TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02334 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7Z5

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son Directeur,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88 substituée par M^e Nil SIMSEK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [Z],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assistée de Mathilde JEHLE auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 26 mars 2021, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné en location à Mme [V] [Z], un logement situé au [Adresse 3].

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Mme [V] [Z] un commandement de payer les loyers en date du 31 mai 2024.

Par exploit en date du 13 septembre 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [V] [Z] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail, d’ordonner l’expulsion de Mme [V] [Z] et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025 et a été renvoyée à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 11 avril 2025.

A l’audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT régulièrement représentée reprend oralement le bénéfice de son assignation en la complétant d’un décompte actualisé au 9 avril 2025, et demande au juge de :

— déclarer son action recevable;

— constater la résiliation de plein droit du bail depuis le 1er août 2024;

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [Z] et de tout occupant de son chef sans délai ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 551.25€ ; condamner Mme [V] [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et ordonner que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner Mme [V] [Z] au paiement de la somme de 1550.52€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 9 avril 2025 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Mme [V] [Z] à lui payer une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [V] [Z] aux entiers dépens.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT rappelle que l’intégralité des prélèvements mensuels a été rejetée et que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois.

Elle fait observer que les paiements récents sont très insuffisants et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Mme [V] [Z] demande au juge de lui octroyer des délais en expliquant qu’elle a procédé à un premier paiement de 200€ le 6 mars 2025 puis à un second paiement le 6 avril 2025.

Elle reconnait le montant de la dette locative et reconnait ne pas avoir déféré à l’invitation de l’assistante sociale dans le cadre de l’établissement du DSF. Mme [V] [Z] déclare avoir désormais pris conscience de la nécessité d’agir.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par huissier au représentant de l’État dans le département par voie électronique avec accusé de réception en date du 13 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie par ailleurs avoir respecté les dispositions de l’article 24 II de la loi susvisée en saisissant la ccapex le 24 juin 2024.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 et applicable aux baux conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

Il résulte du décompte arrêté au 24 mai 2024 que le commandement a été délivré le 31 mai 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 792.24€ en principal correspondant à l’arriéré locatif depuis la date de prise d’effet du bail.

Il convient en réalité de déduire les frais de rejet de prélèvement (0.23 × 17 = 3.91€) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif pour retenir une somme due au jour du commandement de 788.33€.

La charge de la preuve des paiements pèse sur la locataire.

Ainsi que le révèlent les relevés de compte produits, et ainsi que l’admet Mme [V] [Z], un seul paiement de 100€ est intervenu durant les deux mois suivant sa délivrance et elle restait devoir, déduction faite des frais de procédure (80.46€), une somme de 933.08€ le 31 juillet 2024.

Dès lors, la clause résolutoire a joué et le bail est de plein droit résilié depuis le 31 juillet 2024 à minuit.

Sur l’arriéré locatif :

Il résulte du décompte actualisé communiqué à l’audience, et arrêté au 9 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, que Mme [V] [Z] reste devoir une somme de 1293.68€ déduction étant faite de l’ensemble des frais de rejet de prélèvement et des frais de procédure huissier figurant au décompte.

Mme [V] [Z] a pu montrer au bailleur, à l’audience, le relevé de son compte sur son téléphone portable faisant état d’un paiement de 200€ ne figurant pas encore au décompte du bailleur à raison de son caractère très récent.

Toute condamnation à paiement interviendra donc en deniers ou quittance.

En conséquence, Mme [V] [Z] doit être condamnée à payer la somme de 1293.68€ avec intérêts au taux légal à compter du de l’assignation conformément à la demande.

Sur la demande de délais de paiement :

Compte tenu du paiement de 200€ intervenu en mars 2025 et avril 2025 il doit être considéré que Mme [V] [Z] a repris le paiement du loyer courant.

Au soutien de sa demande de délai de paiement, demande à laquelle s’oppose la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Mme [V] [Z] explique qu’elle perçoit le RSA, l’allocation de soutien familiale et les allocations familiale soit une somme de 1136€. Elle précise être à la recherche d’un emploi et propose de payer 200€ par mois, puis 300€ si elle trouve un emploi.

Elle expose qu’elle a rencontré l’assistante sociale et qu’elle souhaite rester dans le logement.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT objecte que le loyer courant résiduel (83.45€) n’était jusqu’en février 2025 jamais payé, les prélèvements étant systématiquement rejetés.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Mme [V] [Z] si elle a effectué deux paiements en mars 2025 et avril 2025 et dit avoir entamé certaines démarches, n’a produit aucun justificatif en attestant.

Par ailleurs il convient d’observer que la situation d’impayés est ancienne puisqu’en réalité les premiers rejets de prélèvements sont intervenus dès la prise d’effet du bail en 2021.

Par ailleurs le diagnostic social et financier n’a pas pu être établi puisque l’assistante sociale a précisé dans son rapport de carence du 4 février 2025 que Mme [V] [Z] rencontrée une première fois le 8 novembre 2024, n’a ensuite plus donné suite aux rendez-vous ou sollicitations téléphoniques.

Le sursaut ayant conduit Mme [V] [Z] à reprendre les paiements avant l’audience, est insuffisant pour faire droit à sa demande de délais de paiement qui sera donc rejetée.

Sur les effets de la clause résolutoire :

Mme [V] [Z] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, son expulsion, de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie que l’on réduise ou supprime le délai de libération des lieux après délivrance du commandement.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux.

Il convient de la fixer conformément à la demande, à la somme de 551.25€, cette indemnité évoluant aux conditions du bail.

Sur les demandes accessoires :

— Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts, pour les intérêts échus et dus pour au moins une année entière.

— Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [Z], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

— L’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par ailleurs, Mme [V] [Z] sera condamnée à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe:

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Mme [V] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 juillet 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DEBOUTE Mme [V] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [V] [Z] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [V] [Z] à la somme de 551.25€ (cinq cent cinquante et un euros vingt-cinq centimes), cette indemnité évoluant aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 1293.68€ (mille deux cent quatre-vingt treize euros soixante-huit centimes) en deniers ou quittance, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme arrêtée à la date du 9 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [V] [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 juillet 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,