TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

16 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/03997 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KMUE

AFFAIRE :

S.A.R.L. [Q],

C/

S.C.I. SAVAJO,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX

l’an deux mil vingt six, le seize Mars

Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu des articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier,

ONT COMPARU

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Q], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 513 007 591, prise en la personne de son gérant

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET

S.C.I. SAVAJO, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro D510 667 330, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Maxime BARGAIN, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANT :

S.E.L.A.R.L. ATHENA, mandataire judiciaire représentée par Me [A] [R], es qualités de mandataire judiciaire représentant des créanciers désignéeà cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Rennes en date du 18/12/2023

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 19 Janvier 2026, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 Mars 2026,

Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 15 juin 2009, la société civile immobilière (SCI) Savajo a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) [Q] un bail commercial portant sur un local livré « brut de béton », à usage de boucherie, charcuterie et traiteur, implanté dans le parc d’activités de Hédé situé à Domloup (35).

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2009, soit jusqu’au 31 mai 2018 et moyennant un loyer annuel de 18 000 € HC et HT, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois. Les parties ont stipulé une clause d’accession du bailleur, en fin de jouissance, aux travaux que réaliserait le preneur au cours du bail.

Par avenant du 1er juin 2012, elles ont convenu qu’entre contrepartie de la prise en charge par le bailleur de travaux, le loyer, notamment, était rétroactivement porté à la somme annuelle de 19 232,76 € HT et une clause d’échelle mobile, se référant à l’indice national du coût de la construction, a également été prévue.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 mars 2022, la SARL [Q] a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2022, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré sauf à intégrer les modifications issues de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application, mais moyennant un loyer réduit à la somme de 16 000 € HT taxe par an.

Par lettre missive en date du 28 mars suivant, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail mais sous le maintien du loyer au prix de celui du bail expiré, soit la somme annuelle de 20 733,24 € HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juillet 2022, le preneur a notifié au bailleur un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative des lieux, soit selon lui la somme annuelle de 16 000 € HT.

Suivant avis de la commission de conciliation des baux commerciaux du 12 octobre suivant, le loyer annuel de renouvellement peut être fixé à la somme annuelle de 19 288 € HC et HT.

Par acte d’huissier de justice en date du 30 mai 2023, la SARL [Q] a ensuite fait assigner la SCI Savajo, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir, au visa de l’article L 145-33 du code de commerce et sur le fondement d’une expertise unilatérale, fixer à compter du 01er avril 2022 le montant du loyer de renouvellement à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle HT désormais de 14 664 €.

Lors de l’audience sur renvoi du 25 janvier 2024, la juridiction a constaté par mention au dossier l’interruption de l’instance en conséquence de l’ouverture d’une procédure collective, au profit du preneur, par un jugement du tribunal de commerce de Rennes du 18 décembre précédent. La société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) Athéna, prise en la personne de Maître [A] [R], mandataire judiciaire de la SARL [Q], est intervenue volontairement en reprise d’instance par mémoire déposé lors de l’audience sur renvoi et utile du 25 mars 2024.

Aux termes de leur mémoire n°5, non daté, la SARL [Q] et la SELARL Athéna ont sollicité désormais la fixation, à compter du 01er avril 2022, du montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle HT de 11 980 €.

Elles ont demandé, subsidiairement, la désignation d’un expert avec mission habituelle.

Au moyen de son mémoire n°4 du 23 novembre 2023, la SCI Savajo a sollicité également la fixation du loyer de renouvellement HC et HT à la valeur locative des lieux mais qu’elle a dit être, sur le fondement de sa propre expertise unilatérale, de 27 360 €.

Elle a demandé elle aussi, subsidiairement, la désignation d’un expert.

Par jugement avant dire droit du 13 mai 2024, la juridiction a ordonné une mesure d’expertise.

Le technicien a déposé au greffe son rapport le 17 mars 2025.

Par un mémoire après expertise n°2 non daté, dont la notification effective à son bailleur n’est pas justifiée mais sans que cela ne suscite de débats, la SARL [Q], en présence du commissaire à l’exécution du plan de redressement dont elle bénéficie, à savoir la SELARL Athéna, sollicite désormais la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 7 522 € HT, à compter du 01er avril 2022, sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire après expertise en date du 2 septembre 2025, régulièrement notifié à son preneur le 6 septembre suivant, la SCI Savajo sollicite, principalement, la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 27 360 € HC et HT, sous le bénéfice des dépens et d’une somme de 10 000 € au titre des frais non compris dans ces derniers.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 19 janvier 2026, les parties, représentées par avocat, se sont rapportées à leurs mémoires.

Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et prétentions, la juridiction se réfère à ces mémoires, en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463 et Civ. 3ème 16 septembre 2021 n° 20-11.053 et 19-20.153).

Les parties s’accordent, à les lire, sur la fixation du prix du bail renouvelé, à compter du 01er avril 2022, à la valeur locative des lieux, par application combinée des articles L 145-33 et 34 du code de commerce, la durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

Sur le prix du bail renouvelé

Vu les articles L 145-33 et R. 145-3 à 8 du code de commerce :

Selon le premier de ces textes, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les autres textes précisent la consistance de ces éléments.

Sur le local à évaluer

Il s’agit d’un local à usage de boucherie, charcuterie et traiteur, composé de deux cellules, situé en rez de chaussée d’un ensemble immobilier formé par trois immeubles indépendants, disposant d’extérieurs traités en enrobé mais agrémentés de haies végétales. Le technicien a considéré que cet ensemble immobilier formait une entité commerciale de type « retail park ». Le local a été ventilé en une boutique, aménagée en longueur et disposant d’une large vitrine, une cuisine, une plonge, un laboratoire, trois chambres froides et des sanitaires. Il dispose également d’une mezzanine partielle en bois, à usage de réserve.

Le bail a prévu une livraison « brut de béton », ainsi qu’une clause d’accession différée en fin de jouissance (pièce preneur n°1, verso du second feuillet, le bail n’étant pas paginé).

L’expert a estimé qu’en raison de son implantation au sein d’un pôle commercial de proximité d’une commune de la deuxième couronne rennaise, le local profite d’un « environnement valorisant » et « adaptée à l’activité exercée » (page 7).

Les parties ont convenu d’une surface utile de 144 m2 que le technicien a estimé devoir retenir, en application de la clause d’accession et qu’il a uniformément pondérée à un, en application des recommandations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière.

Le bailleur sollicite que cette surface soit retenue.

Le preneur revendique une surface pondérée de 90 m2, chiffre avancé par son expert officieux sur la base d’une surface utile de 244,61 m2, laquelle pondération ne serait nullement contradictoire, selon lui, avec le fait d’évaluer les locaux « bruts de béton » ainsi que l’impose la clause d’accession. Il s’accorde, à titre subsidiaire, avec son bailleur, sur la surface retenue par le technicien.

En premier lieu, le preneur n’a pas soumis cette demande à l’expert judiciaire, ce qui aurait pourtant permis son examen de façon contradictoire et pertinente.

Il ne s’en explique pas.

En second lieu, il n’indique pas quelle est la source du chiffrage de 244,61 m2 et la lecture de « l’étude surfacique » à laquelle a procédé son expert officieux, le 21 octobre 2022, est sans utilité à cet égard (sa pièce n°8).

Il s’ensuit que seule la surface utile de 144 m2 peut-être retenue, dans le cadre de la présente fixation, sur laquelle les parties se sont en effet accordées par contrat et compte étant tenu de ce qu’il doit être fait abstraction des travaux réalisés par le preneur, en application de la clause d’accession en fin de jouissance stipulée au bail (Civ. 3ème 21 mars 2001 n° 99-16.640 Bull. n°35). Pour le même motif, c’est de façon pertinente que le technicien a appliqué à cette surface un coefficient de pondération de 1, en application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, que rien ne commande d’écarter au cas présent.

Sur les locaux de référence

Avec raison, l’expert judiciaire a écarté les références qui lui ont été proposées par les parties lorsque l’exploitant était également propriétaire de son local, le prix du bail, dans une telle hypothèse, pouvant en effet correspondre à un prix de convenance bien plus que de marché.

Il a examiné quatre locaux de référence qu’il a ensuite décrit comme suit :

1) prise à bail en avril 2023, portant sur un local livré « brut de béton », d’une surface utile de 51 m2 et au prix annuel HT et HC, en valeur actualisée et corrigée, de 119 € ;

2) prise à bail en août 2023, portant sur un local livré « brut de béton », d’une surface utile 82 m2 et pour un prix annuel HT et HC en valeur actualisée et corrigée de 114 € ;

3) prise à bail en juillet 2020, portant sur un local aménagé, d’une surface utile pondérée de 100 m2 et pour un loyer annuel HT et HC en valeur actualisée et corrigée de 133 € ;

4) prise à bail en novembre 2021, portant sur un local aménagé, d’une surface utile pondérée de 78 m2 et pour un loyer annuel HT et HC en valeur actualisée et corrigée de 120 €.

Sur la base de ces quatre locaux de référence, l’expert a estimé qu’une valeur locative de l’ordre de 120 € pouvait être raisonnablement proposée, soit, appliquée à la surface utile pondérée de 144 m2, une valeur locative annuelle de l’ordre de 17 280 € HC et HT.

Il a également précisé que cette valeur devait s’entendre « en appréciation par comparaison de l’ensemble des caractéristiques des références retenues au bail objet du renouvellement, y compris les transferts de charges qui ont été corrigés ». Il a ajouté que « le loyer de renouvellement applicable correspond donc à la valeur locative approchée, sans qu’il soit nécessaire d’appliquer une minoration ou majoration » (page 18).

Le preneur acquiesce à cette proposition de valeur locative.

Le bailleur la conteste. Il affirme que ces références sont limitées et hétérogènes, alors que la zone comporte seize lots et dispose d’un marché local fourni. Il affirme produire aux débats (ses pièces n°14 à 18) de « véritables » (page 9) éléments de comparaison, loués à des prix compris entre 161 et 230 € du mètre carré, avec une moyenne de 191 €. Il prétend que toutes ces cellules ont été construites et louées « brutes de béton », dans des conditions identiques à celles du local litigieux. Il ajoute que son preneur a pu créer une mezzanine et que cette possibilité n’existe « pas nécessairement » (page 10) dans les autres cellules de comparaison. Il affirme pouvoir en déduire que le local litigieux présente une « valeur d’usage » (page 10) supérieure aux locaux voisins. Il sollicite un prix de 190 € correspondant, selon lui, à la convergence des expertises, de la commission et des « comparables de marché » (page 11).

En premier lieu, s’est contre raison que le bailleur prétend que les baux de référence retenus par le technicien sont hétérogènes alors, qu’au contraire, leurs prix sont très proches.

Ses pièces n° 14, 15 et 18, ensuite, correspondent à des facturations de loyer. La pièce n°16 est un courriel, émanant visiblement d’un proche, qui énonce des montants de loyers, étant en outre observé que ledit courriel comporte des annotations ajoutées postérieurement par une main inconnue.

Ces pièces ne permettent en aucun cas de connaître les éléments des locaux concernés, prévus à l’article L 145-33 du code de commerce et dont la consistance est définie par les articles R. 145-3 à 8 du même code. La pièce n°17 est un bail portant sur un local destiné à une activité de dentiste que l’expert judiciaire a écarté de son évaluation au motif qu’exploitant et propriétaire ne faisait, en réalité, qu’un (page 11), ce qui n’est pas contesté par le bailleur. Il a été retenu qu’en ce cas, il convenait d’écarter un tel bail.

L’affirmation du bailleur, enfin, selon laquelle les autres locaux commerciaux de la zone d’activité ne permettraient pas nécessairement l’aménagement d’une mezzanine, outre son caractère hypothétique, est dépourvue d’offre de preuve.

Il s’ensuit que le bailleur échoue à proposer des références équivalentes à son local, eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 du code de commerce et il n’appartient pas à la juridiction, en application de l’article 6 du code de procédure civile, d’aller vérifier de son propre chef dans les rapports d’expertise officieux produits aux débats si de telles références peuvent s’y trouver.

Le prix de 120 €, qui correspond peu au prou au prix moyen et médian des quatre locaux de référence, sera en conséquence retenu.

Sur les facteurs de diminution de la valeur locative

Il n’y a pas lieu de procéder à un abattement de 20 % au motif de la présence au bail d’une clause d’accession en fin de jouissance et d’un local livré « brut de béton », afin de tenir compte des travaux réalisés par le preneur, le technicien ayant déjà corrigé les prix des locaux de référence au moyen d’abattements ou de majorations lorsque ceux ci n’étaient pas équivalents, à cet égard, au local litigieux. Il s’en est d’ailleurs clairement expliqué dans une réponse aux dires des parties (page 13).

La SARL [Q] sollicite ensuite une minoration de la valeur locative afin de prendre en compte le transfert à sa charge de l’impôt foncier, fondant juridiquement cette demande sur la jurisprudence constante de la Cour de cassation, prétention à laquelle s’oppose son bailleur.

Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Le paiement de la taxe foncière est une obligation incombant normalement au bailleur et il n’est pas soutenu que son transfert sur le preneur ait eu, au cas présent, une contrepartie ; il constitue dès lors un facteur de diminution de la valeur locative dont il doit être tenu compte dans sa fixation quand bien même les baux de référence comportent des stipulations identiques (Civ. 3ème 08 avril 2021 n° 19-23.183, 24 novembre 2021 n° 20-21.570, 25 janvier 2023 n° 21-21.943 publié au Bulletin et 08 février 2024 n°22-24.268).

La somme de 1 118 €, laquelle correspond au montant de cette taxe due au titre de l’année 2022 (pièce preneur n°11) sera, en conséquence, retranchée de la valeur locative.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme de :

(144 x 120) – 1 118 = 16 162 € HC et HT par an.

Sur la demande en paiement

La SCI Savajo sollicite la condamnation de son preneur à lui régler des arriérés de loyer, selon décompte à parfaire, avec intérêts au taux légal et capitalisation, outre fixation d’une créance supplémentaire au passif de la procédure collective.

Le preneur répond que la juridiction n’a pas « compétence » pour trancher cette demande.

Vu l’article R 145-23 du code de commerce :

Selon ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le juge des loyers. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les contestations précitées.

D’où il suit qu’il n’y a pas lieu à statuer sur la demande en paiement du bailleur, laquelle excède les pouvoirs de la juridiction des loyers (Civ. 3ème 11 mai 2022 n° 20-21.689, 651 et 652 publiés au Bulletin).

A supposer que les chefs de « constater » et de « dire et juger », mentionnés subsidiairement dans le dispositif de son dernier mémoire, constituent bien des prétentions, la juridiction n’a pas plus le pouvoir de les trancher, puisqu’il s’agirait d’une contestation portant sur le principe même du renouvellement (Com. 18 juillet 1966 n° 64-14.373 Bull. n°359).

La demande du preneur visant à ce qu’il soit ordonné l’apurement des comptes entre les parties, sur la base du nouveau prix, à l’appui de laquelle aucun moyen n’est articulé dans sa discussion, dès lors mal fondée, sera également rejetée.

Sur les demandes annexes

La demande du preneur de diminution de loyer s’est avérée très excessive en son quantum, mais justifiée dans son principe et le bailleur a conclu à un loyer bien supérieur à la valeur locative des lieux et même au loyer contractuel.

La procédure était donc d’intérêt commun, de sorte que les dépens seront partagés entre les parties et que chacune gardera à sa charge ses autres frais, en application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

La juridiction des loyers commerciaux :

FIXE le prix du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 16 162 € (seize mille cent soixante-deux euros) HC et HT par an ;

FAIT masse des dépens et les partage par moitié entre les parties ;

REJETTE toute autre demande, plus ample au contraire.

La greffière Le juge des loyers commerciaux