TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 JUIN 2025

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZLA

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C. FONCIRO C/ S.A.S.U. AZEL, [W] [K], [O] [D]

DEMANDERESSE

S.C. FONCIRO, au capital de 1 524,49 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 310 692 561, dont le siège social est [Adresse 2] ([Adresse 6]), prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascale Bikard, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D1890, M^e Marilyne Secci, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 558

DEFENDEURS

S.A.S. AZEL, au capital de 100,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 834 285 694, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Céline Borrel, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 122, M^e Alexandre Arikan, avocat au barreau de Hauts-de-Seine, vestiaire : 109

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 1]

défaillant

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Débats tenus à l’audience du 22 mai 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 2017, la société Fonciro a donné à bail commercial à la société Azel un local situé [Adresse 4], à [Localité 8] (Yvelines), ladite location étant consentie pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2017 et moyennant un loyer annuel de 15 000,00 € hors taxes, payable par échéances mensuelles et par avance.

Par actes sous seing privé du même jour, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] se sont portés cautions solidaires avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, du règlement de toutes sommes pouvant être dues par la société Azel en vertu du contrat de bail, dans la limite de 30 000,00 €.

Le 6 septembre 2024, la société Fonciro a fait dénoncer à son locataire un commandement le mettant en demeure de payer la somme de 23 399,34 €, à titre d’arriéré locatif à l’échéance de septembre 2024 incluse, la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Ce commandement a été dénoncé par actes des 16 septembre 2024 et 3 octobre 2024 à Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D].

Par actes de commissaire de justice en date des 24 et 25 février 2025 et 10 avril 2025, la société Fonciro a fait assigner la société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de son assignation, la société Fonciro demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 juin 2017 et portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4], à [Localité 8] (Yvelines) ;

— en conséquence, ordonner, sous astreinte de 15,00 € par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion immédiate et sans délai de la société Azel et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

— ordonner que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les dispositions de R. 433- 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement la société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D], dans la limite de 30 000,00 € s’agissant de ces derniers, à lui payer à titre provisionnel, décompte arrêté au 12 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse :

— la somme principale de 28 839,44 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 23 399,34 € à compter du 3 octobre 2024, date de la dernière des notifications du commandement aux cautions, et sur le solde à compter de l’assignation ;

— une somme de 1 859,53 € (charges et TVA en sus) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle avec effet au 1er mars 2025 jusqu’à évacuation effective des lieux loués ;

— une somme de 2 883,94 € au titre de la clause pénale ;

— une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire qu’en application du contrat de bail, la société Fonciro pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle et forfaitaire le montant du dépôt de garantie ;

— condamner solidairement la société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire.

La cause a été entendue à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience, la société Fonciro et la société Azel indiquent s’être accordées sur le montant de l’arriéré, qui s’élève à la somme de 25 315,18 €, que « les parties défenderesses » s’engagent à payer à raison de 5 000,00 € avant le 30 mai 2025, puis le solde de 20 315,18 € en 30 échéances mensuelles successives, les 29 premières d’un montant de 700,00 € chacune et la dernière d’un montant de 115,18 € payables avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 juin 2025, en sus du loyer courant, payable avant le 5 de chaque mois, et pour la première fois avant le 5 juin 2025, avec suspension de la clause résolutoire en cas de respect de cet échéancier et déchéance du terme à défaut, et condamnation des parties défenderesses aux dépens.

Elles indiquent laisser à l’appréciation de la juridiction la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné à domicile, Monsieur [O] [D] n’a pas constitué avocat.

La citation destinée à Monsieur [W] [K] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Azel ne s’est pas acquittée de cette somme dans le délai prescrits par l’acte d’huissier qui visait non seulement la clause résolutoire, insérée au bail les liant, mais aussi l’article L. 145-41 du code de commerce.

Au terme de ce texte, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Selon le décompte produit aux débats et les déclarations de la société Fonciro et la société Azel à l’audience, la créance s’élève désormais à la somme de 25 215,18 €, selon décompte au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, les frais de commissaire de justice ayant été expurgés et compte tenus de trois versements d’un montant de 1 000,00 € chacun en date respectivement des 12, 13 et 16 mai 2025.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Azel au paiement de cette somme.

Il convient de constater l’accord du bailleur et du locataire à l’audience sur le règlement de la dette en 31 échéances par la société Azel, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 7 octobre 2024.

Le maintien dans les lieux de la société Azel en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la société Fonciro un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 7 octobre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D], en qualité de cautions solidaires :

L’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2288 du même code, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En l’espèce, il résulte des engagements de cautionnement solidaire versés aux débats que Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] se sont engagés à garantir notamment le paiement des loyers et charges, ainsi que des indemnités d’occupation qui pourraient être mises à la charge du locataire.

Il convient donc de condamner Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] solidairement avec la société Azel, dans la limite de 30 000,00 €.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Fonciro à l’encontre de Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] au titre d’une indemnité d’occupation majorée, d’une pénalité de 10 % des sommes dues et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la délivrance du commandement en date du 6 septembre 2024.

L’équité commande de condamner in solidum la société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] à payer la somme de 1 000,00 € à la société Fonciro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, liant la société Fonciro à la société Azel, sont réunies au 6 octobre 2024 à minuit ;

Condamnons solidairement a société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] à payer à la société Fonciro la somme de 25 215,18 €, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 22 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse) ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] (i) se libèrent de la provision ci-dessus allouée de la manière suivante :

— un versement d’un montant de 5 000,00 € avant le 30 mai 2025 ;

—  29 versements mensuels d’un montant de 700,00 € chacun, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 juin 2025 ;

— un dernier versement d’un montant de 115,18 € payable avant le 15 du 30ème mois ;

(ii) s’acquittent du loyer courant, avant le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 5 juin 2025 ;

Disons qu’en cas de défaut de paiement par la société Azel de la provision selon l’échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception à la société Azel, auquel cas :

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Azel et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, du local situé [Adresse 4], à [Localité 8] (Yvelines) ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Azel devra payer mensuellement à la société Fonciro, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons que Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] seront ainsi tenus, solidairement avec la société Azel, de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation dans la limite d’un montant de 30 000,00 € chacun ;

Condamnons in solidum la société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] à payer à la société Fonciro la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons in solidum la société Azel, Monsieur [W] [K] et Monsieur [O] [D] aux dépens, en ce compris le coût de la délivrance du commandement en date du 6 septembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre