MINUTE N° 25/00328

ORDONNANCE DU:

17 Septembre 2025

ROLE:

N° RG 25/00240 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IUOP

[C] [S]

C/

[T] [Y], [Z] [D]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e DELBREIL

Copie(s) délivrée(s)

à M^e DELBREIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, dix sept Septembre deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Jérôme DELBREIL, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 03 Septembre 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du mois d’août 2024, M. [E] [S] a consenti à M. [Z] [D] et M. [T] [Y], un bail commercial portant sur un local à usage commercial, situé à [Adresse 7]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années, à compter du 19 août 2024 pour se terminer le 18 août 2033, moyennant un loyer mensuel net hors charges, de 890 euros, payable d’avance, outre une provision sur charges de 160 euros par mois correspondant à la taxe foncière et à l’assurance propriétaire non occupant et un dépôt de garantie de 1 780 euros. Le bail convenu prévoit une « franchise de loyer de 1 mois », « la date de début de paiement des loyers commençant donc en septembre 2024 pour un premier loyer de 379,34 € (…) » ; « le loyer de 890€ commencera donc à être payé au Bailleur à partir du 1er octobre 2024 ».

M. [E] [S] allègue que, depuis février 2025, M. [Z] [D] et M. [T] [Y] ne régleraient pas régulièrement les sommes dues au titre du bail.

Le 21 mars 2025, M. [E] [S] a fait délivrer à M. [Z] [D] et M. [T] [Y], un commandement de payer la somme de 2 270,23 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2025 incluse, et des droits de recouvrement ainsi que du coût de l’acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, M. [E] [S] a fait assigner M. [Z] [D] et M. [T] [Y] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 21 avril 2025 et la résiliation du bail commercial relatif au local sis [Adresse 3] à [Localité 4], les liant ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] et de toute autre personne occupant les lieux de leur chef ;

Condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] à payer à titre provisionnel la somme de 4 200,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2025 et jusqu’à libération effective et complète des locaux loués ;

Condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] au paiement de la somme de 4 200,00 euros quittancement du commandement de payer du 17 février 2025 ;

Condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours et ce jusqu’au départ effectif des lieux par Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] ;

Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2025 ;

Condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] à payer à M. [E] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 21 mars 2025 et le coût de la réquisition de l’état des nantissements auprès du tribunal de commerce.

A l’audience du 3 septembre 2025, M. [E] [S] maintient ses demandes aux fins de résiliation de bail et provisionnelles.

M. [Z] [D], assigné conformément aux dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

M. [T] [Y], assigné conformément aux dispositions de l’article 655 du code de procédure civile, n’a pas comparu

La présente décision sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fondements juridiques invoqués

Le demandeur fonde son action notamment sur les articles 808 et 809 du code de procédure civile et sur l’article 1134 du code civil.

En matière de référé, les articles en vigueur à la date du présent litige sont les articles 834 et 835 du code de procédure civile, anciennement numérotés 808 et 809 de ce code.

Il convient dès lors, de considérer que c’est par une erreur de plume que les articles anciens ont été mentionnés.

Par ailleurs, la même constatation est effectuée s’agissant de l’article 1134 du code civil. Les dispositions de cet ancien article 1134 du code civil sont reprises aux actuels articles 1103 et 1104 du code civil. Le contrat de bail datant de 2024, ce sont ces dernières dispositions qui sont susceptibles de lui être appliquées.

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, le demandeur ne produit aucun état des inscriptions des chefs de M. [Z] [D] et M. [T] [Y], de sorte que la présente décision ne saurait être opposable aux créanciers inscrits s’il en existe.

Sur le constat de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail produit à effet du 19 août 2024, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au Preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. (…) » ;

— du commandement de payer la somme de 2 270,23 euros, dont 2 100 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2025 inclus, selon décompte figurant à l’acte, qui a été délivré le 21 mars 2025 avec rappel de la clause résolutoire ;

— des courriers recommandés avec accusés de réception adressés par M. [E] [S], le 16 mai 2025, et portant rappel des sommes impayées et dues au titre du bail, soit les échéances de loyers et charges, de février 2025 à mai 2025, et attestant de l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par cet acte.

M. [Z] [D] et M. [T] [Y], à qui il incombe de démontrer s’être acquittés de leurs obligations, ne comparaissent pas.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail à compter du 22 avril 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire contractuelle, M. [Z] [D] et M. [T] [Y] sont occupants sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par M. [Z] [D] et M. [T] [Y]. A défaut, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans les lieux de leur chef, sera ordonnée.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 2 100 euros, sommes dues au titre des loyers et des charges, selon décompte intégré à l’acte, correspondant aux échéances de février et mars 2025 ;

— loyer et charges pour la période du 1er au 21 avril 2025 inclus, soit 735 euros (1 050 x 21/30);

soit 2 835 euros, somme arrêtée à la date du 21 avril 2025 incluse, s’agissant des sommes dues à titre locatif.

Le bail comporte les dispositions suivantes : « SOLIDARITE ET INDIVISIBILITE : Les obligations résultant du présent bail pour le Preneur constitueront pour tous ses ayants-droits et pour toutes personnes tenues au paiement et à l’exécution, une charge solidaire et indivisible. (…) ».

Eu égard à ces dispositions du contrat liant les parties, il convient de condamner solidairement M. [Z] [D] et M. [T] [Y], preneurs solidaires, au paiement des sommes dues au titre du bail.

Par conséquent, M. [Z] [D] et M. [T] [Y] seront condamnés solidairement, à payer à M. [E] [S], à titre provisionnel, la somme de 2835 euros, somme arrêtée à la date du 21 avril 2025 inclus, correspondant aux sommes dues au titre du bail.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant du loyer dû à la date de la résiliation du bail. Aussi, M. [Z] [D] et M. [T] [Y] seront en outre tenus à une indemnité d’occupation à compter du 22 avril 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 1 050 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par les preneurs.

Compte tenu des dispositions du bail qui précisent un article relatif à l'« indexation », l’indemnité d’occupation variera selon les mêmes modalités que le loyer initial, sur la base de l’indice de référence des loyers commerciaux nommé ILC, établi par l’INSEE, l’indice de base étant toutefois, le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 25 juin 2023, il convient de condamner provisionnellement, M. [Z] [D] et M. [T] [Y] au paiement de la somme de :

Indemnité d’occupation due du 22 au 30 avril 2025 : 315 euros (1 050€ x 9/30) ;

Indemnités d’occupation dues pour mai 2025 : 1 050 euros.

Eu égard aux dispositions contractuelles relatives à la solidarité des preneurs pour les sommes « résultant du présent bail », il n’y aura pas lieu à solidarité entre les preneurs au titre des indemnités d’occupation qui seront dues, ces sommes étant dues postérieurement à la résiliation du bail.

Au final, M. [Z] [D] et M. [T] [Y] seront solidairement condamnés à payer à titre provisionnel la somme de 2 835 euros, au titre des loyers et charges dus et impayés, arrêtés à la date du 21 avril 2025 inclus. Il seront également condamnés provisionnellement au paiement de la somme de 1 365 euros, au titre des indemnités d’occupation dues et arrêtées à mai 2025 inclus.

Sur la demande de « condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] au paiement de la somme de 4 200,00 euros quittancement du commandement de payer du 17 février 2025 »

En l’espèce, il n’est nullement justifié de la signification d’un commandement de payer le 17 février 2025.

Par ailleurs, le commandement de payer signifié le 21 mars 2025 l’a été pour un montant, frais de signification et de recouvrement du commissaire de justice inclus, pour un montant de 2 270,23 euros, dont 2 100 euros au titre des loyers et charges impayés, correspondant aux termes de février et de mars 2025.

Cette demande n’étant pas étayée par les éléments versés au débat, il ne saurait être fait droit à la demande de condamnation ainsi formulée.

Sur le taux d’intérêt applicable aux condamnations pécuniaires provisionnelles et sur la clause pénale

M. [E] [S] sollicite aux termes de son assignation, de la présente juridiction de, d’une part, « Condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] à payer à titre provisionnel la somme de 4 200,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2025 (…) » et d’autre part, de « Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2025 ».

En l’espèce, le bail comporte une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme. (…) »

Une telle clause pénale contractuelle est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.

En tout état de cause, le demandeur formule deux demandes différentes au titre des intérêts applicables aux condamnations provisionnelles ; les demandes formulées interfèrent entre elles, de sorte que seul le taux d’intérêt légal sera appliqué. Les condamnations provisionnelles porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [D] et M. [T] [Y], qui succombent seront condamnés, in solidum, aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 mars 2025, mais à l’exclusion du coût de réquisition de l’ état des nantissements auprès du tribunal de commerce, état qui n’est pas produit et dont il n’est pas justifié qu’il a été sollicité.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [Z] [D] et M. [T] [Y] seront condamnés, in solidum à payer à M. [E] [S] la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

DIT M. [Z] [D] et M. [T] [Y], occupants sans droit ni titre à compter du 22 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [D] et M. [T] [Y] à restituer les lieux loués, sis à [Adresse 5], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de leur fait par les voies légales ;

CONDAMNE M. [Z] [D] et M. [T] [Y] à payer, à M. [E] [S], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, dû à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 1 050 euros (mille cinquante euros), à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation variera selon les mêmes modalités que le loyer initial, sur la base de l’indice de référence des loyers commerciaux nommé ILC, établi par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [D] et M. [T] [Y] à payer, à M. [E] [S], à titre provisionnel, la somme de 2 835 euros (deux mille huit cent trente-cinq euros), au titre des loyers et charges, dus à la date du 21 avril 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [D] et M. [T] [Y] à payer, à M. [E] [S], à titre provisionnel, la somme de 1 365 euros (mille trois cent soixante-cinq euros), au titre des indemnités d’occupation dues, et arrêtées à la date du 31 mai 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE M. [E] [S] de sa demande de « condamner solidairement Messieurs [Z] [D] et [T] [Y] au paiement de la somme de 4 200,00 euros quittancement du commandement de payer du 17 février 2025 » ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [D] et M. [T] [Y] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 ;

DEBOUTE M. [E] [S] de sa demande de condamnation de M. [Z] [D] et M. [T] [Y] au paiement du coût de réquisition de l’état des nantissements auprès du tribunal de commerce ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [D] et M. [T] [Y] à payer à M. [E] [S] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [E] [S] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 17 septembre 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES