TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/03038 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDWL

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [F] [U], née le 11 Août 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Marc MULLER de l’ASSOCIATION STAEDELIN MULLER, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 17

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près le tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 06 février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1 février 2018, Mme [F] [U] a loué à M. [P] [L] et Mme [H] [Y], qui ne se sont pas engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 580,00 € outre 30,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, Mme [F] [U] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 823,85 € au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Mme [F] [U] a fait assigner M. [P] [L] et Mme [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer la demande recevable,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,dire et juger qu’il n’y a pas lieu à suspendre la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 860,00 € au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification,dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 800 €,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 6 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, Mme [F] [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [P] [L] que pour Mme [H] [Y], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [F] [U] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois de septembre 2024, la dette locative de M. [P] [L] et Mme [H] [Y] s’élève à la somme de 2 860,00 € (la somme de 2 862,85 € apparaissant sur le décompte) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme mais non solidairement, ces derniers ne s’étant pas engagés en ce sens au terme de l’acte de bail.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [P] [L] et Mme [H] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [P] [L] et Mme [H] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [P] [L] et Mme [H] [Y] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [L] et Mme [H] [Y] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [F] [U] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [P] [L] et Mme [H] [Y] seront condamnés à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2018 entre Mme [F] [U], d’une part, et M. [P] [L] et Mme [H] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [P] [L] et Mme [H] [Y] de libérer les lieux et de restituer à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [P] [L] et Mme [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS Mme [F] [U] de sa demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [P] [L] et Mme [H] [Y] à verser à Mme [F] [U] la somme de 2 860,00 € (deux mille huit cent soixante euros) terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [P] [L] et Mme [H] [Y] à verser à Mme [F] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Mme [F] [U] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS M. [P] [L] et Mme [H] [Y] à verser à Mme [F] [U] une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [P] [L] et Mme [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,