TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/00824 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CGR

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 19/01/2026

à M^e Ludivine CAUVIN

M^e Nathalie PLANET

M^e Mikael SAINTE-CROIX

COPIE délivrée

le 19/01/2026

à

Rendue le DIX NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [V] [F]

[Adresse 19]

[Localité 35]

Monsieur [W] [J]

[Adresse 27]

[Localité 33]

Monsieur [I] [R]

[Adresse 17]

[Localité 30]

Monsieur [UL] [MZ] et Madame [EH] [VW] [HY] épouse [MZ]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Monsieur [AH] [NO] et Madame [FS] [O]

[Adresse 4]

[Localité 36]

Madame [TB] [MD] épouse [WK]

[Adresse 41]

[Localité 38]

Monsieur [MZ] [N]

[Adresse 45]

[Localité 28]

Monsieur [YC] [FD]

Résidence [49] – [Adresse 21]

[Localité 22]

Monsieur [WS] [U] et Madame [PF] [YR] épouse [U]

[Adresse 13]

[Localité 37]

Monsieur [SF] [T] et Madame [P] [DL] épouse [T]

[Adresse 16]

[Localité 42]

Monsieur [GV] [LO] et Madame [HR] [HC] épouse [LO]

[Adresse 44]

[Localité 1]

Monsieur [KE] [L]et Madame [RP] [FK] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 26]

Monsieur [VA] [TP]

[Adresse 11]

[Localité 20]

Monsieur [EA] [H] et Madame [M] [D] épouse [H]

[Adresse 24]

[Localité 18]

Monsieur [AH] [E]

[Adresse 2]

[Localité 23]

Monsieur [B] [G] et Madame [GG] [GN] épouse [G]

[Adresse 15]

[Localité 32]

Monsieur [JI] [IU]

[Adresse 43]

[Localité 25]

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 31]

[Localité 40]

Monsieur [X] [DE],

[Adresse 29]

[Localité 39]

Monsieur [K] [Y] et Madame [K] [S] épouse [Y]

[Adresse 8]

[Localité 14]

Monsieur [I], [XG]

Chez [Adresse 46]

[Localité 7]

Monsieur [B], [EO] et Madame [FS] [A] épouse [EO]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentés par M^e Mikael SAINTE-CROIX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A. ODALYS RESIDENCES

[Adresse 34] ? [Adresse 34]

[Localité 3]

représentée par M^e Nathalie PLANET, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, M^e Ludivine CAUVIN, avocat plaidant au barreau de NIMES

– FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 17 février 2025, Mme [F], les époux [T], M. [DE], les époux [Y], M. [XG], les époux [EO], M. [J], M. [R], les époux [MZ], M. [NO] et Mme [O], Mme [WK], M. [N], M. [FD], les époux [U], les époux [LO], les époux [L], M. [TP], les époux [H], M. [E], les époux [G], M. [IU] et M. [C] ont assigné la SAS ODALYS RESIDENCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, afin de la voir condamner :

— à titre de provision sur les loyers impayés, les sommes de :

—  1 493,54 euros à Mme [F],

—  2 067,41 euros aux époux [T],

—  3 175,92 euros à M. [DE],

—  1 480,82 euros aux époux [Y],

—  5 874,72 euros à M. [XG],

—  1 511,67 euros aux époux [EO],

—  1 702,53 euros à M. [J],

—  1 913,45 euros à M. [R],

—  2 067,41 euros aux époux [MZ],

—  1 105,50 euros aux M. [NO] et Mme [O],

—  1 503,96 euros à Mme [WK],

—  1 726,92 euros à M. [N],

—  1 506,15 euros à M. [FD],

—  1 154,24 euros aux époux [U],

—  2 084,90 euros aux époux [LO],

—  2 067,41 euros aux époux [L], – 1 719,48 euros à M. [TP],

—  1 940,04 euros aux époux [H],

—  2 067,41 euros à M. [E],

—  1 374,24 euros aux époux [G],

—  1 503,96 euros à M. [IU],

—  1 222 euros à M. [C],

majorées des intérêts de retard au taux légal à compter de chacune des échéances impayées avec capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 du code civil – en réparation du préjudice moral, la somme de 1 500 euros à chacun des demandeurs – dire que l’ordonnance sera exécutoire au seul vu de sa minute,

— condamner la défenderesse à leur verser à chacun la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les demandeurs exposent qu’ils sont tous propriétaires d’un appartement au sein de la résidence de tourisme “[Adresse 48]” située [Adresse 47] que conformément aux règles régissant ce type de résidence, ils ont donné à bail à la SAS ODALYS RESIDENCES qui est en charge de la gestion et de l’exploitation hôtelière de la résidence ; que celle-ci a interrompu unilatéralement le paiement des loyers en 2020, et reste indiscutablement redevable d’impayés au titre des années 2020 et 2021.

L’affaire, appelée à l’audience du 12 mai 2025, a fait l’objet de renvois pour conclusions et échanges entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 08 décembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 07 octobre 2025, par des conclusions aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes et en soutiennent la recevabilité ;

— la défenderesse, le 29 octobre 2025, par des conclusions aux termes desquelles elle soutient:

— à titre principal, l’irrecevabilité des demandes faute de tentative de réglement amiable par les demandeurs conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire, l’incompétence du juge des référés compte tenu de l’existence de contestations sérieuses tant sur l’existence de l’obligation de paiement que sur le quantum des demandes ;

— en tout état de cause, elle sollicite le débouté des demandeurs de toutes leurs demandes et la condamnation de chacun d’entre eux à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation in solidum aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’en raison de la pandémie du Covid 19, elle a dû fermer la résidence du 14 mars au 02 juin 2020 puis du 30 octobre au 16 décembre 2020 ; que pendant ces périodes de 80 et 47 jours, les locaux donnés à bail n’ont pas pu être utilisés conformément à leur destination contractuelle ; que compte tenu de l’impact économique et financier, dans une logique de bonne foi contractuelle, elle a sollicité des bailleurs l’application d’une franchise de loyers que beaucoup, parmi lesquels quatre des demandeurs, ont acceptée ; que les demandes sont irrecevables faute d’avoir été précédées d’une tentative de réglement amiable ; que toutes les demandes sont inférieures à 5 000 euros, y compris celle de M.[XG] qui est chiffrée par erreur à 5 874,72 euros alors que compte tenu des franchises appliquées au titre de l’année 2020, elle ne saurait excéder 1 499 euros ; que le moyen opposé au visa des articles 35 et 36 du code de procédure civile est inopérant, ces textes ayant pour objet de déterminer le taux de compétence et de recours ; que les demandeurs ne peuvent invoquer ni l’urgence manifeste ni l’existence de circonstances particulières rendant la tentative amiable impossible ; à titre subsidiaire, elle soutient que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses qui en commandent le rejet, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir d’interpréter les termes des contrats de bail.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la recevabilité des demandes :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Les parties sont dispensées de cette obligation notamment si l’absence de recours à l’un de ces modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité des conciliateurs de justice entraînant l’organisation d’une première réunion plus de trois mois à compter de leur saisine.

Il est constant qu’en l’espèce, aucune des demandes n’excède la somme de 5 000 euros, à l’exception de celle de M. [XG] qui s’élève à 5 874,72 euros.

Les demandeurs soutiennent, au visa de l’article 35 du code de procédure civile, que lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou qu’elles sont connexes, il faut faire une appréciation de la valeur totale des prétentions.

Aux termes de l’ article 35, lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément.

Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

Ces dispositions concernent cependant les demandes émises par un seul et même demandeur, et c’est à bon droit que la défenderesse oppose que la jurisprudence décide de manière constante, en application de l’article 36, que lorsque dans une même instance, plusieurs demandeurs agissent dans le cadre d’une action groupée sans être titulaires d’un titre commun, le montant de la demande au sens de l’article 750-1 est déterminé à l’égard de chacun d’entre eux par la valeur de ses prétentions prises isolément

Il appartenait donc aux demandeurs, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, de tenter préalablement auprès de la défenderesse un règlement amiable.

C’est par ailleurs vainement que les demandeurs tentent de justifier leur carence par une urgence manifeste ou des circonstances particulières rendant impossible cette tentative amiable, la défenderesse pouvant faire valoir utilement que l’imminence d’une prescription quinquennale, dont au demeurant la responsabilité leur incombe, ne saurait caractériser un préjudice grave ou imminent, et que l’envoi préalable de courriers (d’ailleurs non produits) ne s’apparente pas à une tentative de règlement amiable au sens de l’article 750-1.

Il y a lieu en conséquence de déclarer les demandes irrecevables, à l’exception cependant de celle de M. [XG] qui s’élève en l’état à 5 874,72 euros et qui ne peut être réduite, comme le fait valoir la défenderesse, au motif que ce montant résulterait d’une erreur manifeste.

sur l’existence de contestations sérieuses :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’état du décompte versé aux débats par les demandeurs (leur pièce 2-5), il n’est pas justifié de la somme de 5 874,72 euros réclamée pour le compte de M. [XG] et contestée par la défenderesse qui se prévaut de la clause figurant au contrat de bail (article 7) lui permettant d’appliquer une franchise du loyer en cas d’indisponibilité du bien loué résultant de la survenance de circonstances exceptionnellement graves n’en permettant pas une occupation effective et normale.

L’interprétation de cet article relève de la compétence du seul juge du fond. L’obligation de paiement de la défenderesse étant dès lors sérieusement contestable, la demande sera rejetée.

sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandeurs seront condamnés chacun à lui payer la somme de 70 euros (soit un montant total de 1 540 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront condamnés aux entiers dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu les articles 834, 835 et 750-1 du code de procédure civile

DECLARE Mme [F], les époux [T], M. [DE], les époux [Y], les époux [EO], M. [J], M. [R], les époux [MZ], M. [NO] et Mme [O], Mme [WK], M. [N], M. [FD], les époux [U], les époux [LO], les époux [L], M. [TP], les époux [H], M. [E], les époux [G], M. [IU] et M. [C] irrecevables en leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à référés sur la demande de M. [XG] ;

CONDAMNE chacun des 22 demandeurs à payer à la SAS ODALYS RESIDENCES la somme de 70 euros (soit un total de 1 540 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F], les époux [T], M. [JB], les époux [Y], M. [XG], les époux [EO], M. [J], M. [R], les époux [MZ], M. [NO] et Mme [O], Mme [WK], M. [N], M. [FD], les époux [U], les époux [LO], les époux [L], M. [TP], les époux [H], M. [E], les époux [G], M. [IU] et M. [C] aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,