TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00101

N° Portalis DB2G-W-B7I-IUXW

KG/JLD

République Française

Au Nom Du Peuple Français

ORDONNANCE

du 20 février 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.R.L.U. A LA MANUFACTURE ROYALE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean pierre KOIS de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Association DE GESTION ET D’ANIMATION DU PARC DE [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37 et Maître Sylvie GABRY, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Nous, Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal judiciaire de céans, Juge de la mise en état, assisté de Thomas SINT, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante, par mise à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat intitulé “convention d’occupation précaire d’un local à usage de restaurant, salon de thé, bar à vin” en date du 23 juillet 2020, L’ASSOCIATION de GESTION ET D’ANIMATION DU PARC TEXTILE DE [Localité 6] (l’AGAPTW) a mis à disposition de la société unipersonnelle à responsabilité limitée (SARLU) A LA MANUFACTURE ROYALE un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 4] à proximité du château du Parc de [Localité 6] pour une durée de 33 mois à partir du 20 juillet 2020 jusqu’au 19 mars 2023 moyennant le versement d’une redevance fixe mensuelle de 800 euros HT par mois.

Par lettre recommandée en date du 25 juillet 2023, l’AGAPTW a indiqué à la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE que la convention les liant allait prendre fin.

Considérant qu’elle était titulaire d’un bail commercial en raison de son maintien dans les lieux, la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE a saisi le tribunal judiciaire de MULHOUSE par acte introductif d’instance transmis au greffe le 9 février 2024 signifié le 12 mars 2024 à l’AGAPTW.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, l’AGAPTW sollicite du juge de la mise en état de :

— déclarer la demanderesse irrecevable en ses prétentions et actions tendant à la requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial ou en bail dérogatoire ;

— l’en débouter

— condamner la demanderesse aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, l’AGAPTW expose que :

— au visa de l’article L145-60 du Code de commerce, l’action en requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial se prescrit par deux ans ;

— le point de départ de la prescription biennale est la date de signature du contrat signé le 23 juillet 2020, la prescription se trouve acquise au jour de l’introduction de la présente instance ;

— une action visant à la constatation de l’existence d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire ne peut qu’être subséquente à une action en requalification de la convention que les parties avaient expressément dénommée convention d’occupation précaire ;

— la constatation de l’existence d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire nécessite que soit d’abord apprécié la requalification de la convention d’occupation précaire du 23 juillet 2020 en bail dérogatoire au sens de l’article L145-5 du Code de commerce.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2024, la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE sollicite du juge de la mise en état de :

— enjoindre l’AGAPTW à présent d’avoir à conclure au fond ;

— condamner l’AGAPTW aux entiers frais et dépens de l’incident ainsi qu’au paiement d’un montant de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE expose que :

— le juge n’est nullement lié par la qualification d’un contrat donné par les parties ;

— pour déroger au statut des baux commerciaux, les parties doivent justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties : la référence au bail emphytéotique dans la convention d’occupation précaire ne saurait constituer une cause objective de précarité, l’empythéote pouvant conclure un contrat de bail commercial ou un contrat de bail dérogatoire ;

— la convention liant les parties n’est pas une convention d’occupation précaire mais un bail dérogatoire qui ne peut être conclu pour une durée supérieure à 3 ans ;

— dès lors au terme de l’article L145-5 alinéa 2 du Code de commerce, si le preneur reste en possession du bien à l’expiration de la durée de 3 ans, il s’opère automatiquement un bail requalifié en bail commercial ;

— l’action en constatation d’un bail commercial à l’issue d’un bail dérogatoire, née du maintien dans les lieux du preneur n’est pas soumise à la prescription.

ll est, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

L’incident a été appelé à l’audience du 5 décembre 2024 et a été mis en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non recevoir

Aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non recevoir.

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.

Selon l’article L145-5 du Code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Si l’action en requalification en bail statutaire est soumise à la prescription biennale, tel n’est pas le cas de l’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire né par le seul effet du maintien dans les lieux du locataire à l’expiration du bail dérogatoire, celui-ci naissant du seul effet de la loi, nonobstant les diligences des parties.

En l’espèce, il est stipulé aux termes de l’acte sous seing privé en date du 23 juillet 2020 que le “locataire reconnait que cette convention ne peut en aucun cas être assimilée à un bail commercial du fait que l’Association de Gestion et d’Animation à la jouissance du lieu sous la forme d’un bail emphytéotique passée avec le Département du Haut-Rhin en juillet 2016 pour une durée de 18 ans et que le présent contrat n’est que pour une durée de 33 mois”

La SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE sollicite que la convention en date du 23 juillet 2020 avec effet au 20 juillet 2020 soit requalifiée en bail dérogatoire et par que par conséquent, en raison de son maintien dans les lieux au delà de 3 ans, il doit s’opérer automatiquement la requalification du bail dérogatoire en bail commercial.

Il est acquis que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire qui résulte du seul effet de l’article L145-5 du Code de commerce n’est pas soumise à prescription (Cass Civ 3ème 25 mai 2023 numéro 22-23.007). Il n’est pas contesté que la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE s’est maintenue sur les lieux à l’issue de la période contractuellement prévue.

Cependant, la requalification de la convention d’occupation précaire en bail dérogatoire reste soumise à la prescription biennale en vertu de l’article L145-60 du Code de commerce qui rappelle que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans. Le bail dérogatoire prévu à l’article L145-5 du Code de commerce est inclus dans ce chapitre contrairement aux conventions d’occupation précaire qui ne sont pas soumises à ce dernier.

Il y a donc lieu de considérer que le point de départ de la prescription biennale est le 23 juillet 2020, date de la signature de la convention et que cette même prescription était acquise au jour de l’introduction de la présente instance le 13 février 2024.

Par conséquent, l’action intentée par la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE à l’encontre de l’AGAPTW visant à la requalification de la convention en date du 23 juillet 2020 en bail commercial à la suite de son maintien sur les lieux doit être déclarée irrecevable pour prescription.

II. Sur les autres demandes

La SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 800 euros à l’AGAPTW.

La demande formée par la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé le caractère exécutoire de la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Jean-Louis DRAGON, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARONS IRRECEVABLE l’action intentée par la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE à l’encontre de L’ASSOCIATION de GESTION ET D’ANIMATION DU PARC TEXTILE DE [Localité 6] ;

CONDAMNONS la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE au paiement de la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) à l’ASSOCIATION de GESTION ET D’ANIMATION DU PARC TEXTILE DE [Localité 6] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARLU A LA MANUFACTURE ROYALE aux dépens ;

RAPPELONS le caractère exécutoire de la présente ordonnance.

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge,