TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00199 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXMM

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 21 janvier 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [H] [O]

né le 28 mars 1977 à [Localité 8] (KOSOVO)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE

requérant

à l’encontre de :

Madame [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne “PALAIS DE SAI BABA”

née le 9 juillet 1977 à [Localité 9] (SRI LANKA)

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-68224-2024-002985 du 22 octobre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 19 novembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2020, M. [H] [O] a donné à bail deux locaux commerciaux, situés [Adresse 2] à Saint-Louis (68300), à Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer mensuel de 1 600 euros TTC, outre une provision sur charges de 80 euros.

Ce contrat incluait une clause de résiliation de plein droit, acquise un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par assignation signifiée le 4 avril 2024, M. [H] [O] a attrait Mme [S] [B] épouse [E] devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— constater la résolution de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties du 20 janvier 2020, aux torts exclusifs de Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne «PALAIS DE SAI BABA »,

— condamner Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », ainsi que tous les occupants de son chef à évacuer les lieux, sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter d’un délai de huit jours passé la signification de la présente ordonnance,

— autoriser le commissaire de justice instrumentaire chargé de l’exécution de la présente ordonnance à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 3 000 euros par mois plus charges, à compter du 15 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », à lui payer une provision de 16 420 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer, au titre des impayés locatifs arrêtés 1er février 2024,

— condamner Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 décembre 2023,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Dans ses dernières conclusions reçues le 24 septembre 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, Mme [S] [B] épouse [E] demande à la juridiction des référés de :

A titre principal,

— déclarer le demandeur recevable mais mal fondé en ses demandes,

— débouter le demandeur de ses fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement de vingt-quatre échéances mensuelles,

En toutes hypothèses,

— condamner chacune des parties à supporter la charge de ses frais et dépens,

— débouter le demandeur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [B] épouse [E] fait valoir :

— que la demande en paiement s’expose à une contestation sérieuse, au motif que le commandement de payer a été délivré de manière infondée et que les prétentions du demandeur sont partiellement prescrites, conformément aux dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce,

— que toute demande trouvant sa cause dans une créance antérieure au 4 avril 2022 est prescrite,

— qu’il n’existe aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite,

— qu’elle a restitué le local commercial le 18 avril 2024 et mis un terme à son activité d’exploitant individuel,

— que sa demande de délais de paiement est justifiée par sa situation financière et familiale.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la constatation de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré de loyer

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, M. [H] [T] a fait délivrer à Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire, pour la somme de 13 060 euros au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 1er décembre 2023.

Pour s’opposer à la demande, Mme [S] [B] épouse [E] fait valoir qu’elle a quitté les lieux et qu’elle a remis les clés du local loué le 18 avril 2024, à l’étude de la SCP FOURNIER & MOSCATO, commissaires de justice.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 16 janvier 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que de celle de tous les occupants de son chef de quitter les lieux n’est pas contestable, mais il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion dès lors que cette dernière a quitté les lieux.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer sur la demande d’expulsion.

S’agissant du non-paiement des loyers et charges, Mme [S] [B] épouse [E] soulève une contestation relative à la prescription biennale.

Elle fait valoir qu’en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans et que, par conséquent, toute demande trouvant sa cause dans une créance antérieure au 4 avril 2022 est prescrite et ne peut lui être réclamée.

L’article L.145-60 du code de commerce s’applique aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Sont soumises à la prescription biennale notamment, les actions en révision triennale du loyer, les actions en fixation du prix du bail renouvelé à l’initiative du bailleur ou du preneur.

L’article 2244 du code civil s’applique aux actions exercées en vertu du contrat de bail commercial et concerne toutes les actions qui ne sont pas évoquées dans le code de commerce au chapitre des baux commerciaux. Ces actions, telles que notamment l’action en paiement des loyers commerciaux, relèvent de la prescription quinquennale de droit commun de cinq ans.

En l’espèce, M. [H] [T] se fonde sur le bail commercial conclu et sur le commandement de payer resté sans effet. Il s’agit d’une action exercée en vertu du contrat de bail commercial et non d’une action sur le fondement du statut des baux commerciaux visées par l’article L.145-60 du code de commerce.

En conséquence, la prescription quinquennale de droit commun s’applique en l’espèce avec l’évidence requise en référé. Les loyers antérieurs au 4 avril 2022 peuvent être réclamés à Mme [S] [B] épouse [E] car non prescrits.

Ce moyen sera donc rejeté.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que Mme [S] [B] épouse [E] reste devoir à M. [H] [T] la somme de 16 420 euros correspondant aux loyers, charges et taxes foncières impayés au 1er février 2024, selon décompte arrêté à cette même date.

En conséquence, il convient de condamner Mme [S] [B] épouse [E] à payer à M. [H] [T], ladite somme à titre de provision, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 13 060 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que Mme [S] [B] épouse [E] est également redevable à M. [H] [T], à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 1 680 euros par mois à compter du 1er mars 2024 jusqu’au 19 avril 2024, date de la remise des clés.

Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA »

L’article 1343-5 dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 2, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Mme [S] [B] épouse [E] sollicite des délais de paiement de vingt-quatre mois afin pour s’acquitter des sommes dues. Elle précise avoir mis un terme à son activité d’exploitant individuel, bénéficier d’une rémunération de 1 400 euros et des prestations sociales et avoir deux enfants à charge.

En tout état de cause, au vu des éléments produits, Mme [S] [B] épouse [E] ne justifie pas pouvoir s’acquitter du montant conséquent de la dette dans les délais sollicités.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés et produiront également intérêt au taux légal.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 décembre 2023, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par M. [H] [T] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat et la résiliation, le 16 janvier 2024, du contrat de bail signé le 20 janvier 2020 et liant M. [H] [O] à Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », concernant la location des deux locaux commerciaux situés [Adresse 3] ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion dès lors que Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », a quitté les lieux ;

CONDAMNONS Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », à payer à M. [H] [O], à titre de provision, la somme de 16 420 euros (seize mille quatre cent vingt euros) au titre des loyers, charges et taxes foncières impayés au 1er février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 13 060 euros (treize mille soixante euros), et à compter de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNONS Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », à payer à M. [H] [O], à titre de provision, la somme de 1 680 euros (mille six cent quatre vingts euros) par mois, du 1er mars 2024 au 19 avril 2024 ;

DISONS que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés et produiront également intérêt au taux légal conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA » ;

CONDAMNONS Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », à payer à M. [H] [O] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [S] [B] épouse [E], exploitant à titre individuel sous l’enseigne « PALAIS DE SAI BABA », aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer du 15 décembre 2023, s’élevant à la somme de 182,36 euros (cent quatre vingt deux euros et trente six centimes) ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,