TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01186 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZMU

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM NEOLIA pris en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 substitué par M^e Blanche D’ALBOY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [T] [M]

né le 01 Janvier 1987 à [Localité 6] (AFGHANISTAN),

demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-003644 du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par M^e Leïla SEDIRA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

Madame [B] [H] épouse [M]

née le 01 Janvier 1988 à [Localité 8] (AFGHANISTAN),

demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-003645 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Leïla SEDIRA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 30 octobre 2018, la SA d’HLM NEOLIA a donné en location à M. [T] [M] et Mme [B] [M], un logement situé au [Adresse 5].

Considérant que des loyers et charges demeuraient impayés, la SA d’HLM NEOLIA a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer les loyers et de justifier d’une attestation d’assurance en date du 3 juillet 2023.

Par exploit en date du 6 mai 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait assigner M. [T] [M] et Mme [B] [M] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE afin de voir constater la résolution de plein droit du bail, d’ordonner l’expulsion de M. [T] [M] et Mme [B] [M] et de les condamner au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 septembre 2024 et a été successivement renvoyée à la demande des parties et être retenue à l’audience du 10 janvier 2025.

A l’audience, la SA d’HLM NEOLIA régulièrement représentée reprend oralement le bénéfice de son assignation, et demande au juge de :

o déclarer son action recevable;

o constater la résiliation de plein droit du bail aux torts exclusifs de M. [T] [M] et Mme [B] [M];

o condamner M. [T] [M] et Mme [B] [M] à libérer les lieux de tout occupant de leur chef immédiatement et sans délai, sous peine d’astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant le commandement , si besoin est avec le recours à la force publique ;

o condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [B] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, indexation comprise et jusqu’à libération effective des lieux ;

o condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [B] [M] au paiement de la somme de 5039.90€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 mars 2024 ;

o condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [B] [M] sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de l’assignation à justifier d’une assurance locative en cours de validité,

o assortir tout moratoire d’une clause cassatoire ;

o ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

o condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [B] [M] à lui payer une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner solidairement M. [T] [M] et Mme [B] [M] aux entiers dépens;

M. [T] [M] et Mme [B] [M] régulièrement représentés, reprennent oralement le bénéfice de leurs conclusions du 9 janvier 2025 et demandent au juge de :

o débouter la SA d’HLM NEOLIA ;

o leur accorder un délai de paiement et à titre infiniment subsidiaire, statuer ce que de droit ;

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par huissier au représentant de l’État dans le département par voie électronique avec accusé de réception en date du 7 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA d’HLM NEOLIA justifie par ailleurs avoir respecté les dispositions de l’article 24 II de la loi susvisée en avisant la CAF de l’arriéré locatif de M. [T] [M] et Mme [B] [M] le 21 mars 2023, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 et applicable aux baux conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le titre 7 du bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement resté sans effet.

Il résulte du décompte arrêté au 21 juin 2023 que le commandement a été délivré le 3 juillet 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 1973.72€ en principal correspondant à l’arriéré locatif depuis le mois de septembre 2022.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires.

Ainsi que le révèlent les relevés de compte produits, et ainsi que l’admettent M. [T] [M] et Mme [B] [M] qui reconnaissent avoir connu des difficultés financières importantes, ceux-ci n’ont pas régularisé les causes de ce commandement dans les deux mois suivant sa délivrance puisqu’ils restaient devoir la somme de 3339.63€ après quittancement du mois d’août 2023, le 3 septembre 2023.

Dès lors, et indépendamment de l’argument tenant à l’assurance du bien loué, la clause résolutoire a joué et le bail est de plein droit résilié depuis le 3 septembre 2023 à minuit.

Sur l’arriéré locatif :

Il résulte du décompte actualisé régulièrement communiqué, et arrêté au 6 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, que M. [T] [M] et Mme [B] [M] resteraient devoir d’une somme de 6406.23.

La SA d’HLM NEOLIA forme sa demande chiffrée à hauteur de la somme de 5039.90€ arrêtée au 31 mars 20024, échéance de mars 2024 incluse.

Il convient de soustraire de cette somme les frais de justice à hauteur de 133.57€ lesquels ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais des dépens.

En conséquence, M. [T] [M] et Mme [B] [M] doivent être solidairement condamnés à payer la somme de 4906.33€ avec intérêts au taux légal à compter du de l’assignation conformément à la demande.

Sur la demande de délais de paiement :

Au soutien de leur demande de délai de paiement, demande à laquelle s’oppose la SA d’HLM NEOLIA, M. [T] [M] et Mme [B] [M] évoquent les difficultés financières auxquelles ils ont été confrontés consécutivement à la perte d’emploi de monsieur.

La SA d’HLM NEOLIA objecte que le loyer courant n’est pas payé.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Or, M. [T] [M] et Mme [B] [M] n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les effets de la clause résolutoire :

M. [T] [M] et Mme [B] [M] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, leur expulsion, de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie que l’on réduise ou supprime le délai de libération des lieux après délivrance du commandement.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant indexée aux conditions du bail.

La fixation d’une indemnité d’occupation participe de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, de sorte que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire.

Par ailleurs, la demande d’injonction à justifier d’une assurance est sans objet par suite de la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires :

— Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts, pour les intérêts échus et dus pour au moins une année entière.

— Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [M] et Mme [B] [M], partie perdante au procès, seront condamnés solidairement aux dépens.

— L’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par ailleurs, M. [T] [M] et Mme [B] [M] seront solidairement condamnés à payer à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 400 € à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe:

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail entre la SA d’HLM NEOLIA et M. [T] [M] et Mme [B] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 3 septembre 2023 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DEBOUTE M. [T] [M] et Mme [B] [M] de leur demande de délais de paiement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [T] [M] et Mme [B] [M] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [T] [M] et Mme [B] [M] au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec indexation aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [B] [M] solidairement à payer à la SA d’HLM NEOLIA cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 septembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [B] [M] solidairement à payer à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 4906.33€ (quatre mille neuf cent six euros trente trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme arrêtée à la date du 31 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DIT n’y avoir lieu à enjoindre aux défendeurs de justifier d’une assurance locative ;

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [B] [M] solidairement aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [M] et Mme [B] [M] solidairement à payer à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,