TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01702 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLW3

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 octobre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [F] [D], née le 20 Mai 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9] [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 04 septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 23 septembre 2022, la SA SOMCO a loué à Madame [F] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] avec cave moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 354,44 euros hors charges, outre 192,73 euros de provision pour charges.

Au 26 juin 2025, jour de l’assignation en référé, le loyer s’élève à 425,87 euros, outre 206,23 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 479,17 euros au titre des loyers et charges échus au 29 janvier 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, la SA SOMCO a fait assigner en référé Madame [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du 5ème jour de la signification du jugement,condamner la locataire à payer la somme de 3 332,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 758 euros, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 26 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, la SA SOMCO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 524,76 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 3 septembre 2025. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [F] [D] , comparante, sollicite des délais de paiement. Elle précise qu’elle a retrouvé en emploi en CDD et qu’un ami va l’aider à apurer sa dette de loyers impayés.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 4 septembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son Titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 mars 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA SOMCO verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 septembre 2025, la dette locative de Madame [F] [D] s’élève à la somme de 5 524,76 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3 332,43 euros.

Madame [F] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme actuelle de 632,10 euros.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; et Madame [D] n’apporte aucune garantie fiable le jour de l’audience. En conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [F] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [F] [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [D] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande de la SA SOMCO au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2022 entre la SA SOMCO, d’ une part, et Madame [F] [D] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] avec cave, sont réunies à la date du 31 mars 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOMCO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [D] à verser à la SA SOMCO la somme de 5 524,76 euros (cinq mille cinq cent vingt-quatre euros et soixante-seize centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 3 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3 332,43 euros ;

CONDAMNE Madame [F] [D] à verser à la SA SOMCO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 632,10 euros, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA SOMCO du surplus de ses prétentions ;

REJETTE la demande de la SA SOMCO au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, Le Président,