251185TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10]

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1185

N° RG 23/02445 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IOWF

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [I] [V], né le 28 mars 1978 à [Localité 7] (ALGERIE) demeurant [Adresse 4]

Madame [N] [O] épouse [V], née le 1er décembre 1986 à [Localité 7] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2]

— non comparants,

représentés par Maître Tanguy GERARD, avocat au barreau de COLMAR jusqu’au 12 novembre 2024

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. K-IMMO 2, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 28

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, la SCI K-IMMO 2 a donné à bail à Monsieur [I] [V] et Madame [N] [O] épouse [V] (ci-après dénommés les époux [V]), un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 300 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 avril 2023, les époux [V] ont mis en demeure la SCI K-IMMO 2 de procéder à la résolution de plusieurs troubles de jouissance.

Par courrier en date du 14 avril 2023, la SCI K-IMMO 2 a donné congé pour reprise aux époux [V] à effet au 31 octobre 2023.

Le logement a fait l’objet d’une visite par l’agence régionale de santé ([Localité 8]) le 26 juin 2023 laquelle a émis un rapport le 17 juillet 2023 constatant des critères de non décence.

Par acte de commissaire de justice signifié par remise à personne morale en date du 22 septembre 2023, les époux [V] ont assigné la SCI K-IMMO 2 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins principalement d’annuler le congé pour reprise donné par la SCI K-IMMO 2 et de condamner cette dernière à la réalisation de travaux de mise en conformité du logement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2024 lors de laquelle les époux [V], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer l’annulation de la résiliation du bail du bailleur ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à réaliser des travaux de mise en conformité du logement, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à leur payer la somme de 19 200 euros à titre de réfaction de loyer pour trouble de jouissance pour la période de mai 2022 à septembre 2023 ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à leur payer la somme de 1 200 euros mensuels à titre de réfaction de loyer pour trouble de jouissance à compter du mois d’octobre 2023 et ce jusqu’à achèvement des travaux de mise en conformité;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de santé, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à leur payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour dol ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à leur transmettre le diagnostic technique complet, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner la compensation des éventuelles créances ;

— rejeter la demande de la SCI K-IMMO 2 en restitution des clés ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 aux dépens ;

— condamner la SCI K-IMMO 2 à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions en réalisation des travaux et paiement de dommages et intérêts, les époux [V] invoquent l’indécence du logement donné à bail. Sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ils soulignent que le logement subit des infiltrations d’eau dans la cuisine et le salon, qu’il n’y a pas de chauffage dans le salon et l’entrée, qu’il y a des débits d’air insuffisants et que le dispositif de ventilation est non conforme.

Les demandeurs estiment avoir subi un trouble de jouissance compte tenu de l’indécence du logement dont ils n’ont pas pu jouir normalement. Ils considèrent subir un préjudice qu’ils évaluent à hauteur de 80% du montant du loyer depuis l’entrée dans les lieux.

A l’appui de leur demande en dommages et intérêts, ils invoquent subir un préjudice de santé en ce que l’indécence du logement, au regard de l’humidité et de l’absence de chauffage, a conduit au développement de symptômes asthmatiques pour Monsieur [V] ainsi que pour leur fille [W] laquelle est sous traitement depuis janvier 2023. Madame [V] et leur fils ont quant à eux développé des symptômes allergiques de type rhinite et conjonctivite allergiques depuis janvier 2023. Ils se prévalent également d’un préjudice moral.

Enfin, sur le fondement du dol, ils indiquent qu’au regard de l’état de l’appartement, le bailleur avait nécessairement connaissance des vices affectant le bien loué au moment de la conclusion du bail, ce qui les conduit aujourd’hui à déménager le plus rapidement possible, générant un préjudice supplémentaire eu égard aux démarches administratives et la charge physique et mentale subie.

Au soutien de leur demande de production du dossier de diagnostic technique, sur le fondement de l’ordonnance du 8 juin 2005, les époux [V] expliquent ne pas avoir reçu ledit dossier et en particulier le DPE lors de la conclusion du contrat de bail.

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties.

Le conseil des époux [V] a déposé le mandat le 12 novembre 2024.

L’affaire est rappelée à l’audience du 25 février 2025 lors de laquelle les demandeurs ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Aucune pièce justificative n’est déposée au soutien de leurs demandes.

Lors de cette audience, la SCI K-IMMO 2, représentée par son conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions du 21 mars 2024 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— rejeter l’ensemble des prétentions des époux [V] ;

— ordonner la restitution par les époux [V] des clés dudit logement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner les époux [V] à lui payer la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de rejet des prétentions des époux [V], sur le fondement des articles 1730, 1731, 1732 et 1754 du code civil ainsi que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI K-IMMO 2 déclare que le logement loué était décent et ce malgré l’existence de quelques dysfonctionnements qui ne peuvent rendre le bien indécent.

A cet égard, s’agissant des problèmes d’infiltration d’eau, la SCI K-IMMO 2 indique d’une part que l’infiltration d’eau n’a pu être vérifiée par l’ARS et, d’autre part, que l’ARS met en avant la faute des locataires lesquels ont obstrué les grilles d’évacuation par des encombrants ce qui a entrainé une stagnation des eaux pluviales et provoqué une humidité des sols et progressivement des murs.

S’agissant des problèmes de chauffage, elle indique qu’ils ne concernaient que le salon et le couloir d’entrée comme cela ressort du rapport de l'[Localité 8] mais que l’ensemble des autres pièces peuvent être chauffées.

S’agissant des problèmes de ventilation et d’humidité, elle souligne l’absence de nettoyage des grilles d’aération par les locataires et l’absence d’aération régulière du logement, ce qui a contribué à maintenir un degré d’humidité élevé dans le logement.

Elle souligne, en outre, l’absence de rongeurs et de toute espèce nuisible et parasites dans le logement tel que cela ressort du rapport de l'[Localité 8].

Pour s’opposer à la demande de travaux des époux [V] ainsi qu’à l’élaboration d’un diagnostic technique, la SCI K-IMMO 2 soutient avoir été empêchée d’y procéder en raison de l’absence des locataires lors des rendez-vous pris à ces fins.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires des demandeurs, la SCI K-IMMO 2 conteste l’existence des préjudices. S’agissant des préjudices de santé, elle indique que les époux [V] ne démontrent pas que le contexte d’asthme de Monsieur [V] est lié à l’humidité du logement ni que les symptômes allergiques des époux [V] résultent de l’entrée dans le logement. Elle souligne également l’absence de préjudice moral dès lors qu’aucune faute n’est caractérisée, la chaudière étant fonctionnelle, et en l’absence de rongeurs. Enfin elle conteste l’existence d’un dol.

L’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

L’article 817 du code de procédure civile dispose que lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

L’article 446-1 du même code dispose que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui.

Enfin, l’article 468 du même code dispose que si, sans motif légitime, le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure.

Le juge peut aussi, même d’office, déclarer la citation caduque. La déclaration de caducité peut être rapportée si le demandeur fait connaître au greffe dans un délai de quinze jours le motif légitime qu’il n’aurait pas été en mesure d’invoquer en temps utile. Dans ce cas, les parties sont convoquées à une audience ultérieure.

En l’espèce, le conseil des demandeurs a déposé le mandat en date du 12 novembre 2024.

Les demandeurs ont été régulièrement convoqués pour l’audience du 25 février 2025 mais ne sont ni présents ni représentés.

La défenderesse sollicite un jugement sur le fond compte tenu de ses demandes reconventionnelles.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 446-1 du code de procédure civile dispose que les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

En l’espèce la demande visant à obtenir la condamnation des époux [V] à remettre les clés sous peine d’astreinte n’est motivée par aucun moyen.

La SCI K-IMMO 2 ne justifie donc pas sa demande.

Par conséquent, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [V] et Madame [N] [O] épouse [V] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les demandes des époux [V] ne sont pas soutenues oralement ;

DEBOUTE la SCI K-IMMO 2 de sa demande reconventionnelle,

DEBOUTE la SCI K-IMMO 2 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] et Madame [N] [O] épouse [V] aux dépens

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,