TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00767 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IW6H

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD-EST, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [H]

né le 02 Octobre 1978 à [Localité 8] (ROUMANIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [D] [P] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Nathalie LEMAIRE : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 août 2022, la SA d’HLM ICF Nord-Est a loué à M. [L] [H] et Mme [D] [H], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 580,34 € outre 87,35 € de provision pour charges, ainsi qu’un emplacement de stationnement, accessoire et situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 37,41 €.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, la SA d’HLM ICF Nord-Est a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 652,82 € au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la SA d’HLM ICF Nord-Est a fait assigner M. [L] [H] et Mme [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous peine d’astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et indépendamment de l’indemnité d’occupation,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 846,41 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 730 € pour le logement et 41 € pour l’emplacement de stationnement, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice national du coût de la construction, l’indice servant de base à la révision étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux résultant d’une éventuelle exécution forcée de la décision à intervenir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 septembre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM ICF Nord-Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [L] [H] que pour Mme [D] [H], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 31 juillet 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF Nord-Est verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mars 2024, la dette locative de M. [L] [H] et Mme [D] [H] s’élève à la somme de 2 846,41 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de février 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 juillet 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 1er octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [L] [H] et Mme [D] [H], tant s’agissant du logement que de l’emplacement de stationnement, sera en conséquence ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [L] [H] et Mme [D] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [L] [H] et Mme [D] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, tant pour le logement que pour le stationnement. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges (logement et emplacement de stationnement) tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [H] et Mme [D] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF Nord-Est et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [L] [H] et Mme [D] [H] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2022 entre la SA d’HLM ICF Nord-Est, d’une part, et M. [L] [H] et Mme [D] [H], d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [H] et Mme [D] [H] de libérer les lieux (logement et stationnement) et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [H] et Mme [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ICF Nord-Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ICF Nord-Est de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [H] et Mme [D] [H] solidairement à verser à la SA d’HLM ICF Nord-Est la somme de 2 846,41 € (deux mille huit cent quarante-six euros et quarante et un centimes) selon décompte arrêté au 13 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [H] et Mme [D] [H] solidairement à verser à la SA d’HLM ICF Nord-Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, concernant tant le logement que l’emplacement de parking, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ICF Nord-Est du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [L] [H] et Mme [D] [H] in solidum à verser à la SA d’HLM ICF Nord-Est une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [H] et Mme [D] [H] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,