TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01341 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKFP

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [X]

née le 05 Septembre 1986, demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 mars 2024 à effet au 25 mars 2024, l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a donné à bail à Mme [V] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 572.72€ outre 268.11€ de provision sur charges , 5.5€ de loyer parabole collectives et 8.8€ de contrat multi-services.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait signifier un commandement de payer l’arriéré et de justifier de l’occupation du logement, le 20 novembre 2024.

Il a ensuite fait assigner Mme [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 16 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, aux termes de ses son assignation dont il reprend le bénéfice en l’actualisant, l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1224 et 1227 du code civil, de :

— constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 21 janvier 2025 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire;

— condamner Mme [V] [X] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, à titre d’arriérés de loyer la somme de 5221.20€ augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— la condamner au paiement des loyers et charges en deniers et quittance, depuis le dernier décompte et jusqu’au jour du jugement ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 21 janvier 2025 à la somme de 591.38 € ;

— condamner Mme [V] [X] à verser l’indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération des lieux;

— dire que cette indemnité sera indexée sur l’indice de référence des loyers et juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié;

— condamner Mme [V] [X], aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer, soit la somme de 179.98 € ainsi qu’à verser à l’EPIC [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus à ses pièces. Le conseil du bailleur rappelle que le loyer courant n’est pas payé, et qu’aucun versement n’a été enregistré depuis juillet. L’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT s’oppose à tous délais de paiement.

Mme [V] [X] explique que le montant de ses allocations logement est en cours de calcul et qu’elle devrait percevoir un rappel. Elle explique souhaiter rester dans le logement, proposant de payer en plusieurs petites mensualités. Elle indique percevoir 855€ de RSA ainsi qu’une somme de 500€ environ d’allocations familiales.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 26 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT justifie avoir signalé la situation à la ccapex le 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure au 29 juillet 2023 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location prévoit en son article 3-2 b une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois, a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 6783.62€ correspondant au moins à trois mois de loyers impayés.

Il est établi que Mme [V] [X] ainsi que le révèle le relevé de compte actualisé, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’elle restait devoir la somme de 3332.19€ à la date du 20 janvier 2025 (échéance de décembre 2024).

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 20 janvier 2025 à minuit.

Depuis cette date, Mme [V] [X] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux de sorte elle est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [V] [X], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer à la somme de 591.38€ et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié.

S’agissant d’un logement conventionné, le loyer est révisable conformément à la loi et aux décisions du conseil d’administration de l’office ou suite aux accords collectifs. Il n’y a donc pas lieu de se référer à une indexation sur l’indice des loyers.

L’indemnité d’occupation sera par ailleurs majorée des charges locatives dument justifiées.

Par ailleurs, Mme [V] [X] sera condamnée au paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, à la somme de 5221.20€.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 de la loi de 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si l’assistante sociale précise dans le DSF que Mme [V] [X] est régulière dans le paiement des loyers, le relevé du bailleur fait apparaitre que ni le loyer d’août 2025 ni le loyer de septembre 2025 n’ont été payés, même partiellement.

Par conséquent, Mme [V] [X] ne peut prétendre à aucun délai de paiement.

La demande sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (179.98€), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT , Mme [V] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu entre l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT et Mme [V] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [V] [X] et de

ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [V] [X] à la somme de 591.38€ (cinq cent quatre vingt onze euros trente huit centimes) et CONDAMNE Mme [V] [X] à payer cette indemnité à l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT à compter du 21 janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective et intégrale des lieux ;

DIT QUE cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié et sera majorée des charges locatives dument justifiées ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à verser à l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 5221.20€ (cinq mille deux cent vingt et un euros vingt centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DEBOUTE Mme [V] [X] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [V] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (179.98 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à verser à l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,