TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00576 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWDE

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [V]

né le 03 Septembre 1950 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

— représenté par M^e Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 3]

— non comparant

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 3]

— non comparante

Monsieur [S] [D]

né le 26 Novembre 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

— non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Juillet 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2019, M. [J] [V] a loué à M. [G] [B] et Mme [Y] [O], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550,00 € outre 220,00 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le 16 janvier 2019 selon lequel M. [S] [D] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [G] [B] et Mme [Y] [O].

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, M. [J] [V] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 542,24 € au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2023 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à M. [S] [D], caution, par acte de commissaire de justice remis, le 4 décembre 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, M. [J] [V] a fait assigner M. [G] [B], Mme [Y] [O] et M. [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner les locataires et la caution solidairement à payer la somme de 6 545,82 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner les locataires et la caution solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges d’un montant de 770 € jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamner les locataires et la caution in solidum à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 6 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024 puis renvoyée à l’audience du 09 juillet 2024 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, M. [J] [V], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [G] [B] que pour Mme [Y] [O], ceux-ci ne comparaissent pas.

Cité par acte délivré à dépôt à l’étude, M. [S] [D] ne comparaît pas non plus.

L’affaire est mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 29 mars 2024 , la dette locative de M. [G] [B] et Mme [Y] [O] s’élève à la somme de 5 065,48 € (soit la somme de 6 545,82 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 254,91 € correspondant à des frais compris dans les dépens outre la somme de 1225,43 € au titre de régularisations de charges non justifiées) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires et la caution au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail

Il convient à titre liminaire de relever que la prétention porte sur le prononcé de la résiliation du bail et non sur le constat de la résiliation dudit bail, cela nonobstant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Aussi, les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de M. [G] [B] et Mme [Y] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [G] [B], Mme [Y] [O] et M. [S] [D] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [B] et Mme [Y] [O] et M. [S] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [V] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [G] [B] et Mme [Y] [O] et M. [S] [D] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 janvier 2019 entre M. [J] [V], d’une part, et, M. [G] [B] et Mme [Y] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [B] et Mme [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [B] et Mme [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [B] et Mme [Y] [O] et M. [S] [D] solidairement à verser à M. [J] [V] la somme de 5 065,48 € (cinq mille soixante-cinq euros et quarante-huit centimes) selon décompte arrêté au 29 mars 2024, mois de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [G] [B] et Mme [Y] [O] et M. [S] [D] solidairement à verser à M. [J] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [G] [B] et Mme [Y] [O] et M. [S] [D] in solidum à verser à M. [J] [V] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [B] et Mme [Y] [O] et M. [S] [D] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 novembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,