COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00150 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7VN

Minute N° : 25/00262

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :SCI SISTINA

Copie délivré à :M.[T]

le :03/06/2025

DEMANDEUR

S.C.I. SISTINA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M.[I] [Y], gérant

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [T]

né le 25 Avril 1974

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Amandine GORY, Vice Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2018, la SCI SISTINA a consenti à Monsieur [N] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 530,00 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, la SCI SISTINA a fait délivrer à Monsieur [N] [T] un commandement de payer la somme totale de 3.634,50 euros selon décompte arrêté à la date du commandement de payer et dont la somme de 3.480,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI SISTINA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Monsieur [N] [T] par acte de commissaire de justice délivré le 12 février 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3.480,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 06 novembre 2024, ainsi que le paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts, • lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 590,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

• lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

*

A l’audience du 06 mai 2025, la SCI SISTINA, représentée, explique ne pas s’opposer à des délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire. Elle actualise la dette pour un montant de 5.840,00 euros (à modifier après envoi mail).

Le tribunal accepte la remise d’une note en délibéré afin de transmettre le KBIS ainsi que le dernier décompte actualisé afin d’inclure le paiement des loyers du mois d’avril et mai 2025.

Monsieur [N] [T] comparait et fait valoir qu’il a connu des difficultés financières suite à un accident de travail en 2023 et un épisode dépressif par la suite. Il demande des délais de paiement pour solder sa dette ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il ajoute avoir recommencé à régler son loyer en avril et mai 2025.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 8] mentionne les mêmes éléments : Monsieur [T] est célibataire et sans enfant à charge. Il a connu des difficultés financières suite à son accident de travail durant l’année 2023. Il souhaite solder sa dette et remettre en ordre sa gestion financière. Il est possible qu’une régularisation importante de la Caisse d’Allocations Familiales s’effectue suite à la reprise du paiement du loyer courant.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 14 février 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 06 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 12 novembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SCI SISTINA a actualisé sa créance à la somme de 5 .840 euros et a produit un décompte actualisé au 6 mai 2025 par note en délibéré reçue le même jour.

Le locataire présent à l’audience ne conteste pas ce montant.

Après examen des décomptes produits par la SCI SISTINA, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 5.840 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de mai 2025 inclus et décompte arrêté au 6 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire fixant le délai à deux mois après le commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits la SCI SISTINA que Monsieur [N] [T] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis (terme du bail plus favorable), soit avant le 07 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI SISTINA depuis le 07 janvier 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste que, pour les mois d’avril et mai 2025, les paiements ont repris, et le bailleur à l’audience, a indiqué ne pas s’opposer à des délais de paiements ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [N] [T] un délai de paiement de trente-six mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 160 euros et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail, condamné à payer à la SCI SISTINA, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [N] [T] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 06 novembre 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de rejeter la demande de la SCI SISTINA concernant la condamnation Monsieur [N] [T] à verser une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles prenant en considération la bonne volonté et les efforts entrepris par Monsieur [T] pour rembourser sa dette locative.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCI SISTINA concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par Monsieur [N] [T] suivant contrat de bail du 13 janvier 2018,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2018 entre la SCI SISTINA et Monsieur [N] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 07 janvier 2025,

Condamnons Monsieur [N] [T] à payer à la SCI SISTINA la somme de 5.840,00 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 6 mai 2025 et terme de mai 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorisons Monsieur [N] [T] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 160,00 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [N] [T] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [N] [T] à payer à la SCI SISTINA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DEBOUTONS la SCI SISTINA de sa demande au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 06 novembre 2024,

REJETONS les autres demandes pour le surplus,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025.

Le Greffier Le Juge