TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00036 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ITWN

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

13 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. GROUPE [K]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. VACANCES AU SOLEIL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 22 avril 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente sous seing privé en date du 8 septembre 2023, la Sas Groupe [K] a vendu à la Sci Vacances au Soleil un immeuble de rapport à Mulhouse au prix de 280 000 euros.

L’acte a stipulé la réitération de la vente au plus tard le 31 octobre 2023, la condition suspensive d’obtention d’un prêt ainsi que, dans le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, une clause pénale d’un montant de 28 000 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 8 décembre 2023, la Sas Groupe [K] a mis en demeure la Sci Vacances au Soleil de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive et de lui payer la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale.

Suivant acte introductif d’instance, déposé par voie électronique le 18 janvier 2024, signifié le 5 février 2024, la Sas Groupe [K] a attrait la Sci Vacances au Soleil le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, la Sas Groupe [K] demande au tribunal de :

— débouter la Sci Vacances au Soleil de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner la Sci Vacances au Soleil à lui payer la somme de 28.000 € majorée des intérêts légaux à compter du 08/12/2023 (date de mise en demeure),

— condamner la Sci Vacances au Soleil à lui payer une somme de 2.500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Vacances au Soleil aux entiers frais et dépens,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir

A l’appui de ses demandes, la Sas Groupe [K] soutient, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, pour l’essentiel :

— que la Sci Vacances au Soleil a volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, de sorte que celle-ci doit être réputée accomplie, en application de l’article 1304-1 du code civil,

— que la défenderesse n’est pas fondée à soutenir que la condition était irréalisable, le délai de 60 jours, négocié entre les parties, étant conforme à la pratique habituelle,

— que le courriel du 12 décembre 2023, sorti de son contexte, ne saurait modifier les obligations contractuelles puisqu’elle a uniquement proposé la signature d’un nouveau compromis pour permettre à la Sci Vacances au Soleil d’acquérir l’immeuble en bénéficiant d’un délai supplémentaire, comme elle a déclaré le souhaiter,

— que la défenderesse a sollicité un financement d’un montant 2,5 fois supérieur au prix de vente.

Par conclusions signifiées par Rpva le 18 juillet 2024, la Sci Vacances au Soleil sollicite du tribunal de :

— débouter la Sas Groupe [K] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Sas Groupe [K] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner la Sas Groupe [K] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la Sci Vacances au Soleil fait valoir, en substance :

— que le délai qui lui a été laissé pour obtenir un prêt d’un montant de 300 000 euros rend irréalisable la réalisation de la condition suspensive,

— que, conscient du caractère irréaliste du délai, M. [K] lui a adressé un courriel pour signer un nouveau compromis,

— qu’elle a sollicité plusieurs prêts bancaires et en a informé le notaire en charge du dossier,

— que la Sas Groupe [K] a conscience de l’absence de toute vraisemblance de ses demandes et a abusé du droit d’agir en justice.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par la Sas Groupe [K]

Aux termes de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1304-3 du code civil, “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

Il est constant qu’il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En cas de défaillance de la condition suspensive imputable à l’acquéreur, celui-ci peut cependant démontrer que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse, cette demande aurait été aussi rejetée (Cass. 3e civ., 1er avr. 2021, n° 19-25.180).

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

(…)

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente en date du 8 septembre 2023, la vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un financement d’un montant de 300 800 euros.

A cet égard, le compromis stipule : “toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil”.

Il est constant que les parties ont également convenu le versement par la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique à l’autre d’une somme de 28 000 euros à titre de clause pénale, au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies.

Enfin, les parties se sont accordées pour que la vente soit réitérée au plus tard le 31 octobre 2023, date constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

La Sci Vacances au Soleil verse aux débats le courriel adressé le 20 novembre 2023 à Me [Z] afin de justifier des diligences effectuées en vue de l’obtention d’un prêt ainsi que trois attestations de réception de dossiers de demande de prêt en date du 19 octobre 2023 établies respectivement par Mme [F] de la Caisse de Crédit Mutuel Saint-[X] Régis, M. [A] [I] de la Banque Populaire Alsace Lorraine Chapagne et de Mme [J] [G] de l’agence Meilleurtaux, outre la copie du mandat de recherche de financement confié par la Sci Vacances au Soleil à la société Efco le 19 octobre 2023.

Si la Sci Vacances au Soleil justifie ainsi avoir déposé des demandes de prêt dans plusieurs établissements et avoir sollicité deux mandataires à cet effet, force est de constater que les caractéristiques du prêt sollicité, et notamment le montant du financement, ne sont pas indiquées de sorte que la défenderesse n’établit pas avoir effectué toutes diligences pour accomplir la condition suspensive.

Dans ces conditions, il doit être considéré que la Sci Vacances au Soleil a volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive qui doit être réputée accomplie.

Le moyen selon lequel le délai d’accomplissement de la condition suspensive était irréaliste est sans emport, la demanderesse justifiant, par la production du courrier adressé le 25 octobre 2023 par Me [Y] [H], notaire à Riedisheim, à la Sci Vacances au Soleil, qu’un premier compromis a été régularisé le 27 février 2023 aux termes duquel la réception de l’offre de prêt devait intervenir le 27 avril 2023, de sorte qu’elle a disposé effictivement d’un délai supérieur au délai stipulé au compromis pour rechercher un financement.

Au demeurant, la Sci Vacances au Soleil, dont la qualité de professionnelle de l’immobilier n’est pas contestée, ne justifie pas avoir déposé des demandes de prêt avant le 19 octobre 2023, soit près de six semaines après le compromis de vente.

Par ailleurs, et alors que la Sas Groupe [K] ne justifie pas de la réalisation des autres conditions suspensives stipulées au compromis de vente, la Sci Vacances au Soleil ne conteste pas la levée de ces conditions.

Dès lors, la Sci Vacances au Soleil sera condamnée à verser à la Sas Groupe [K] la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation à dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l’intention malicieuse et de la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, sans autre but que de retarder l’instance ou de décourager la partie adverse. Le principe du droit d’agir implique qu’il ne suffise pas que la décision judiciaire retienne le caractère infondé des prétentions pour caractériser l’abus de l’exercice du droit.

En l’espèce, la Sci Vacances au Soleil ne caractérise ni malice, ni mauvaise foi, ni erreur grossière susceptible d’avoir fait dégénérer l’action en justice de la Sas Groupe [K] en abus de droit.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la Sci Vacances au Soleil sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci Vacances au Soleil, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

La Sci Vacances au Soleil sera également condamnée à payer à la Sas Groupe [K], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.200 euros.

La demande de la Sci Vacances au Soleil, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sci Vacances au Soleil à verser à la Sas Groupe [K] les sommes suivantes :

—  28 000 euros (VINGT HUIT MILLE EUROS) au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023,

—  1 200 euros (MILLE DEUX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la Sci Vacances au Soleil ;

REJETTE la demande de la Sci Vacances au Soleil, formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Vacances au Soleil aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président