TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/00977

N° RG 25/00287 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFNC

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

— représentée par Maître Jean-Michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE REQUISE :

Madame [D] [B]

née le 03 Juin 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

— non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [V]

né le 30 Avril 1996 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

— non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Mathilde JEHLE, de Manon HANSER, greffier lors des débats et de Clarisse GOEPFERT, greffier lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 08 avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2023, la SA d’HLM Néolia a loué à Mme [D] [B] et M. [P] [V], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 311,04 € outre 190,45 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 103,89 € au titre des loyers et charges échus au 13 septembre 2024 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, la SA d’HLM Néolia a fait assigner Mme [D] [B] et M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référés, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

dire et juger la demande recevable,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 818,82 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indexation comprise, à compter du 11 novembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux,condamner solidairement les défendeurs à payer, en deniers et quittances, une provision pour la période échue entre le 31 octobre 2024, date du décompte, et le 11 novembre 2024, date des effets de la clause résolutoire, avec les intérêts de droit à compter de l’ordonnance,en cas de délais de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,condamner solidairement les défendeurs, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de l’assignation, à justifier d’une assurance locative en cours de validité,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour Mme [D] [B] que pour M. [P] [V], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 29 novembre 2024, la dette locative de Mme [D] [B] et M. [P] [V] s’élève à la somme de 2 652,63 € (soit la somme de 2 818,82 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 166,19 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article Titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 23 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [D] [B] et M. [P] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [D] [B] et M. [P] [V] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [D] [B] et M. [P] [V] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande au titre de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner solidairement Mme [D] [B] et M. [P] [V] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en leur qualité de locataires dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [B] et M. [P] [V] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Néolia et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Mme [D] [B] et M. [P] [V] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2023 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et Mme [D] [B] et M. [P] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [D] [B] et M. [P] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [D] [B] et M. [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [D] [B] et M. [P] [V] solidairement à verser à la SA d’HLM Néolia la somme de 2 652,63 € (deux mille six cent cinquante-deux euros et soixante-trois centimes) selon décompte arrêté au 29 novembre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [D] [B] et M. [P] [V] solidairement à verser à la SA d’HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Mme [D] [B] et M. [P] [V] à justifier à la SA d’HLM Néolia de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataires, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la capitalisation des .intérêts ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Mme [D] [B] et M. [P] [V] in solidum à verser à la SA d’HLM Néolia une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [D] [B] et M. [P] [V] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,