TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02843 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IRKJ

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [T],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté (comparant à l’audience du 06 septembre 2024)

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paie

ment ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2024 et signé par Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation en date du 22 novembre 2023 déposée au greffe le 04 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le Juge des contentieux de la protection du présent Tribunal d’une demande formée contre Monsieur [V] [T] tendant sous le bénéfice de l’exécution provisoire laquelle ne doit être écartée, à :

— déclarer recevable son action et acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [T] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 9] Publique ;

— condamner Monsieur [V] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.100,80€, avec intérêts au taux légal à compter ducommandement de payer du 27 juin 2023 sur la somme de 920,98€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [V] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [V] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, outre aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer, à lui verser une indemnité de 800€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

A l’audience qui s’est tenue le 08 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation.

De son côté bien qu’informé de l’audience de renvoi en raison notamment de la saisine de la commission de surendettement, Monsieur [V] [T] n’a plus comparu ni ne s’est fait représenter.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application de l’article 469 du Code de Procédure Civile. L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera observé pour lesquelles il n’est pas démontré que les pièces produites actualisant le montant de la créance ont été transmises au débiteur de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte. De même, faute pour ce dernier de fournir un courrier justifiant de la recevabilité de son dossier de surendettement, il ne serait davantage être tenu compte de cette information non justifiée.

Sur l’intérêt et la qualité à agir de la partie demanderesse

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] ont, suivant contrat du 28 mai 2022, donné en location à Monsieur [V] [T] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 7] et a, par voie dématérialisée, signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A101374452816 daté du 26 avril 2022 par lequel cette dernière s’engage à garantir l’association des impayés de loyers et indemnités d’occupation de son locataire.

Suite à la défaillance du locataire, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution subrogée dans les droits et actions du bailleur, justifie, par la production d’une quittance subrogative en date du 04 octobre 2023 régulièrement émises au regard des dispositions relatives à la signature électronique, avoir payé au bailleur les loyers et provisions sur charges exigibles soit un montant total de 3.100,80€, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est par conséquent fondée à agir à l’encontre de Monsieur [V] [T], dans le cadre de la procédure en résiliation de bail.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

La demanderesse justifie de cette notification par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 23 novembre 2023 à la Préfecture du HAUT-RHIN – DDCSPP.

La partie demanderesse justifie avoir notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives CCAPEX en date du 28 juin 2023 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’action introduite est en conséquence recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail susvisé prévoyant une échéance mensuelle révisable de 485€ augmenté de 15€ de provisions sur charges soit un total de 500€.

Suivant commandement de payer délivré le 27 juin 2023, le défendeur était sommé de régler la dette locative de 920,98€.

Au regard des décomptes produits, Monsieur [V] [T] ne justifie pas d’un paiement libératoire dans les deux mois suivant la signification du commandement.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi fondée à faire constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat en litige ont été acquis à la date du 28 août 2023.

Depuis la résiliation du bail, Monsieur [V] [T] est occupant sans droits ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délais, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.

L’article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

De surcroît, et conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu’elle garantit dispose d’un recours en paiement pour les montants qu’elle a payés à ce titre.

La demanderesse verse aux débats :

— le contrat de bail conclu entre les époux [B], d’une part, et Monsieur [V] [T], d’autre part, le 28 mai 2022 portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 485€ provisions sur charges de 15€ comprises,

— le contrat de cautionnement VISALE aux termes duquel Action Logement Service au titre du dispositif de cautionnement VISALE s’est porté caution simple du paiement des loyers dû par le locataire au bailleur ou au mandataire du bailleur en cas de défaillance du locataire en date du 26 avril 2022,

— la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE,

— les extraits de l’ordonnance, du décret et de l’arrêté, le contrat de cautionnement VISALE,

— la quittance subrogative émise le 04 octobre 2023, subrogeant la demanderesse dans les droits du bailleur pour un montant total de 3.100,80€ et correspondant aux paiements en lieu et place du défendeur d’échéances locatives du mois de mars 2023 à septembre 2023 inclus,

— le détail de la créance ACTION LOGEMENT SERVICES du 25 octobre 2023 portant sur une créance en principal de 3.100,80€,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 juin 2023 adressée à la partie défenderesse.

Il ressort des éléments versés aux débats, notamment de la quittance subrogative, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur les loyers et charges impayées par Monsieur [V] [T] des mois de mars à septembre 2023 inclus, pour un montant total de 3.100,80€.

Le défendeur qui ne justifie pour sa part d’aucun paiement libératoire, reste ainsi redevable envers la demanderesse d’un montant de 3.100,80€ au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés selon décompte au mois d’octobre 2023.

En conséquence, Monsieur [V] [T] doit être condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.100,80€ majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 920,98€ et à compter de l’assignation soit le 22 novembre 2023 pour le surplus des sommes dues.

Sur l’indemnité d’occupation

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir, depuis la résiliation du bail, le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [V] [T] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui s’est substituée au loyer, et ce et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son représentant, indemnité égale au montant du loyer contractuel tel qu’il résulte du bail expiré, augmenté des charges.

Monsieur [V] [T] sera condamné à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglée au bailleur à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, un montant de 150€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que le défendeur est condamné à lui payer.

Monsieur [V] [T], succombant en la présente instance en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 27 juin 2023.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Monsieur et Madame [B] ;

DÉCLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [V] [T] ;

CONSTATE que le bail susvisé s’est trouvé de plein droit résilié le 28 août 2023, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.100,80€ (trois mille cent euros et quatre-vingts cts) au titre des loyers et charges, indemnité d’occupation impayées selon quittance subrogative et décompte au 04 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 920,98€ et à compter de l’assignation soit le 22 novembre 2023 pour le surplus des sommes dues ;

CONSTATE que Monsieur [V] [T] ne dispose plus de droits ni titres pour occuper les lieux précédemment loués ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 7], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées aux bailleurs à ce titre ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150€ (cent cinquante euros) par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 27 juin 2023 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 décembre 2024, par Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,