N° RG 25/01053 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZYI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01053 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZYI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sarah BARDOL substituant

M^e Alexandre GASSE

M. [P] [S] [J]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Alexandre GASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

30 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. VILOGIA,

Immatriculée au RCS de [Localité 3]

sous le N° B 475680815

[Adresse 3]

Représentée par son Directeur Général

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah BARDOL substituant M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [S] [J]

né le 04 Juillet 1995

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 juin 2024, la SA VILOGIA a loué à Monsieur [P] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 303,74 euros outre 93,90 euros de provision pour charges, payables à terme échu le dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 021,30 euros au titre des loyers et charges échus au 20 novembre 2024 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés par courrier recommandé du 20 novembre 2024 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 1 622,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 15 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clefs,condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 28 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 325,77 euros, au titre des loyers et charges échus au 30 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer et des charges courants et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. La demanderesse précise que les demandes en paiement sont faites à titre provisionnel.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [P] [J] ne comparaît pas.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 16 octobre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locative aux termes desquels le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés par le service en fin de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [P] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA VILOGIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 30 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [P] [J] s’élève à la somme de 2 900,59 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il a été déduit de cette somme le montant du loyer et charges du mois de janvier 2026, cette échéance étant non encore exigible au 30 janvier 2026, le contrat de bail prévoyant que le loyer et les charges sont exigibles à terme échu le dernier jour du mois. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 2 900,59 euros à titre de provision.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision en raison de l’évolution du montant de la dette.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 janvier 2025 et Monsieur [P] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il n’est pas sérieusement contestable qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation afin de compenser la perte de jouissance du bien.

Dès lors, Monsieur [P] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [P] [J] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2024 entre la SA VILOGIA, d’une part, et Monsieur [P] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [J] à verser à la SA VILOGIA une provision de 2 900,59 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 30 janvier 2026, mois de novembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [J] à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la SA VILOGIA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [J] à verser à la SA VILOGIA une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière Le Juge des Contentieux

de la Protection