TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 16]

[Adresse 2]

[Localité 9]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 22/00377

N° Portalis DB2G-W-B7G-H2ZA

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

25 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [F] [Y]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Benoît CEREJA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 23

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe BERGERON de l’AARPI BERGERON & TRENSZ AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 39

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

En application de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue en audience publique le 03 décembre 2024 devant Monsieur Ziad EL IDRISSI, magistrat chargé d’instruire l’affaire, assisté de Monsieur Thomas SINT, Greffier lors des débats

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de:

Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Monsieur Jean-Louis DRAGON, Juge

Madame Blandine DITSCH, Juge

qui en a délibéré conformément à la loi, statuant comme suit par jugement contradictoire mise à disposition au greffe prononcé et signé par Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président assisté de Madame Nathalie BOURGER, greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 3 décembre 2020 par Me [E] [P], notaire à [Localité 18], M. [F] [Y] a consenti à M. [K] [U] une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d’habitation, située [Adresse 6] à [Localité 10], et sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1] n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14] situées à [Localité 10], moyennant le prix de 1.800.000 euros et pour une durée expirant le 31 août 2021 à 16h.

Des conditions suspensives ont été stipulées au bénéfice de M. [K] [U], dont l’obtention, au plus tard le 31 mai 2021, d’un permis d’aménager, purgé de tout recours et devant autoriser “en sus de la maison actuellement édifiée sur le bien, la création de six lots de terrain à bâtir destinés à recevoir des maisons à usage d’habitation, d’une surface globale de 2.000 m²”.

Le bénéficiaire devant, pour se prévaloir de cette condition suspensive justifier du dépôt de la demande d’autorisation d’aménager le lotissement au plus tard le 28 février 2021.

La promesse était également assortie d’une clause pénale dans l’hypothèse où la vente n’aurait pas été régularisée alors que toutes les conditions auraient été remplies, la partie qui ne régulariserait pas l’acte de vente devant verser à l’autre la somme de 180.000 euros.

M. [K] [U] a déposé sa demande de permis d’aménager le 26 février 2021.

Par courrier du 18 mars 2021, la commune de [Localité 17] a informé M. [K] [U] de ce que son dossier était incomplet et l’a invité à produire les pièces manquantes dans un délai de trois mois à compter de la réception dudit courrier.

Faute de production desdites pièces dans les délais requis, la demande a fait l’objet d’une décision implicite de rejet.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 2 février 2022, M. [F] [Y] a mis en demeure M. [K] [U] de lui verser le montant de la clause pénale.

Par acte introductif d’instance du 29 juin 2022, signifié le 19 juillet 2022, M. [F] [Y] a attrait M. [K] [U] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse, sur le fondement des articles 1304 et suivants du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 janvier 2024, M. [F] [Y] demande au tribunal de :

— constater que la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager stipulée dans la promesse synallagmatique du 3 décembre 2020 est réputée accomplie,

— condamner M. [K] [U] à lui verser la somme de 180.000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique du 3 décembre 2020,

— condamner M. [K] [U] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

À l’appui de sa demande, M. [F] [Y] fait valoir pour l’essentiel :

— que M. [K] [U] a sciemment provoqué le rejet de sa demande en refusant de communiquer à la mairie les informations manquantes dans le délai requis ;

— que M. [K] [U] s’est engagé sans avoir étudié au préalable les modalités de réalisation de son projet ;

— qu’en l’absence de compte rendu officiel des discussions tenues lors de la réunion du 14 janvier 2021, ni les propos tenus par les agents municipaux ni l’avis du maire, ne peuvent préjuger de la faisabilité du projet ;

— que les servitudes d’urbanisme applicables au jour du dépôt de la demande de M. [K] [U] sont toujours opposables et permettent la réalisation du projet ;

— qu’en outre, le plan local d’urbanisme encourage la densification d’une partie du secteur ;

— qu’en prévoyant une voirie de 100 m dans l’espace boisé qui empiète sur la zone protégée par le plan local d’urbanisme, M. [K] [U] a volontairement fait en sorte que l’administration refuse sa demande ;

— que la promesse synallagmatique a été notifiée par voie électronique à M. [K] [U] le 3 décembre 2020 ;

— que ce dernier l’a réceptionnée le 7 décembre 2020 et disposait ainsi d’un délai de 10 jours à compter de la première présentation, soit jusqu’au 14 décembre 2020, pour exercer son droit de rétractation ;

— que le courriel de rétractation a été adressé au notaire le 29 janvier 2021, soit plus d’un mois et demi après l’expiration du délai de rétractation, de sorte que la rétractation de M. [K] [U] est irrégulière tant qu’en sa forme, puisqu’elle n’a pas été faite par lettre recommandée ou exploit d’huissier, qu’en raison de sa notification hors délai.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 mai 2024, M. [K] [U] demande au tribunal de :

— déclarer la demande de M. [F] [Y] irrecevable et mal fondée,

— débouter M. [F] [Y] de toutes ses prétentions,

— subsidiairement, ramener la clause pénale à plus juste proportion,

— constater qu’il a été contraint d’ester en justice pour faire valoir ses droits, ce qui lui a fait exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge,

— condamner M. [F] [Y] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [K] [U] soutient en substance :

— qu’au cours d’un rendez-vous organisé le jeudi 14 janvier 2021 à la mairie de [Localité 17] en présence du maire, des services techniques de la mairie et de son architecte, il a été informé que le projet ne pouvait pas voir le jour ;

— que la mairie a pour objectif de faire du terrain un “poumon vert de la commune” et d’éviter ainsi le réchauffement urbain ;

— que M. [F] [Y] avait connaissance de l’impossibilité de réaliser le projet ;

— que par courriel du 29 janvier 2021, il a informé le notaire que la condition suspensive ne pourrait voir le jour et de sa volonté de se désengager de la promesse de vente ;

— que pour satisfaire la demande de M. [F] [Y], il a déposé la demande de permis d’aménager ;

— qu’il a été contraint de changer à plusieurs reprises d’architecte, et a fortiori d’en supporter les coûts, en raison du refus du cabinet Dugo Architecture, dans un premier temps, puis du cabinet D^r Architecte dans un second temps, de poursuivre leur mission en raison de l’impossible réalisation du projet ;

— que dans son courrier du 18 mars 2021, la mairie a précisé qu’un sursis à statuer pouvait lui être opposé en raison de la procédure de révision du plan local d’urbanisme ;

— qu’il a, pour prouver sa bonne foi, pris contact avec un architecte extérieur, organisé une réunion avec le conseil de M. [F] [Y], le 3 mai 2021, afin de discuter de la position de la mairie et déposé une nouvelle demande de permis d’aménager pour cinq lots, au lieu de six initialement convenus ;

— que M. [F] [Y] a, lors de la réunion du 3 mai 2021, renoncé à cette condition suspensive de six lots au bénéfice d’une condition suspensive de cinq lots ;

— que le 18 janvier 2021, la mairie de [Localité 17] a également refusé le permis d’aménager pour cinq lots ;

— qu’il ne s’est jamais vu notifier la promesse synallagmatique de vente et que par conséquent le délai de rétractation n’a pas courir ;

— que la rétractation formulée par courrier recommandé du 26 octobre 2022, réitérée par courrier du 21 novembre 2022, doit produire effet.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rétractation invoquée par M. [K] [U]

M. [K] [U] fait valoir qu’il ne s’est jamais vu notifier la promesse synallagmatique de vente et qu’ainsi, la rétractation qu’il a formulée, par courrier recommandé du 26 octobre 2022, réitérée par courrier recommandé du 21 novembre 2022, a produit effet.

La promesse de vente stipule, en page 32 sous le paragraphe intitulé “Faculté de rétractation” qu’en vertu des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction, le bénéficiaire bénéficie de la faculté de se rétracter, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification.

Sous le paragraphe intitulé “Notification par envoi électronique” en page 33 de la même promesse de vente, M. [K] [U] a donné son accord, pour que la notification lui soit faite par lettre recommandée par courrier électronique à l’adresse [Courriel 15], conformément aux dispositions de l’article 1126 du code civil.

Il ressort des éléments du dossier que M. [K] [U] a accusé de réception d’une lettre recommandée électronique, envoyée le 3 décembre 2020 à 12:42:18 par l’étude notariale de Me [P] et comprenant une pièce jointe intitulée “copie avec annexes promesse de vente entre m.pierre [Y] m.alain [O]”.

M. [K] [U] disposait donc d’un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, soit jusqu’au 14 décembre 2020, pour exercer son droit de rétractation.

Il s’ensuit que la rétractation du 26 octobre 2022 dont se prévaut M. [K] [U], et réitérée selon lui par courrier recommandé du 21 novembre 2022, est irrégulière pour être intervenue hors délai.

Sur la réalisation de la condition suspensive

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, par acte notarié du 3 décembre 2020, M. [F] [Y] a consenti à M. [K] [U] une promesse synallagmatique de vente, acceptée sous conditions suspensives et portant sur une maison d’habitation et des terrains nus au prix de 1.800.000 euros.

La promesse de vente prévoit, en page 11, dans la sous-section intitulée “conditions suspensives particulières” qu’un permis d’aménager délivré par l’autorité compétente devra être obtenu par le bénéficiaire, ledit permis devant “autoriser, en sus de la maison actuellement édifiée sur le bien, la création de six (6) lots de terrains à bâtir destinés à recevoir des maisons à usage d’habitation, d’une surface globale de 2.000 m², être purgé de tout recours, retrait et déféré.”.

M. [F] [Y], demandeur, soutient que la condition est réputée accomplie en application de l’article précité, tandis que M. [K] [U], défendeur, rétorque que la défaillance ne lui est pas imputable, de sorte qu’elle n’est pas réalisée.

Le permis d’aménager devait, aux termes de la convention conclue entre les parties, être obtenu de l’autorité compétente au plus tard le 31 mai 2021 et avoir été déposé au plus tard le 28 février 2021.

M. [K] [U] a déposé une demande d’aménager en date du 26 février 2021, soit dans le délai convenu.

Toutefois, cette demande était incomplète, comme en atteste le courrier du 18 mars 2021 par lequel la commune de [Localité 17] invitait M. [K] [U] à produire les pièces et informations manquantes dans un délai de trois mois et précisait que le délai d’instruction du dossier ne commencerait à courir qu’à compter de la date de réception de la totalité des informations et pièces manquantes.

Il est constant que M. [K] [U] n’a pas accompli toutes les démarches nécessaires en vue de l’obtention d’une réponse de la commune de [Localité 17] à sa demande d’autorisation d’aménager, dans la mesure où il n’a pas transmis aux services de cette commune les documents manquants.

M. [K] [U] entend démontrer que la demande de permis d’aménager était de toutes les façons vouée à l’échec (3ème Civ, 18 mars 1988 n°95-22.089). À cet effet, il produit :

— un courriel adressé le 29 janvier 2021 au notaire chargé de la vente, dans lequel il indique que suite à une réunion, courant le même mois au sujet du projet envisagé dans la promesse de vente, avec le maire de la commune de [Localité 17] et en présence de son architecte, il leur a été signifié que le changement du plan local d’urbanisme (PLU) en cours rendrait inconstructible une partie du terrain attenant à la propriété de M. [F] [Y], de sorte que le projet de résidences pour une surface de 2000 m² ou des maisons individuelles ne serait plus envisageable ;

— un courrier de la société D^r Architecture en date du 19 avril 2021, dans lequel cette dernière lui signale qu’en se basant sur le plan local d’urbanisme en vigueur, il lui est impossible de créer six lots, et ne peut ainsi prévoir que quatre lots de terrains à bâtir pour une surface globale n’atteignant pas 1.800 m².

— deux attestations de témoins qui déclarent que les parties sont convenues, lors d’une réunion du 3 mai 2021, du dépôt d’une nouvelle demande de permis d’aménager pour la création de cinq lots, au lieu des six lots initialement prévus.

En premier lieu, il n’est versé aux débats aucun document officiel permettant de connaître le contenu exact des échanges qui ont pu être tenus lors de la réunion invoquée courant janvier 2021 avec le maire de la commune de [Localité 17], et donc de savoir si le projet de construction litigieux avait été abordé dans son ensemble.

Quoiqu’il en soit, les propos éventuellement tenus par le maire dans ce type d’entretien ne constituent pas une décision et n’ont aucune valeur juridique.

En deuxième lieu, force est de constater que les pièces complémentaires adressées par la société d’architecte Atrum à la mairie pour la seconde demande de permis d’aménager (pièce n° 23 du défendeur), prévoient la création de six lots en sus du lot existant sur une surface de plancher maximale envisagée de 2000 m², et non de cinq lots comme le prétend M. [K] [U].

En dernier lieu, il est constant que le 18 janvier 2022, la commune de [Localité 17] a notifié à M. [K] [U] son refus pour la création d’un lotissement de six lots.

Certes, dans cette décision de refus de permis d’aménager, la commune souligne le fait “qu’une très grande partie de la parcelle est classée en espace boisé classé au plan de zonage du PLU en zone protégée”, et que “tout projet de construction ou d’aménagement devra être accompagné de mesures techniques indispensables à la consolidation des talus dans le respect de la protection des boisements”.

Cependant, il est indéniable que le refus est essentiellement motivé par le fait que “le projet prévoit la création d’un lotissement de 6 lots avec une voirie d’un linéaire d’environ 300 m dont environ 100 m dans l’espace boisé classé avec une grande placette de retournement, et s’approchant très près du front de taille existant”, que “le plan masse ne reprend pas le plan des orientations d’aménagements avec un empiétement très important de la voirie dans l’espace boisé classé”, et que “les importants travaux de voirie et réseaux auraient une incidence directe sur les boisements existants et le front de taille existant sans indication de mesures techniques indispensables à la consolidation des talus dans le respect de la protection des boisements dans le dossier.”

Il résulte de ces éléments que le refus opposé à M. [K] [U] l’a été davantage pour des raisons objectives tenant à l’empiétement de la voirie dans l’espace boisé classé, et non par l’impossibilité de création d’un lotissement sur la surface litigieuse.

M. [K] [U] n’apporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu’il était dans l’impossibilité de présenter un projet avec une voirie de taille plus réduite n’empiétant pas sur l’espacé boisé classé, ce d’autant qu’il lui appartenait de tenir compte des prescriptions contenues dans le plan local d’urbanisme avant de finaliser et de présenter son projet à l’approbation de la commune.

M. [K] [U] échoue ainsi à démontrer que la demande de permis d’aménager était de toutes les façons vouée à l’échec.

De par son comportement, M. [K] [U] a manifestement empêché l’accomplissement de la condition suspensive dans les délais impartis puisqu’il n’a pas effectué les actes nécessaires à sa réalisation.

Dans ces conditions, la condition suspensive doit être considérée comme réalisée, en application de l’article 1304-3 susvisé.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, M. [F] [Y] a mis en demeure M. [K] [U] de lui régler le montant de la clause pénale par courrier daté du 10 janvier 2022, adressé le 2 février 2022 et revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

La promesse de vente stipule en page 9 sous le paragraphe intitulé “Stipulation de pénalité” : “Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 180.000 euros, à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.”.

Il convient de relever que la somme réclamée de 180.000 euros représente 10% du montant de la vente, pourcentage qui est généralement considéré comme excessif pour des prix de ventes immobilières dépassant la somme de 500.000 euros..

Il y a donc lieu, dans ces conditions, de réduire le montant de la clause pénale à 5% du montant du prix de vente convenu et de condamner M. [K] [U] à payer à M. [F] [Y] la somme de 90.000 euros au titre de cette clause.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [K] [U], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre des frais exposés par M. [F] [Y] et non compris dans les dépens.

La demande de M. [K] [U] au titre de l’article du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et ce en premier ressort,

DÉCLARE la rétractation, formée par M. [F] [Y] de la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le 3 décembre 2020, irrégulière ;

CONDAMNE M. [K] [U] à payer à M. [F] [Y] la somme de 90.000,00 € (QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS), au titre de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties le 3 décembre 2020 ;

CONDAMNE M. [K] [U] à payer à M. [F] [Y] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [K] [U] au titre de l’article du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président