N° RG 25/00041 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5HH

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 FÉVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [G], né le 11 Mai 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

Représenté par M^e Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Copie certifiée conforme M. [H] + grosse Me [Localité 3] Delpech le 03/02/2026

SAISINE : Assignation en référé du 12 Septembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 16 Décembre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 03 Février 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du27 septembre 2024, M. [R] [G] a donné à bail à M. [S] [H], via l’agence immobilière CITYA, un local d’habitation situé [Adresse 7] , moyennant un loyer mensuel révisable de 290 euros et une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, M. [R] [G] a fait délivrer à M. [S] [H] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de payer la somme principale de 694,20 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 21 mai 2025 .

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, M. [R] [G] a fait assigner M. [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [H] , au paiement de la somme provisionnelle de 1 041,30 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges, soit 347,10 euros, indexée annuellement jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner M. [H] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, M. [R] [G], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2 429,70 euros arrêtée à la date du 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

M. [H] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, M. [G] a fait délivrer à M. [H] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 694,20 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 21 mai 2025 ( soit les mois de mars et avril 2025).

M. [H], lequel n’apporte aucune contestation au décompte produit par le demandeur, n’ayant pas réglé les loyers et charges visés au commandement dans le délai de 6 semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre du locataire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 330 euros mensuels (290 euros de loyer + 40 euros de charges).

Il convient de rappeler qu’en application des articles 5 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, ces dernières sont limitativement énumérées et ne peuvent comprendre la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou la négociation d’une mise en location à l’exception des honoraires, dus à la signature du bail et partagés entre le bailleur et le preneur, pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur.

Ainsi, M. [R] [G] ne peut mettre à la charge du locataire les frais de gestion immobilière facturés par l’agence CITYA LABROUSSE IMMOBILIER au titre des « frais de courtage », « prime mensuelle », lesquels seront donc déduits du décompte produit par la demanderesse.

En conséquence, il résulte des pièces versées par la bailleresse que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par M. [H] à la date du 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 429,70 – 280,20 = 2 149,50 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et la créance n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner M. [H] à payer à M. [R] [G] la somme de 2 149,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 sur la somme de 660 euros (impayés de mars et avril 2025 réclamés lors du commandement de payer) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’expulsion :

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à M. [H] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. [H], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprennent les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 28 juillet 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 27 septembre 2024 entre M. [R] [G] et M. [S] [H] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 6] ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 6], l’expulsion de M. [S] [H] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 28 juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux à la somme de 330 euros (trois-cent-trente euros) ;

CONDAMNONS M. [S] [H] à payer à M. [R] [G] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [S] [H] à payer à M. [R] [G] la somme provisionnelle de 2 149,50 euros( deux-mille-cent-quarante-neuf euros et cinquante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 9 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 sur la somme de 660 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [S] [H] à payer à M. [R] [G] la somme de 400 euros (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mai 2025 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT