Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 AVRIL 2024

N° RG 23/01760 – N° Portalis DB22-W-B7H-RT66

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence CONSTELLATION sise [Adresse 3] représenté par son syndic, la société CPH IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 689 801 314 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Emilie PLANCHE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société FEREYAL, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 538 747 247 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son gérant, M. [V] [K] sis [Adresse 1],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CPH IMMOBILIER, a fait assigner la SCI FEREYAL devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  12.230,12 € au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 10 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2023,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Citée à l’étude de l’huissier, la défenderesse n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale attestant que la SCI FEREYAL est copropriétaire des lots n°119, 172 et 302,

— un extrait Kbis,

— un jugement rendu par le tribunal de proximité de Rambouillet le 18 octobre 2022 aux termes duquel la défenderesse a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], la somme de 8.331,55 € au titre des charges au 1er juillet 2022 ; 218,69 € au titre des frais ; 400 € de dommages-intérêts et 800 € au titre des frais irrépétibles,

— un décompte au 10 octobre 2023,

— une mise en demeure du 15 septembre 2023,

— différents appels de fonds pour la période considérée,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 15 mars 2022 et

22 mars 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux,

— un relevé général de dépenses 2020/2021 et 2021/2022,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites que la SCI FEREYAL est redevable

de la somme de 10.986,92 € au titre des charges de copropriété arrêtées

au 10 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus).

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement

retenus :

— la lettre de mise en demeure envoyée par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 15 septembre 2023 pour un montant de 156 €.

En conséquence, la SCI FEREYAL sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI FEREYAL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

La SCI FEREYAL qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. La SCI FEREYAL sera condamnée à lui payer une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne la SCI FEREYAL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence CONSTELLATION sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CPH IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  10.986,92 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023,

—  156 € au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  300 € à titre de dommages-intérêts,

Condamne la SCI FEREYAL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence CONSTELLATION sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CPH IMMOBILIER, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI FEREYAL à payer les dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence CONSTELLATION sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CPH IMMOBILIER, de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIERLE JUGE PLACÉ

Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR