à M. [I] [U] et Mme [C] [F] une maison située au [Adresse 1] par contrat à effet au 20 janvier 2023, pour un loyer mensuel de 1100 € outre 70€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 décembre 2023.

Par exploit en date du 4 mai 2024, M. [Y] [O] a ensuite fait assigner M. [I] [U] et Mme [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 4 octobre 2024, M. [Y] [O] régulièrement représenté, demande de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer ladite résiliation aux torts des locataires ;

— d’ordonner la libération des lieux et à défaut d’ordonner l’expulsion sans délai, de M. [I] [U] et Mme [C] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard suivant le prononcé de la décision ;

— autoriser le demandeur à se faire assister d’un serrurier et à requérir le concours de la force publique ;

— condamner M. [I] [U] et Mme [C] [F] solidairement entre eux, au paiement de la somme de 13849.12 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner M. [I] [U] et Mme [C] [F] solidairement, au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à un montant de 1500€ hors charges au jour de la résiliation jusqu’au jour de la libération des lieux par la remise des clés ;

— condamner M. [I] [U] et Mme [C] [F] à lui payer une somme de 2000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout des actes d’huissier .

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude, M. [I] [U] et Mme [C] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Y] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (VIII page 4 ) et un commandement de payer visant cette clause et se référant à un délai de deux mois, a été signifié le 6 décembre 2023, pour la somme en principal de 9169.12€ correspondant à un arriéré locatif arrêté à sa date.

M. [I] [U] et Mme [C] [F] qui n’ont pas comparu, échouent à rapporter la preuve de leurs paiements alors que cette charge leur incombe.

A défaut pour M. [I] [U] et Mme [C] [F] de rapporter la preuve de ce que les causes du commandement ont été apurées dans le délai de deux mois suivant sa signification, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 6 février 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [I] [U] et Mme [C] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1100 euros et de dire qu’elle sera complétée du montant des charges locatives dûment justifiées.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision, aucune circonstance ne justifiant de supprimer ou de réduire ce délai.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte.

A défaut de libération des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [U] et Mme [C] [F] , de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le manquement de M. [I] [U] et Mme [C] [F] à l’obligation de payers les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, le montant de l’arriéré de loyers et provisions de charges s’élevait selon décompte (pièce 2) à 9169.12 €, auquel il convient d’ajouter les loyers et provisions de charge de janvier 2024 et février 2024 (loyer payable à échoir au plus tard le 3 de chaque mois), pour retenir un arriéré dû à la date de résiliation de 11 509.12€.

M. [I] [U] et Mme [C] [F] seront donc condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 11 509.12 € au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charge arrêté à la date du 6 février 2024, échéance de février 2024 intégralement incluse.

Par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation porte intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 9169.12 et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les demandes accessoires :

M. [I] [U] et Mme [C] [F], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (172.46€) et de sa notification à la CCAPEX , de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Y] [O], M. [I] [U] et Mme [C] [F] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation de bail engagée par M. [Y] [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [I] [U] et Mme [C] [F] et M. [Y] [O] concernant la maison située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 6 février 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [U] et Mme [C] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [U] et Mme [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [I] [U] et Mme [C] [F] solidairement à payer à M. [Y] [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 1100 € (mille cent euros) et DIT que cette indemnité sera majorée des charges locatives dûment justifiées et ce , jusqu’à libération intégrale des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [I] [U] et Mme [C] [F] solidairement à payer à M. [Y] [O] à titre provisionnel la somme de 11 509.12 € (onze mille cinq cent neuf euros douze centimes) au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charge arrêté à la date du 6 février 2024, échéance de février 2024 intégralement incluse;

DIT QUE cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 9169.12€ et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [I] [U] et Mme [C] [F] solidairement à verser à M. [Y] [O] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [U] et Mme [C] [F] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (172.46€) et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

Le Greffier, Le Président,