TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01111 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IY7G

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

*RG 24/1111:

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [R], né le 22 Juillet 1979 à [Localité 12] LANKA), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [F], né le 10 Octobre 1981 à [Localité 10] (KOSOVO), demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [F], née le 14 Octobre 1985 à [Localité 10] (KOSOVO), demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

*RG 24/1428 :

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [F], né le 10 Octobre 1981 à [Localité 10] (KOSOVO), demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [F], née le 14 Octobre 1985 à [Localité 10] (KOSOVO), demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [S] [R], né le 22 Juillet 1979 à [Localité 12] LANKA), demeurant [Adresse 7], ayant pour mandataire la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représenté par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par une assignation en date du 2 mai 2024, M. [S] [R] a attrait M. [J] [F] et Mme [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse à des fins d’expulsion et d’impayés locatifs.

Par une assignation en date du 6 juin 2024, M. [J] [F] et Mme [B] [F] ont attrait M. [S] [R] devant la même juridiction afin de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, outre des demandes indemnitaires.

Les deux affaires ont été jointes selon ordonnance en date du 23 janvier 2025 puis renvoyées à l’audience du 15 mai 2025.

Lors de cette audience, M. [S] [R], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 27 janvier 2025 par lesquelles il demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Débouter les consorts [F] de toutes leurs fins et conclusions,

— Constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate de la partie défenderesse, corps et bien de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs à payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 945,67 € à compter du 1er mars 2024 jusqu’à évacuation définitive, sous réserve du décompte de charges définitif,

— Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs à payer la somme de 14 510,74 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner solidairement ou in solidum les défendeurs aux entiers frais et dépens, outre la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [S] [R] expose avoir donné à bail à M. [J] [F] et Mme [B] [F], qui se sont engagés solidairement, un appartement situé [Adresse 2] [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 825 € outre 25 € de provisions sur charges. Il ajoute que les loyers étant impayés, il leur a fait signifier un commandement de payer en date du 12 décembre 2023, portant sur un montant de 2 453,66 €. Il actualise sa demande à la somme de 18 293,42 €.

Pour s’opposer aux moyens et demandes reconventionnelles formulés par les défendeurs, M. [S] [R] soutient que ces derniers sont défaillants dans la charge de la preuve, les photos produites aux débats ne permettant pas d’identifier les lieux photographiés ni leurs dates. Il ajoute qu’aucun courrier n’est produit par les défendeurs de sorte qu’ils ne justifient pas lui avoir adressé de « nombreuses relances ». M. [S] [R] déclare n’avoir jamais réceptionné de justificatifs quelconques des désordres allégués mais précise que son mandataire a toutefois tenté d’organiser une visite sur place suite à un courrier reçu en septembre 2023 même si ce courrier n’était accompagné d’aucun justificatif. Le demandeur soutient que les défendeurs ne se sont jamais rendus disponibles. S’agissant de la cave, le bailleur indique que les clés ont été remises aux défendeurs par un autre copropriétaire occupant de l’immeuble.

Lors de cette même audience, M. [J] [F] et Mme [B] [F], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent les termes de leurs conclusions du 11 avril 2025 par lesquels ils demandent :

— Sur la demande principale :

Ecarter les effets de la clause résolutoire ;Prononcer la résiliation aux torts exclusifs du bailleur ;Condamner le demandeur aux entiers frais et dépens ;- Sur la demande reconventionnelle :

Ordonner la réduction du loyer à la somme de 550 € en raison de l’exécution partielle par le bailleur de ses obligations ;Fixer en conséquence la créance du bailleur à la somme de 975€ selon décompte arrêté au 29 février 2023 ;Condamner le demandeur, représenté par son mandataire, à la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;Ordonner la compensation entre les parties ;Condamner le demandeur représenté par son mandataire à leur payer la somme de 4 025 € par effet de compensation des créances ;Condamner le demandeur à leur payer la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [J] [F] et Mme [B] [F] exposent qu’outre le fait que la cave prévue au contrat de bail ne leur a pas été mise à disposition, ils ont rapidement constaté des désordres liés à des problèmes d’humidité et d’infiltration d’eau dans le logement, provoquant l’apparition de moisissures et de champignons. Ils déclarent avoir alerté le propriétaire notamment par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception sans réaction de sa part, raison pour laquelle ils ont suspendu le versement des loyers. Ils exposent, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, que la seule réponse à leurs doléances, exprimées par mails et courriers recommandés, a été la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, adressé de toute mauvaise foi.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, M. [J] [F] et Mme [B] [F] déclarent, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que le logement est indécent ce qui justifie une réduction du loyer et l’octroi de dommages et intérêts.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande principale

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 13 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 06 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6 de la même loi dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [S] [R] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Pour s’opposer à la demande en paiement, les défendeurs soutiennent que le bailleur a manqué à ses obligations, notamment de mise à disposition d’un logement décent. Ils sollicitent une réduction du loyer à ce titre, ce qui s’analyse en un moyen de défense et non en une demande reconventionnelle.

En l’espèce, M. [J] [F] et Mme [B] [F] versent aux débats des photographies ainsi qu’un accusé de réception d’un courrier recommandé dont le contenu n’est pas produit.

Aussi, ils ne produisent aucunement les multiples courriers et mails qu’ils prétendent avoir adressés.

Au contraire, les pièces produites par le demandeur permettent d’établir que celui-ci a mandaté une entreprise afin d’intervenir s’agissant de difficultés liées aux radiateurs ou aux luminaires.

Il résulte des échanges de mails produits par le bailleur que les locataires ne se sont pas rendus disponibles pour une intervention s’agissant des luminaires.

Par ailleurs, un mail de M. [J] [F] en date du 14 décembre 2023 indique que le chauffagiste a pu intervenir.

A cette date, aucune des pièces produites aux débats ne permet d’établir que les défendeurs ont alerté s’agissant d’un problème d’humidité, de moisissures et de champignons, cela alors même qu’ils occupent le logement depuis le 17 octobre 2022.

La question de l’humidité ne ressort que d’un mail du mandataire du bailleur, mandatant une entreprise, afin de se rendre sur place pour constater les éventuels désordres allégués.

Ce mail ne démontre donc pas le désordre allégué.

Au surplus, les photos produites ne permettent pas de déterminer où elles ont été prises, dans quelles circonstances, et à quelle date.

Par conséquent, la demande en réduction du loyer pour cause d’indécence est rejetée.

En revanche, s’agissant de la cave, le bailleur ne justifie pas de la remise, de sorte qu’une diminution de loyer, à hauteur de 20 € par mois doit être appliquée, soit un montant total au jour du jugement de 720 € (20 x 36 mois).

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 7 mai 2025 la dette locative de M. [J] [F] et Mme [B] [F] s’élève à la somme de 17 275,28 € (soit la somme de 18 293,42 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 720 € s’agissant de l’absence de cave et d’un montant de 298,14 € s’agissant de frais d’acte déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est toutefois de jurisprudence constante que le locataire ne peut arguer d’une indécence pour suspendre le paiement de son loyer , sauf s’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Au surplus, il résulte des développements précédents que l’indécence du logement n’est pas démontrée.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [J] [F] et Mme [B] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [J] [F] et Mme [B] [F] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [J] [F] et Mme [B] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail aux torts du bailleur, en dommages et intérêts et en compensation de créance

Il résulte des développements précédents que la faute du propriétaire n’est pas démontrée dans le cadre de la présence procédure.

Par conséquent, la demande indemnitaire est rejetée ainsi que la demande accessoire en compensation de créance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [F] et Mme [B] [F] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [S] [R], M. [J] [F] et Mme [B] [F] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 800 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2022 entre M. [S] [R], d’une part, M. [J] [F] et Mme [B] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [F] et Mme [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [F] et Mme [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [F] et Mme [B] [F] solidairement à verser à M. [S] [R] la somme de 17 275,28 € (dix-sept mille deux cent soixante-quinze euros et vingt-huit centimes) selon décompte arrêté au 7 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [J] [F] et Mme [B] [F] solidairement à verser à M. [S] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [S] [R] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE M. [J] [F] et Mme [B] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [J] [F] et Mme [B] [F] in solidum à verser à M. [S] [R] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [F] et Mme [B] [F] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,