MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01100 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VHK3

CODE NAC : 30G – 0A

AFFAIRE : Société SPI C/ [Y] [M], [R] [M], [H] [M], [S] [M], [I] [M], Société FIRST TIME

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. R. L. SPI

dont le siège social est sis 2 rue de la Paix – 75002 PARIS

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : K0182

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [M]

domicilié 98 rue du Général Leclerc – 94000 CRETEIL chez ROYAL POULET

Monsieur [R] [M]

demeurant 8, impasse Charles Vildrac – 94000 CRETEIL

Madame [D] [M]

demeurant 8 impasse Charles Vidrac – 94000 CRETEIL

Monsieur[S] [M]

demeurant 8 impasse Charles Vidrac – 94000 CRETEIL

Monsieur [I] [M]

demeurant 8 rue du Docteur Métivet – 94000 CRETEIL

tous représentés par Maître Stéphane SAÏDANI, avocat au barreau de PARIS -Vestiaire : B0534

S. C. I. FIRST TIME

dont le siège social est sis 1, rue Rossini – 75009 PARIS

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 14 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 02 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 mars 2024, la SCI FIRST TIME a vendu à la SARL SPI deux locaux commerciaux « entièrement libres de location et d’occupation » dépendant d’un ensemble immobilier relevant du statut de la copropriété situé 109 à 113 rue Chérêt, 86 rue des Bleuets et 15 à 19 rue de la Rampe 94000 Créteil [lots n°54, 64 et 73].

Selon procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 28 mai 2024, le local était ouvert et y étaient présents Monsieur [I] [M] et Monsieur [R] [M], lesquels ont refusé l’accès au salon de coiffure [lots n°54 et 73], et Monsieur [Y] [M], gérant de la société ROYAL POULET, déclarant être titulaire d’un bail depuis septembre 2020.

Madame [D] [M] et Monsieur [S] [M] sont les anciens associés de la SCI FIRST TIME.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice des 24 et 28 juin 2024, la SARL SPI a fait assigner Monsieur [Y] [M], ès qualité d’exploitant de l’établissement ROYAL POULET, Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] et la SCI FIRST TIME devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— ordonner l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M], et de toute personne dans les lieux, du local situé 109 à 113 rue Chérêt, 86 rue des Bleuets et 15 à 19 rue de la Rampe 94000 Créteil, constituant les lots n°54 et 73 (salon de coiffure), et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M], in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la SARL SPI, à titre de provision, une indemnité journalière d’occupation de 120 euros HT, soit 144 euros TTC par jour à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à libération totale du local constituant les lots n°54 et 73,

— condamner Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M], in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la SARL SPI une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024 à laquelle la SARL SPI, Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] étaient représentés par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL SPI sollicite du juge des référés de :

A titre principal :

— ordonner l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M], et de toute personne dans les lieux, du local situé 109 à 113 rue Chérêt, 86 rue des Bleuets et 15 à 19 rue de la Rampe 94000 Créteil, constituant les lots n°54 et 73, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M], in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la SARL SPI, à titre de provision, une indemnité journalière d’occupation de 120 euros par jour à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à libération totale du local constituant les lots n°54 et 73,

A titre subsidiaire :

— renvoyer par application de l’article 837 du code de procédure civile l’affaire devant le tribunal judiciaire de Créteil pour qu’il soit statué au fond,

— condamner en tout état de cause Monsieur [Y] [M] à payer par provision à la SARL SPI :

* une somme de 2.265 euros par mois, et ce à effet rétroactif depuis le 30 mars 2024, soit une somme de 18.544,35 euros au titre de la période arrêtée au 31 octobre 2024, sauf à parfaire, ladite somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date des présentes conclusions,

* ou, à titre encore plus subsidiaire, une somme de 1.042,90 euros par mois, ce à effet rétroactivement du 30 mars 2024, soit une somme de 7.361,86 euros au titre de la période arrêtée au 31 octobre 2024, sauf à parfaire, ladite somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date des présentes conclusions,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil,

En tout état de cause :

— débouter Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] de leurs demandes,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [Y] [M],

— condamner Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M], in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à payer à la SARL SPI une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle indique être propriétaire des biens pour les avoir acquis de la SCI FIRST TIME, ces derniers étant supposément libres de toute occupation. Elle affirme que les défendeurs n’ont jamais été propriétaires du local. Elle argue que si la cession de parts sociales de la SCI FIRST TIME par Monsieur [S] [M] à Monsieur [T] est contestée, elle reste valable faute d’avoir été annulée par décision de justice définitive et qu’une éventuelle nullité de la cession lui serait en tout état de cause inopposable, étant acquéreur de bonne foi, en application des articles 1844-16 et 1849 du code civil. Elle souligne l’absence de tout titre d’occupation qui lui serait opposable, l’abandon du salon de coiffure constaté par huissier le 5 avril 2024 et le fait que l’établissement dont le nom commercial est ROYAL POULET, exploité par Monsieur [Y] [M], n’ait été immatriculé que le 24 mai 2024, soit postérieurement à son acquisition du local.

Sur le contrat de bail daté du 1er septembre 2020 entre la SCI FIRST TIME et Monsieur [Y] [M], la SARL SPI soutient que ce dernier lui est inopposable faute de bail authentique ou de date certaine. Elle ajoute que l’autorisation de travaux et d’aménager un établissement recevant du public le 30 mars 2018 l’a été à la demande de la SCI FIRST TIME, plus de deux ans avant le bail invoqué, à une date où l’établissement ROYAL POULET n’était pas encore créé, et qu’elle ne suffit pas à démontrer de l’existence d’un bail au profit de Monsieur [Y] [M]. Elle constate que Monsieur [Y] [M] ne produit aucun élément financier venant justifier d’une activité dans le local au cours des dernières années, le contrat EDF n’ayant été souscrit que le 28 avril 2024. Elle ajoute que l’enseigne est au nom d’ANETE COIFFURE et que les quittances de loyer produites ont été signées par la SCI FIRST TIME, représentée par Monsieur [R] [M] en sa qualité de gérant, alors que ce dernier n’y était plus ni associé ni gérant depuis le 6 septembre 2021, de sorte qu’elles sont dénuées de toute valeur. Sur les attestations produites en défense, elle relève que quatre attestations sur cinq sont rédigées en des termes exactement identiques et qu’elles n’indiquent pas que Monsieur [Y] [M] exploitait les lieux. Sur le devis de travaux, elle souligne que la SARL ROYAL POULET n’a jamais existé et qu’un devis n’est pas un contrat de bail.

A titre subsidiaire, si Monsieur [Y] [M] se prétend locataire, elle rappelle qu’il est alors débiteur d’un loyer et que ce loyer est portable.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] demandent au juge des référés de :

A titre principal :

— constater une contestation sérieuse,

— rejeter toutes les demandes de la SARL SPI,

A titre subsidiaire :

— dire que Monsieur [Y] [M] est titulaire d’un bail et enjoindre à la SARL SPI de lui transmettre les avis d’échéance pour la période à compter du mois d’avril 2024,

En tout état de cause :

— condamner la SARL SPI et la SCI FIRST TIME in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL SPI aux entiers dépens.

A l’audience, est ajoutée une demande subsidiaire de consignation des sommes sur un compte séquestre jusqu’à ce que la SARL SPI transmette les avis d’échéances à Monsieur [Y] [M].

Les défendeurs invoquent l’incompétence du juge des référés en présence de contestations sérieuses, le juge des référés ne pouvant se prononcer sur la validité du contrat de bail liant Monsieur [Y] [M] et son bailleur. Ils soutiennent que Monsieur [Y] [M] a acquis son droit au bail avec la SCI FIRST TIME par acte du 1er septembre 2020, que son siège social est à l’adresse du fonds, qu’une autorisation de travaux a été donnée par la mairie de Créteil le 30 mars 2018 pour l’enseigne ROYAL POULET. Monsieur [Y] [M] affirme y exercer une activité, justifiant d’un contrat d’électricité, de quittances de loyers à son nom, d’une attestation d’assurance et d’un constat d’huissier et d’attestations de voisins. Selon eux, le bail, verbal au cas présent, s’est poursuivi par tacite prolongation à durée indéterminée, en l’absence de tout congé ou résiliation judiciaire

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SCI FIRST TIME n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

a) sur l’exception de compétence soulevée

La compétence exprime le domaine d’activité que le législateur assigne respectivement à chaque juridiction disposant d’un pouvoir juridictionnel identique. Or, cette identité de pouvoir n’existe pas entre le juge des référés, juge du provisoire, et le juge du fond.

Ainsi, les conditions d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse, de même que l’imminence du dommage ou l’existence d’un trouble manifestement illicite, sont les conditions mises à l’existence même de la juridiction des référés et de ses pouvoirs.

Il en résulte notamment que le moyen tiré de l’absence d’une de ces conditions ne constitue pas une exception d’incompétence opposable uniquement avant toute défense au fond.

b) sur le trouble manifestement illicite et l’occupation sans droit ni titre

A titre liminaire, il sera rappelé que la SARL SPI se fonde sur l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, de sorte que l’existence d’une contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés d’ordonner les mesures de remise en état qui s’imposent, le juge devant seulement apprécier le caractère manifestement illicite du trouble évoqué.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire d’une décision de justice antérieure, d’une convention, d’une simple règle morale ou même quelque soit le fond du droit en cause, du procédé auquel la partie a eu recours pour obtenir le bénéfice de ce droit.

L’illicéité du trouble doit être manifeste.

Selon l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

En l’espèce, il est constant que l’acte authentique de vente du 29 mars 2024 conclu entre la SCI FIRST TIME et la SARL SPI mentionne que les lieux sont libres de toute occupation ou location.

Le juge doit donc caractériser l’absence de titre au bénéfice de Monsieur [Y] [M], exploitant de l’établissement ROYAL POULET, opposable à la SARL SPI.

Monsieur [Y] [M] se prévaut de l’existence d’un bail acquis par acte écrit du 1er septembre 2020.

Il n’est toutefois justifié que de l’enregistrement de ce bail du 1er septembre 2020, de sorte que ce dernier ne saurait avoir date certaine.

Il sera au surplus relevé que :

— l’établissement ROYAL POULET exploité par Monsieur [Y] [M] n’a été enregistré, selon extrait Kbis produit, que le 24 mai 2024, pour un début d’activité au 18 avril 2024, soit postérieurement à l’acte de vente du 29 mars 2024 entre la SCI FIRST TIME et la SARL SPI,

— l’autorisation de travaux produite du 27 avril 2018 date de 2 ans avant le bail allégué, a été faite à la demande de la SCI FIRST TIME, à une date où l’établissement ROYAL POULET n’était pas encore constitué,

— le contrat d’assurance souscrit l’aurait été depuis le 5 janvier 2018, soit antérieurement au bail consenti du 1er septembre 2020.

Ainsi, aucun élément ne permet de donner date certaine à ce bail du 1er septembre 2020.

Par ailleurs, aucune activité n’était exercée par Monsieur [Y] [M] dans les locaux avant la cession du 29 mars 2024 puisqu’à la date de remise des clefs par la SCI FIRST TIME à la SARL SPI, le commissaire de justice a, par acte du 8 mars 2024, constaté que les locaux étaient inexploités et inoccupés depuis plusieurs années, ce que confirme la facture de souscription d’un contrat EDF du 28 avril 2024. Au surplus, aucun élément financier et comptable de Monsieur [Y] [M] ne vient démontrer le contraire.

Enfin, si Monsieur [Y] [M] produit des quittances de loyer, force est de constater que ces dernières sont établies au nom de la SCI FIRST TIME, représentée par [R] [M], et ce alors que selon procès-verbal d’assemblée générale du 6 septembre 2021, Monsieur [R] [M] avait démissionné de ces fonctions. Au surplus, Monsieur [Y] [M] ne rapporte aucunement la preuve du paiement de ces loyers.

Il n’existe donc pas de bail opposable à la SARL SPI, rien ne justifiant par ailleurs que cette dernière ait eu connaissance de ce bail et se soit engagée à le respecter avant la vente.

L’occupation de Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M], ou de tous autres occupants de leur chef est donc irrégulière et constitue dès lors un trouble manifestement illicite qu’il faut faire cesser.

Leur expulsion doit être ordonnée dans les termes du dispositif, cette mesure étant la seule mesure utile pour faire cesser ce trouble.

Le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

c) sur l’astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Au vu du contexte, il apparaît nécessaire que l’obligation pour Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] de libérer les lieux soit assortie pour sa bonne exécution d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai, et ce pendant 60 jours.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En application de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SARL SPI, qui sollicite le versement d’une indemnité d’occupation, contrepartie de l’occupation du local, ne verse aucun élément aux débats permettant de déterminer sa valeur locative, le mandat de location sans exclusivité produit ne concernant que le lot n°64.

Toutefois, au titre du bail prétendu du 1er septembre 2020, le loyer mensuel prévu était de 900 euros TTC.

Afin de préserver les intérêts de la SARL SPI, il convient de dire que Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] sont in solidum redevables à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux [lots n°54 et 73] volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l’expulsion.

Il convient de prévoir que l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée à la somme mensuelle de 1.042,09 euros, ceci tenant compte de l’indexation du loyer depuis septembre 2020.

Aucune circonstance ne justifie de prévoir une consignation des sommes dues à ce titre.

Il convient de les condamner in solidum à payer à la SARL SPI la somme provisionnelle de 7.361,86 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 30 mars 2024 au 31 octobre 2024.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 14 novembre 2024, date de l’audience à laquelle a été formulée cette prétention pour la première fois.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] qui succombent doivent in solidum supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Les défendeurs seront déboutés de leur demande indemnitaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des défendeurs ne permet d’écarter la demande de la SARL SPI formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] et de tout occupant de leur chef du local situé dans l’ensemble immobilier sis 109 à 113 rue Chérêt, 86 rue des Bleuets et 15 à 19 rue de la Rampe 94000 Créteil, constituant les lots n°54 et 73, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant 60 jours,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation à la somme de 1.042,09 euros due à compter du 30 mars 2024 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (remise volontaire des clefs ou en suite de l’expulsion), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, et CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] à la payer à la SARL SPI,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] à payer à la SARL SPI la somme provisionnelle de 7.361,86 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 30 mars 2024 au 31 octobre 2024,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 14 novembre 2024,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] à payer à la SARL SPI la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] de leurs demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [M], Monsieur [R] [M], Madame [D] [M], Monsieur [S] [M], Monsieur [I] [M] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 2 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES