TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02985 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5TL

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. ICF ATLANTIQUE

C/

[J] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric MORIN

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [J] [O]

M^e Frédéric MORIN

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. ICF ATLANTIQUE (RCS Tours 775.690.886), dont le siège social est sis 26 rue de Paradis – CS 20053 – 75010 PARIS

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [O], demeurant Chez Mme [R] [O] – Rue de Blachon – Bâtiment Ad 16, Près de Borilla et Pisiou – 97129 LAMENTIN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 février 2019, la SA d’HLM ICF Atlantique a donné à bail à Mme [J] [O] un logement conventionné à usage d’habitation sis 60 boulevard du Maréchal Lyautey – porte n° 211 – 14 000 Caen, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 399,56 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 139,73 euros.

Par courrier daté du 7 décembre 2023, Mme [J] [O] a délivré congé des lieux pris à bail.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, la SA d’HLM ICF Atlantique a fait assigner Mme [J] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour voir :

– déclarer valable tant au fond qu’en la forme le congé délivré par Mme [J] [O] le 7 décembre 2023 et réceptionné par le bailleur le 14 décembre 2023, pour le 14 janvier 2024 ;

– déclarer Mme [J] [O] occupante sans droit ni titre des lieux sis 60 boulevard du Maréchal Lyautey – 14 000 Caen ;

– en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis 60 boulevard du Maréchal Lyautey ;

– dire que faute pour elle de libérer volontairement le logement et passé un délai de 2 mois après la signification d’un commandement de libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

– autoriser la SA d’HLM ICF Atlantique à transporter ou faire transporter les effets mobiliers qui seraient encore présents dans le logement et dans la cave, dans tout garde-meubles de son choix où ils seront conservés pendant un délai de 2 mois aux frais de Mme [J] [O] ;

– condamner Mme [J] [O] au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle depuis le 14 janvier 2024 ou à toute autre date déterminée comme étant celle de la prise d’effet du congé, laquelle indemnité sera équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes conditions et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit ;

* de la somme de 2 575,88 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au terme de mars 2024 inclus, outre les intérêts de droit ;

* de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts de droit à compter de la date du jugement à venir, ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et de ses suites y compris, au paiement de la sommation signifiée le 16 février 2024 et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, au cours de laquelle la SA d’HLM ICF Atlantique, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, toute en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 8 053,55 euros au 1er décembre 2024.

Mme [J] [O] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par la locataire

Il résulte de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de ladite loi.

En application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois, il est toutefois d’un mois en cas, notamment, d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; dans ce cas, le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé.

Conformément aux derniers alinéas de l’article 15-I, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la locataire a souhaité délivrer congé des lieux loués situés 60 boulevard du Maréchal Lyautey – porte n° 211 – 14 000 Caen, par courrier daté du 7 décembre 2023, envoyé par courrier recommandé avec avis de réception à la bailleresse qui l’a réceptionné le 14 décembre 2023, ainsi que bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois compte tenu de son « départ hors département pour des raisons professionnelles ».

Par ailleurs, il est également produit un courrier émis par la SA d’HLM ICF Atlantique, à destination de Mme [J] [O], daté du 14 décembre 2023 et dans lequel la bailleresse accuse réception du congé délivré par la locataire au 14 décembre 2023 et accepte le délai de préavis réduit à un mois sollicité par cette dernière, soit une fin de bail fixée au 14 janvier 2024.

Dès lors, le congé transmis par Mme [J] [O] le 7 décembre 2023 à la SA d’HLM ICF Atlantique et accepté par cette dernière le 14 décembre 2023 pour le 14 janvier 2024, a été valablement délivré.

De sorte que, le bail conclu entre les parties le 22 février 2019, portant sur le logement conventionné à usage d’habitation sis 60 boulevard du Maréchal Lyautey – porte n° 211 – 14 000 Caen, a été résilié par l’effet du congé de la locataire valablement délivré pour le 14 janvier 2024, date à laquelle cette dernière est devenue occupante sans droit ni titre des lieux.

Sur les effets du congé valablement délivré par la locataire

Par l’effet du congé valablement délivré par Mme [J] [O] à la SA d’HLM ICF Atlantique le 7 décembre 2023 et accepté par cette dernière pour le 14 janvier 2024, Mme [J] [O] est depuis cette date occupante sans droit ni titre des lieux.

Toutefois, il s’infère de la sommation de quitter les lieux signifiée par acte de commissaire de justice à Mme [L] [G], rencontrée sur les lieux litigieux, en date du 16 février 2024 que, les lieux n’ont pas été libérés.

Sur l’expulsion

Mme [J] [O], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 14 janvier 2024, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser la SA d’HLM ICF Atlantique à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [J] [O] cause un préjudice à la SA d’HLM ICF Atlantique qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, à compter du 14 janvier 2024 (date de résiliation du bail par l’effet du congé), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 8 053,55 euros, la SA d’HLM ICF Atlantique produit aux débats, outre le contrat de bail conclu entre les parties le 22 février 2019, dont il y a lieu de rappeler qu’il a été résilié le 14 janvier 2024 par l’effet du congé valablement délivré par la locataire, un décompte locatif arrêté au 1er décembre 2024 et portant sur la période d’octobre 2023 à novembre 2024 inclus.

Il ressort de ce décompte que, Mme [J] [O] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges au 14 janvier 2024, ni des indemnités d’occupation dues depuis lors.

Cependant, deux sommes d’un montant de 13 euros et 72,22 euros, correspondant à « frais de poursuite » ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit ni explicité, ni justifié aux débats ; étant rappelé que le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens si ces actes sont justifiés.

Dès lors, la somme de 85,22 euros sera ôtée du solde locatif.

En conséquence, Mme [J] [O] sera condamnée à payer à la SA d’HLM ICF Atlantique la somme de 7 968,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [O], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation qui lui a été délivrée ainsi que de la sommation du 16 février 2024.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que le congé, portant sur les lieux situés 60 boulevard du Maréchal Lyautey – porte n° 211 – 14 000 Caen, transmis par Mme [J] [O] le 7 décembre 2023 à la SA d’HLM ICF Atlantique qui en a accusé réception le 14 décembre 2023 pour le 14 janvier 2024, a été valablement délivré ;

DIT que Mme [J] [O] est occupante sans droit ni titre des lieux sis 60 boulevard du Maréchal Lyautey – porte n° 211 – 14 000 Caen depuis le 14 janvier 2024 par l’effet du congé qu’elle a valablement délivré à la SA d’HLM ICF Atlantique ;

DIT que Mme [J] [O] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA d’HLM ICF Atlantique à faire expulser Mme [J] [O] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

AUTORISE la SA d’HLM ICF Atlantique à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [O] à payer à la SA d’HLM ICF Atlantique une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 janvier 2024 (date de résiliation du bail par l’effet du congé), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [J] [O] à payer à la SA d’HLM ICF Atlantique la somme de 7968,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SA d’HLM ICF Atlantique ;

CONDAMNE Mme [J] [O] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation qui lui a été délivrée ainsi que de la sommation du 16 février 2024 ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ICF Atlantique de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION